（1）建设用地总量逼近规划极限，生产用地扩张受限，经济发展面临“无地可用”的局面。
伴随着常住人口总量的快速增加，上海城市建设用地呈现出快速扩张的态势。2000年以后上海城市建设用地年增幅基本都达到或超过了5%，其中，2005年以后更是以5.5%的速度增长（2008年除外）。2013年，上海城市建设用地总量为2 915.56平方公里，而根据国务院批复的《上海市土地利用总体规划（2006—2020）》以及上海市国土资源局规划的《关于本市区（县）、镇（乡）两级土地利用总体规划》，到2020年上海城市建设用地总规模规划为3226平方公里。上海2020年城市建设土地供应总量比2009年最多新增390平方公里，平均每年可新增35平方公里，每年可能的增幅约为1.2%，这与上海之前年均5%的增幅相差较大。上海建设用地紧张状态将长期持续，成为未来上海经济社会发展的重要瓶颈和制约因素。
此外，与国际上其他重要的大城市对比，可以发现，上海城市建设用地占城市陆域面积比重已经远高于其他国际大都市。2013年，上海城市建设用地比重达到了42.96%，到2020年这一比重将高达48%，而2007年，东京都市圈城市建设用地的比重仅为21.7%，中国香港为23.4%，只相当于上海的一半左右。这其中，较为突出的是上海的工业用地比重，2012年，上海工业用地占到了全市城市建设用地的25.4%，而2007年，东京的工业用地只占到其城市建设用地的1.66%，中国香港为4.23%，新加坡为4.24%，普遍都在5%以下。
根据测算，如果继续延续现有的生产用地扩张模式，要达到“十二五”期末的综合经济社会发展目标要求，上海的工业和商业服务业新增建设用地需求为317.91平方公里，占到2020年所有可供应新增建设用地的82%，远远超出上海可能的土地供给（陶纪明等，2013）。“十三五”期间，即使经济增速减缓为年均5%，并且所有新增建设用地都用于工业和商业服务业，上海的土地供应仍将出现143平方公里的缺口。
如不及时调整上海城市建设用地使用方式，加快产业结构的优化升级，减轻工业比重和用地压力，上海的土地资源将难以支撑未来自身的经济和人口规模，经济发展将面临巨大的下行风险。
（2）建设用地效率低下，影响上海未来的可持续发展。
与上海城市建设用地规模逼近规划红线，未来可能无地可用的困境形成鲜明对比的是，上海城市建设用地的产出效率非常低，这进一步加剧了上海的土地资源压力。无论是已有的建设用地产出效率，还是单位GDP消耗的新增建设用地，与其他国际大都市相比，上海都乏善可陈。
2013年，上海城市建设用地的产出效率为7.4亿元每平方公里，这与纽约、伦敦、东京等国际大都市有着显著的差距，大体上约为大伦敦的1/2、纽约和中国香港的1/9、东京的1/16。其中，工商业用地的产出效率大约是中国香港的1/7、大伦敦的1/14、东京的1/45。即使与国内其他大城市相比，上海工业用地的产出效率也要逊色很多，2012年，上海工业的每平方公里总产值为45亿元，与北京相当，但要比深圳、苏州、广州等城市低许多。上海工业仍然属于典型的资本和土地密集型的重化工业体系，这距离自主创新、高附加值的新型工业体系的要求存在较大差距。另外，单位GDP增长消耗的新增建设用地量居高也影响到上海未来的可持续发展。根据测算，2013年，上海单位GDP增长消耗新增建设用地量为0.04公顷每亿元，经济发展对土地资源的依赖和消耗过大。
（3）生活用地供求失衡，居民生活品质面临压力。
首先是城市交通用地和居民对绿地的需求压力显著。进入新世纪以来，上海在城市基础设施建设方面投入持续加大，人均道路面积和人均绿地面积都迅速增加。通过遥感数据可以看出，上海市内水域面积、城市绿地、林地和园地都在逐年增加，以往耕地也有较大一部分转换为这两方面的用地。但是与其他国际大城市相比，上海的人均道路面积和人均绿地面积仍然较低。如表3.1所示，2013年上海的人均道路面积为19.05平方米，仅相当于纽约1986年水平的68%、伦敦2001年水平的72%、巴黎2003年水平的63.5%（陶纪明等，2013）。上海2013年人均绿地面积为13平方米，也仅相当于纽约1986年水平的70.3%、伦敦2001年水平的58.7%、巴黎2003年水平的54.2%。
表3.1 上海与国际大都市人均道路和人均绿地指标对比
其次是居民住房用地的压力快速增加。2013年，上海常住人口达到2 415.15万人，比1995年增长70.8%，而同期城镇居住用地增长约为358.87平方公里，比1995年增长了243.91%，接近同期人口增长幅度的5倍。居住用地的迅速增加，使得人口增长对土地的压力持续过大。可以预见，随着上海居民生活水平的进一步提高，民众的用地需求还会继续扩大。而且与其他国际大都市相比，上海的居住用地保有量并不高，居住用地在城镇建设用地的比重2012年仅为36.7%，而纽约2006年为42.15%，东京2006年达到了58.2%。未来上海整体经济发展水平向这些国际大都市靠拢，居住用地压力还会持续扩大。
最后，公共服务设施用地也面临较为突出的压力。从图3.2中可以看出，上海每万人拥有的医疗机构个数、各类学校个数、各类文化馆个数和生活垃圾收集点等公共服务设施从2000年到2010年的10年间出现下滑趋势。未来上海市要想持续吸引高质量人才，凸显以人为本的城市形象，公共服务设施必须加快建设步伐，这必然会对城市建设用地带来新的压力。
图3.2 上海主要年份人均公共服务设施水平比较
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