国内新建城市情况分析

9．4．1　国内新建CBD城市情况分析

目前，在国内15个CBD城市中，已有8个提出或已实施跳出原CBD，异地新建CBD的计划，它们是：上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、武汉和重庆。从CBD活力角度分析，我们认为这种新建CBD动因可以分为两类。

第一类是原CBD饱和而进行新CBD的开发建设，这类有上海、深圳、重庆、北京4个城市。从CBD已建用地、在建用地和可建用地比重曲线来分析，它们均已呈现滑梯形或折椅形，即CBD用地存量无法满足在建项目的开发速度，CBD已经饱和或趋向饱和；同时周围地区由于山地、河道的限制已没有拓展的余地。因此，我们认为这种CBD的兴建是城市发展自身推动的结果，属于市场推动型的发展。

第二类是原CBD未饱和而进行新CBD的开发建设，如广州、南京、杭州、武汉4个城市。从CBD用地结构分析来看，它们都呈明显的月牙形，即CBD内用地能满足较长时期的建设需求，同时，广州天河、南京新街口、杭州中河路、武汉建设大道周边可建用地有相当数量，CBD周边拓展的余地很大，新CBD的兴建与其说是原CBD饱和不如说是为了配合新城建设而提出的“概念”，以进一步刺激土地价格，吸引房地产开发商和各类机构、居民的入驻，属于政策主导型的发展。

再深入分析下去，我们发现一个有趣的现象：这4个新建CBD的城市其CBD选址都并不是总体规划长期明确的CBD位置，而是在短期内提出并进入土地挂牌出让的实施阶段；新建CBD都位于未经历城市开发的地段，用地范围内或为农田或为工厂，土地原始价格相当低廉；而这四个城市提出CBD建设并着手土地转让挂牌的时机，又都处在城市面临大规模基础建设，急需大量资金的时期。

2003年，广州规划局的《珠江新城规划检讨》详细分析了这种为城市大型基建筹资而进行CBD开发典型模式及其后果。1993年，广州在经济并不宽裕的情况下开始建设地铁，政府要为地铁建设筹集资金，只有依靠土地收益，因此市政府当年提出了开发建设广州新CBD——珠江新城的计划。珠江新城用地面积为6．2km²，分15个功能区，402个地块，除农民留用地123个地块456万m²和配套用地99个地块约556万m²外，可供出让的建设用地共180个地块，按土地市场价格计算，珠江新城预计可收取土地出让金220亿元，扣除征地、开发成本后，将为地铁建设提供100亿元以上的土地收益。正是在这种“城市经营政策”而不是城市发展规律的引导下，珠江新城开始了10年的开发建设，累计投入资金44．2亿元，但除了抬高土地价格，“很好地支持了地铁建设”以外，新城还只是一个地图上的概念，只有若干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公建设建成⁽²⁾。

无独有偶，南京河西CBD、杭州钱塘CBD、武汉王家墩CBD的建设，无论从建设时期还是从区位选址、规划论证都与广州珠江新城的建设相似。21世纪以来，南京和杭州同样面临修建地铁的大规模资金投入，武汉则要建设72．7km的城市轨道交通。在巨额资金筹集过程中，通过CBD规划抬高土地转让价格无疑是实现经营城市理念的最佳方式。在2000—2002年的3年间，3个城市先后做出了实施CBD建设的计划。

在各城市兴建CBD的建设决策中，这种经济因素起到多大影响力我们无从得知，但是，如果在兴建新的CBD时机尚未到来的时候，出于城市土地经营与炒作的需求而决定提前进入CBD建设，这对CBD在城市中的培育是没有好处的，从长远来看，对城市发展和政府的公信力也有很大的损害。