在建项目分布分析

9．2．2　在建项目分布分析

由于CBD十字形的稳定结构，普遍认为新街口CBD可进一步分解为小四环核心区和东南西北四翼5个部分，以长江路—洪武路—淮海路—王府大街围合而成的51hm²四方形街区俗称小四环，是被广泛认可的城市核心地段，沿中山路、汉中路十字骨架延伸的街区是在小四环基础上的轴向拓展（图9．6）。

图9．6　CBD十字形结构

资料来源：南京市规划局城中分局

从CBD内在建项目的分布来看，小四环内建设项目有3个，其余22个分散在CBD的四翼，核心区只占12%，事实上，经过20多年的高强度开发建设后，小四环内已日趋饱和。田字形的四片街区中，西北片集中了金陵饭店、明日大酒店、中心大酒店和交通银行4栋高层；东南片则有华东最大的步行街区——正洪街，集中了新百、中央、商贸、五星等大型综合商场，国际贸易大厦、金贸大厦等高层商务楼，新华书店、商京书城、工人影城、大华影院等文化娱乐设施。这两个片区均已饱和，东北片54%的用地为南京军区联勤部总部所在，为军事用地，短期内很难置换；只剩下西南片王府大街有部分用地可供开发，但大都位于街区内部，沿街用地不多，而且现状容积率已达2．5，拆迁成本较大。由于小四环核心区的状况已无法容纳高档商务设施的进驻，新建的商务空间沿十字轴向四翼拓展，这其中又以东翼为最。在沿中山东路一线500m的路段内，集中了7个大型在建项目，合计用地达5．3hm²，占CBD内总用地面积的38．1%，合计建筑面积达32．9万m²，占总在建项目建筑面积的39．5%（表9．6），大大超过其他三翼和小四环核心区。可以看出，CBD的商务重心正在逐渐向东偏移。

表9．6　CBD中山东路500m在建项目

注：时间截至2003年12月。

资料来源：南京市规划局城中分局

新街口CBD东翼之所以能成为商务聚集的新热点，有其历史区位、交通、环境等多方面的原因。从历史上看，南京中心区随人口变化而逐渐迁移，由夫子庙北迁至太平南路和大行宫，20世纪80年代以来西移至新街口，“大行宫—太平南路”地区作为20世纪40～70年代南京城市中心繁华地段，有良好的基础条件：道路宽阔，市政设施完善，在城市中有广泛的心理认同感。从现状区位上看，东翼大行宫—太平南路地区处于CBD核心区和城东快速干道之间、南京土地等级一级地范围内，与东部明故宫历史文化保护区有1．2km的缓冲区，与城南传统风貌保护区有1km的缓冲区，与北部总统府—梅园新村保护区也有500～100m的缓冲区，土地平整，受地理条件和文物保护要求的影响较小。从交通条件上看，东翼邻近老城内最大的快速道路——城东干道，最近距离只有30m，由城东干道到达火车站或禄口机场均十分便捷，而中山东路向东直通沪宁高速公路，更是增加了商务往来的便利。从用地条件来看，东翼是CBD四翼中可建用地最多的一翼，存在大量质量风貌较差、结构老化的低层住宅，商务开发成本较低。在这些优势条件的支撑下，东翼成为商务开发的聚集热点。

从整个中心区在建项目的分布来看（图9．7），主要呈现两个特点：一是在建项目仍以沿城市道路为主，沿中山路、汉中路、洪武路、太平路、广州路等城市主干道的项目有36个，占总在建项目的83．7%。从中可以看出南京中心区的开发建设仍以沿街开发为主要开发模式，还未进入到街区纵深开发阶段，原因前文已分析过，因为南京“宽道路—大街区”的交通用地组织模式，缺少微观路网，大街区内部可达性差，导致商务开发集中在城市道路沿线表皮，很难向纵深发展。二是在建项目主要分布在CBD内或CBD相临街区，CBD内有25个在建项目，相邻街区内的在建项目有11个，43个在建项目中仅7个远离CBD。从这些分布特点可以发现，CBD及周边地区的开发活跃度很大，成为CBD向周边拓展的直接动力。

图9．7　新街口中心区在建项目分布

注：时间截至2003年12月

资料来源：南京市规划局城中分局