涉外房产制度

第三节　涉外房产制度

一、涉外商品房产的买卖

(一)涉外商品房产的预售

商品房产预售，是指开发商对在建或待建商品房产先予销售的行为。根据国家有关规定，需要向境外销售商品房屋的，必须向当地政府房地产管理部门申请，经批准发给商品房外销许可证后方可进行。

商品房预售就是对未竣工的房屋进行销售，显然具有一定的风险，对此国家对预售商品房规定了严格的条件，具体如下:①已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;②具有建设工程规划许可证和施工许可证;③已完成总投资25%以上;④经县级以上政府房地产管理部门办理预售登记取得预售许可证。

(二)涉外商品房产的内、外销售

1．实行内、外销审批制度

批准内销的，不准擅自外销，如要外销，须经重新审批，并补交增值税。没有与我国建立外交关系或没有在我国设立商务代表处的国家和地区的外资经营企业不能享受到境外销售房地产。

2．合理确定内、外销比例

根据我国法律规定，涉外房地产企业开发建设的商品房应以外销为主，其比例不得低于可供销售总量的70%，并收取外汇。

二、涉外房产租赁

房产租赁必须签订房屋租赁合同。签订涉外房产租赁合同时应注意以下问题。

①租赁期限，不得超过该房屋所占土地使用期限。

②房屋转租的租期，不得超过原租约的租期。

③房屋租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方。包括民用房屋租赁，定期的提前1个月，不定期的提前2个月;工商业房屋租赁，提前6个月。

④房屋出租并不妨碍房产权转移。房产权转移后，房屋租赁合同继续有效，转让人和受让人应联名书面通知承租人。

⑤租赁房屋出售时，承租人在同等条件下享有优先购买权。

三、涉外私有房产

私有房产是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民，涉外投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合作企业、私营有限责任公司)投资建造或购买的房产。外国人私有房产，是指港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产。

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的相关规定，对境外个人购买房产规定有以下几条。

(1)在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。

(2)港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

(3)符合规定的个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明(境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明)到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。

(4)房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

根据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》的相关规定，对境外个人购买房产规定有以下几条。

(1)境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。

(2)各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明;港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明;境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。

(3)境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发〔2006〕47号)办理。