房屋买卖合同中关于交易税费负担的约定是否有效

——张某诉孙某房屋买卖合同纠纷案^[20]

关键词：房屋买卖，交易税费，负担

问题提出：房屋买卖合同中，当事人关于房屋交易税费负担的约定是否对合同效力产生影响？

裁判要旨：房屋买卖合同中，约定房屋交易税费由一方（通常为买方）承担，不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。

原告：张某

被告：孙某

2008年5月，张某经朋友介绍找到天津隆众置业经纪有限公司金海道店，告诉该店的工作人员王某自己要买房屋的意愿。过了几天，王某在网上看到了孙某发布的卖房信息后就与张某联系，张某两次看房后决定购买孙某所有的位于天津市河北区某小区的单元房一套。双方约定：张某购买孙某所有的单元房一套，孙某净得房款425000元，其他一切交易税费均由买方张某负担。2008年5月16日，双方到天津市河北区房管局签订《天津市房产买卖协议》，5月19日，张某、孙某及中介人王某到天津市河北区房地产管理局办理过户手续，办理过户手续时，张某交纳了房屋转让所得税4250元，营业税及附加税23587.5元，合计27837.5元。后张某取得所买房屋的所有权证并实际入住该房。张某偶然听别人说，房屋交易税依现行税法规定应由卖方缴纳。于是，张某反悔并以房屋转让所得税、营业税及附加税根据现行法律规定均应由卖方孙某负担为由，将孙某诉至天津市河北区人民法院，要求孙某返还上述各项税款合计27837.5元。而孙某则认为，双方有约在先，卖方净得房款425000元，其他一切交易税费均由买方负担，故不同意张某的要求。

原告张某观点：根据我国税收法律、行政法规的规定，应当由卖方承担房屋交易的营业税、所得税、土地增值税等，而买受人仅仅承担契税、印花税等。即使双方约定交易税费由一方承担，也违反法律禁止性规定，应当认定无效。

被告孙某观点：交易税费由一方负担不违反法律法规的强制性规定，没有损害国家的利益，合同应为有效。双方约定交易税费由买方承担，卖方是净得价。

居间方王某观点：在二手房交易中，多数房屋买卖合同约定房屋买卖交易税费由买方负担，这是市场交易选择的结果，是受二手房供求关系影响的结果。因而应当认定约定有效。

法院观点：本案中房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。本案中，所谓“卖方净得房款425000元，其他一切税费由买方负担”，实际意味着部分原本按照税法应该由卖方负担的税款通过约定的方式转嫁给了买方。该约定是双方当事人的真实意思表示，从合同法鼓励交易、促进交易之立法精神出发应认定合法有效，且这样的认定也符合当事人的意思自治原则、处分原则和契约自由原则。遂判决驳回原告的诉讼请求。一审宣判后，双方当事人均未上诉。

在房屋买卖的过程中，税费如何负担，是双方关心的重要问题。在司法实践中，二手房交易税费由买方承担是房屋买卖交易“潜规则”，因为房屋交易税费负担导致纠纷的情形也比较常见。在这种情况下，如何认定该约定的效力？房屋买卖合同中，约定房屋交易税费由一方（通常为买方）承担，不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。

有观点认为，根据我国的税法和相关条例的规定，负有纳税义务的单位或个人必须依照规定履行纳税义务、缴纳税款，其签订的合同与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。因而在房屋买卖合同中，约定房屋交易税费由买方负担，违反税法的强制性规定，容易导致房屋价格被认为降低，从而损害国家的税收利益，因而应当认定该条款无效。

我们认为该约定并不违反法律法规的强制性规定，也不损害国家利益，对其约定应认定有效。一是纳税义务不具有专属性。税收以金钱给付为标的，因而其并不禁止由第三人代为履行纳税义务。即使法律法规明确规定纳税义务人，也并不排斥他人代为履行义务。二是房屋买卖双方关于税费的约定，属于当事人履行义务的约定，是买卖双方之间的意思自治，无须税收机关的认可或者同意。其仅仅在双方之间产生民法意义上的约束力，只是最终由一方代替另外一方承担税务负担，不影响最终国家税收的收取。三是税费一方承担，是市场选择的结果。在市场交易中，买方负担税费，卖方获得净房价是常见现象。该种现象是买卖双方自由选择的结果。一种观点认为，此种约定可能造成房价中没有包含税费，因而价格低于应有价格，造成国家税款的流失。实际上，当前交易常态下，如果卖方承担税费，并将之包含到房价中，实际的结果是卖方往往因为房价过高，而难以达成交易，其并不符合市场的规律。

