城市规划在房地产开发中的作用

实际上，城市规划在城市建设中的作用就是其在房地产开发中的作用，这是由房地产开发作为城市建设的主要载体之一所决定的。但是，作为微观层面的房地产开发经营，城市规划还对其具有一定的引导和带动作用。

(一)法定依据

城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是国家指导和管理城市实现城市经济和社会发展目标并保证可持续发展的重要手段。经过一定法定程序批准的城市规划具有法律效力，要严格实施。《城乡规划法》规定:“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”可见，城市规划具有法律性质，是一项具有法律效力的管理手段。因此说，城市规划就是房地产开发建设的法定依据，它贯穿于房地产开发理念、规划设计、建设施工等各个阶段或全过程，具有指导性和指令性的标准要求，带有一定的强制性作用。其中，指导性的标准要求是弹性依据，为房地产项目的开发创新提供了一定的想象空间;指令性的标准要求是刚性依据，是必须严格遵守的。

(二)调控作用

主要是城市政府依据城市总体规划、分区规划，尤其是控制性详细规划，通过各种规划管理手段，实现对城市土地的合理利用和城市空间资源的有序布局。城市规划对房地产开发的调控作用，从宏观上来讲，可以引导房地产的开发方向、规模和模式。比如，将城市中心区工业用地调整为商住用地，将产业园区住宅用地调整为产居融合的项目用地，将临海临江商住用地调整为文化旅游项目用地等。从微观上来讲，则具体体现在房地产项目选址、项目设计和建设施工是否符合有关指令性的规划标准要求，也就是规划管理部门给出的容积率、绿地率、建筑密度、户型面积、商住比例等规划设计条件。

(三)规范作用

主要是指房地产开发建设行为的规范化，它是通过规划管理来实现的。因为，规划管理工作的中心内容，就是规范城市的全部建设行为和实现城市土地的合理利用。实际上，从微观层面上来讲，城市规划的首要作用就是要科学规范城市的开发建设行为，避免开发建设的主观随意性，给城市的健康发展留下后患，它是将规划提升至法定依据的重要理由。因此，体现在对房地产开发建设的规范作用上，首先是依据规划设计条件进行房地产项目的设计，然后再按照规划审批流程办理“两证一书”，具备了建设施工条件时方可开工建设。施工期间，要严格按照批准的设计图纸和要求开展施工，如需修改应再次履行审批程序，建设项目竣工后应按规定组织相关部门和技术力量进行竣工验收，除了建筑质量以外，重点还要看是否符合规划审批的标准要求，符合的即可交付使用，对不符合的给予依法纠正和处罚等。

(四)引导作用

对于一个城市而言，当它的总体规划确定之后，进一步完善和深化后的一些纵向层次和横向系统的规划，如①分区规划，诸如市属行政区、城镇范围的发展规划;②局部区域和地段的专项规划，诸如城市产业园区规划、居住区规划、城市改造片区规划、特色街区规划、重点道路两侧区域规划等;③其他专项规划，诸如景观与绿地系统规划、生态与环境规划、历史环境保护规划、公共服务设施规划、基础设施工程规划等，在规划期内，往往对房地产开发的区位选择、项目组合模式、商业模式等起到关键性的引导作用。就是说，当这些规划相继出台以后，房地产业就可以根据自身的实力、市场需求和发展战略，首先选择大的方向区域，再确定具体的区位，然后根据规划区功能要求，确定拟开发项目的组合模式，如产业与居住融合的模式;最终确定项目的经营模式，如自持物业经营+散售等。当然，房地产开发坚持市场导向的原则是不变的，但规划的引导作用也很重要，毕竟城市规划从宏观层面描述着城市发展的蓝图、肩负着不断满足区域发展和市民需求的重任，兼顾着市场导向的原则，同时还是房地产开发建设的法定依据。

(五)带动作用

由于城市规划具有预见性、超前性的特点，就意味着它对城市的建设将起到“龙头”带动作用。同理，它对房地产开发建设也将起到“龙头”带动作用。城市规划对房地产开发的带动作用，主要体现在以下几个方面:一是体现在规划批准的层次上。比如，国家级批准的城市综合功能区规划(如青岛西海岸新区规划)、产业园区规划、文化旅游区规划等，由于规划层次高、规划管理权限大、规划区集聚辐射能力强，规划一经批复，必将带动诸多的产业地产、商住地产、文化旅游地产的进驻，寻找发展商机。二是体现在规划区域的功能地位上。比如，随着青岛市产业结构调整进入快速期，大批的重化工业企业将从市内搬迁至远郊区的产业园区，腾出的土地由青岛市规划调整为商住区、商务区、滨海旅游休闲区等，随着这些城市区域功能地位的调整提升，大批的开发商入驻发展也就是顺理成章的事了。三是体现在人的精神层面上。城市的各类规划，既是人的智慧与自然社会经济条件和发展规律相结合的产物，同样也是人的理想在规划蓝图上的描述，建设未来的理想城市是城市管理者和广大市民的梦想，作为追梦者和价值追求的房地产开发必将受到极大的激励，去自觉地顺应时代的发展而发展，有时是不以人的意志为转移的。