零售店选址的考虑因素

3.3.1　零售店选址的考虑因素

1．地理环境

作为消费者，选择进入商店的第一评判标准就是店铺的地理环境。试想一下，在垃圾堆旁或者是尘土飞扬、声音嘈杂的商店里，谁会愿意在店内停留？哪怕店里的商品很有品位，消费者恐怕也会想：这么差劲的地方怎么会有好的商品值得去购买呢！店主有责任为顾客提供舒适放心的周边环境。

2．便利的交通条件

交通问题对每个人来说都很重要，店铺位置的交通是否方便，是直接影响顾客流量的重要因素之一。通常而言，进入商店中的顾客数量，和当地交通流量成一定比例。繁华的商业区交通都很方便，往往有众多的公交线路可供选择，方便顾客来店购买。

考虑交通条件时主要包括路面的宽度、交通拥挤程度以及有无交通管制等，这不仅与客流量有关，也与商店上货速度有直接关系。

3．目标顾客群的规模大且拥有旺盛的消费能力

（1）把握”客流”就是”钱流”的原则

在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有：①城镇的商业中心（即我们通常所说的”闹市区”）；②车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；③医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；④学校门口；⑤人气旺盛的旅游景点；⑥大型批发市场门口。

（2）利用“店多隆市”效应

消费者在购物时有怕上当、怕买贵的心里，总喜欢货比三家，别因此而担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意反而比单枪匹马更容易做。

例如某公司的白领陈小姐是鲜花消费的大户，经常要送花篮花束给客户和朋友。可是除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花，绝大多数时候都是赶到××路上去买，因为那里花店多，花色品种齐全，选择余地较大。人们买服装，也总喜欢到服装店密集的地方去选购，店多除了款式也多之外，可以货比三家，还起价来也比较容易。

（3）要注意因行制宜

营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开店地点，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。

（4）店铺面积的合理性和是否具备长期经营的条件

根据商圈大小，要合理地规划店铺的面积，这样才能够保证更好地进行商品的陈列。并且，店铺具备长期经营的条件才有利于品牌的建设。

（5）店铺价格

店铺价格对销售价格和投资回收期会产生直接影响。房租往往是最大的一块固定成本。在确定价格时先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：①自己是有把握负担得起的。尤其是在要求一笔付清数年租金的情况下，有没有给付的能力；②预算一下，估计是有钱可赚的；③与附近类似的门面价位基本一致，说明是比较合理的。然后再依据设定的最高价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。

除了价格之外缴付方式也很重要。缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房主除了固定的月租金外，还要根据经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦有了新的店面或有转向的意向时，就不会损失保证金了；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果有足够的资金，而且看好选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走，也能不受涨租的影响，节约不少租金，因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。

另外附加条件的谈判也是很重要的，可以节省不少开支。在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。

（6）选址地应有一个良好的治安状况

目前，虽然我国公安部门不断加大力度惩治各类违法敲诈现象，但是在一些监管力度不够的地方仍存在一些诸如市霸、街霸等违法团伙。所以，这也就要求我们的经营者能对当地治安状况做一个深度的了解，避免在未来出现犯罪份子扰乱正常经营的现象发生。