房屋买卖过程中，当事人往往订立两份合同，一份是双方通过中介或者自行协商订立的合同，另一份则是通过房管部门订立的合同。在两份合同中，关于税费负担的约定往往不一致。如自行订立的合同中约定房屋交易税费由一方负担，而在房管局订立的合同则约定由双方分别负担。此时应当如何认定合同的效力？

笔者认为，应当按照当事人的真实意思和履行情况确定税负的分担。一般情况下，通过房管部门签订的房屋买卖合同，大多是房管部门的格式文本，关于税费负担，往往是格式化的表述，因而此时关于税费负担的约定，应当结合房屋买卖合同签订的过程、房屋价款、协商情况进行综合认定，而不能机械地以某一种合同为准，从而保障市场交易的秩序。

[1] 一审法院为重庆市第五中级人民法院，案号：（2013）渝五中法民初字第00674号；二审法院为重庆市高级人民法院，案号：（2014）渝高法民终字第00118号。

[2] 江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社2000年版，第213页。

[3] 此案例来源于《最高人民法院公报》2014年第9期。一审法院为上海市青浦区人民法院，案号：（2012）青民二（商）初字第457号；二审法院为上海市第二中级人民法院，案号：（2012）沪二中民六（商）终字第138号。

[4] 王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第47页。

[5] 一审法院为海南省第一中级人民法院，案号：（2012）海南一中民初字第23号；二审法院为海南省高级人民法院，案号：（2013）琼民再终字第4号；再审法院为最高人民法院，案号：（2014）民抗字第75号。

[6] 王利明：《合同法研究》（第一卷） 修订版，中国人民大学出版社 2012 年版，第 335 页。

[7] 王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），中国政法大学出版社 1998 年版，第89 页。

[8] 需要说明的是，根据民法理论，过错可分故意和过失两种形态，缔约过失责任中的“过失”也包括了过错中的“故意”行为，并不仅仅是指过错中的“过失”行为。当前我国学界所称的“缔约过失责任”并不是在区分故意和过失的意义上说的，而是一种约定俗成的表述，实际就是缔约过错责任。

[9] 韩世远：《违约损害赔偿研究》，法律出版社1999年版，第161页。

[10] 一审法院为浙江省上虞市人民法院，案号：（2008）虞民一初字第271号；二审法院为浙江省绍兴市中级人民法院，案号：（2009）浙绍民终字第485号。

[11] 一审法院为徐州市泉山区人民法院，案号：（2013）泉民初字第1652号；二审法院为江苏省徐州市中级人民法院，案号：（2013）徐民终字第1271号。

[12] 高治：《担保型买卖合同纠纷的法理辨析与裁判对策》，载《人民司法》2014年第23期。

[13] 梁慧星：《民法总论》，法律出版社2001年版，第195页。

[14] 一审法院为广东省广州市海珠区人民法院，案号：（2012）穗海法民三初字第203号；二审法院为广东省广州市中级人民法院，案号：（2012）穗中法民五终字第3114号。再审法院为广东省广州市中级人民法院，案号：（2013）穗中法审监民再字第261号。

[15] 邓基联主编：《房屋买卖合同纠纷》，法律出版社2010年版，第165页。

[16] 一审法院为山东省威海市火炬高技术产业开发区人民法院，案号：（2015）威高民初字第533号；二审法院为山东省威海市中级人民法院，案号：（2016）鲁10民终字第1342号。

[17] 此案例来源于《最高人民法院公报》2014年第1期。一审法院为湖北省武汉市中级人民法院，案号：（2008）武民初字第56号；二审法院为湖北省高级人民法院，案号：（2009）鄂民一终字第28号；再审法院为最高人民法院，案号：（2012）民抗字第24号。

[18] 审理法院为福建省厦门市思明区人民法院，案号：（2010）思民初字第3594号。

[19] 一审法院为广东省广州市番禺区人民法院，案号：（2014）穗番法民三初字第1301号；二审法院为广东省广州市中级人民法院，案号：（2016）粤01民终字第1757号。

[20] 案情参见高治：《房屋交易税由买方负担有效》，载《人民法院报》2010年1月14日，第7版。