出租人和承租人的基本权利和义务

第五节　出租人和承租人的基本权利和义务

主题案例1

Y有限公司与W有限公司房屋租赁合同争议仲裁案^[46]

案情回顾

2005年2月16日，Y有限公司(申请人，承租人)与W有限公司(被申请人，出租人)签订了租赁合同，申请人承租被申请人有出租权的某商业场地作为经营餐饮。后在合同履行过程中发生争议，申请人认为被申请人迟延交付租赁场地，场地中没有配备根据国家环评要求经营餐饮必须的专用烟道。

争议焦点

出租人对租赁房屋的交付义务和质量担保义务。

裁判意见

仲裁庭认为:(1)租赁合同约定出租人应于合同签订之日将出租场地以现状及清洁和可以正常使用状态交给承租人使用。合同签订之日争议铺位为毛坯房，合同并未约定被申请人需另行装修后再交付，且商铺位于未封闭的空间，申请人应进行装修后方可进行营业。由此争议商铺的交付应为依现状于签订之日交付，被申请人并未延迟交付;(2)合同约定被申请人应保证所提供的场地具备了消防、环保、城市规划等餐饮业强制要求，证据显示，争议商铺所在大厦已配备了供油烟排放的专用通道。位于同一场地的其他餐饮类项目均取得了环保部门的批准文件。鉴于租赁合同并未要求被申请人负有义务连接争议铺位与大厦专用烟道，而是约定按现状进行交付。因此被申请人提供的场地是符合环保要求的，申请人在签订合同时就已知道大厦专用烟道和商铺之间还存在较远的距离，故连接争议铺位与大厦专用烟道的义务在于申请人。

评析探讨

房地产租赁合同属于民事合同，民事合同是当事人给自己约定的法律，除了法律中的强制性规定外，当事人可以对其之间的任何权利义务进行约定，这里并不必然涉及道德问题。^[47]按照合同约定的时间和质量向承租人交付租赁房屋是出租人的首要义务，而判断是否已经交付的标准是承租人可以实际占有和使用租赁房屋。从本案案情来看，当事人约定的交付时间为合同签订日，交付方式为不动产所在地交付。从仲裁庭查明的事实来看，合同签订当日，租赁房屋实际处于开放状态，申请人(即承租人)知悉租赁房屋的位置和状况，已经具备了占有和使用租赁房屋的条件，被申请人也未对其占有房屋进行限制，故而不存在迟延交付的情况。

配备专门烟道是法律规定进行餐饮经营房屋所须具备的条件，但由何人来履行该项法定义务仍可以自由约定。本案合同中约定了出租人应保证房屋符合国家环保的强制性要求，事实上出租人也履行了这一义务，而将商铺和烟道连接则不是出租人的义务，在已经明确了权利义务界限的情况下，该连接任务理应有承租人自行承担。

主题案例2

Y有限公司与A有限公司房屋租赁合同争议仲裁案^[48]

案情回顾

2002年2月6日，申请人Y有限公司作为承租方，被申请人A有限公司作为出租方签订了《房屋租赁合同》，标的为某广场地下一层。其中约定被申请人“保留在租期内的任何时候，有权修缮及临时封闭(但为期不得超过两个星期/十四天)某广场公共区域和公共设施。”申请人称，被申请人于2006年6月3日开始对申请人承租区域的边界与通道进行围蔽，围蔽方法是在申请人经营区域边界以木板将申请人区域与其他区域隔断;申请人承租区域的开放边界长度为255米，被申请人围蔽了其中的86米，围蔽了开放边界的三分之一以上，包括通往承租区域的通道。此举严重影响了自己的经营。申请仲裁庭部分裁决被申请人纠正围蔽行为，并裁决被申请人赔偿损失。

争议焦点

出租人以物业管理为名进行的围蔽行为的合法性认定

裁判意见

仲裁庭认为:《房屋租赁合同》中约定申请人享有租赁区域的通道使用权、公共设施与公共区域的使用权、商场的独立经营管理权，被申请人虽然有权修缮及临时封闭某广场公共区域和公共设施，但为期不得超过十四天;虽然被申请人享有更换某广场公共区域整体结构、布局及安排的权利，但是不得对申请人使用该房屋造成长期不利的影响。被申请人从2006年6月3日起即开始对申请人承租区域的边界与通道进行围蔽，围蔽行为已大大超出十四天的限制，围蔽行为的程度及效果已足以对申请人的正常经营活动造成不利的影响，已远远超出正常物业管理行为的范畴，根据约定，被申请人的围蔽行为已构成违约。鉴于对申请人损失判断需要时间，先予部分裁决被申请人于裁决生效之日起10天内拆除围蔽物。

评析探讨

本案中，出租人与承租人之间以广场地下一层为标的形成了法律上的房屋租赁关系。根据租赁关系的一般原理和《合同法》的规定，出租人在将租赁房屋交付给承租人之后，还负有在租赁期间内保持租赁房屋符合约定用途的义务，此外，虽然出租人享有对承租人使用租赁物情况的监督权，但其负有不应妨碍承租人的正常使用的义务。本案中，出租人是在自己享有完全所有权的广场上进行维修活动，但其围蔽行为构成了对承租人使用地下一层的妨碍，给其经营造成了损害，构成了对承租人债权的侵害，也违反了《房屋租赁合同》的约定。仲裁庭根据案情作出部分裁决，避免承租人的损失进一步扩大，完全必要和正确。

主题案例3

F有限公司与P有限公司房地产租赁合同争议仲裁案^[49]

案情回顾

2004年4月30日，申请人F有限公司作为承租方，被申请人P有限公司作为出租方签订了《房地产租赁合同》，由申请人承租被申请人的厂房，其中约定“租赁房地产及其附属设施能实现承租方的使用目的，并符合有关法律、法规或规章的规定，包括但不限于关于安全与一般防火的规定。如果承租方所从事的行业对于生产场所有高于国家一般防火规定的要求，承租方应自负费用使租赁房地产满足较高的防火规定。”

6月9日，公安消防部门致函申请人并抄送被申请人，要求在D、E两区厂房之间设置不小于4米的防火间距及防火墙。申请人进行了整改并验收合格。2005年6月17日，申请人致函被申请人称自己租赁的E区厂房与已经被出租给第三人的F区厂房之间也未按照公安消防要求设置不小于4米的防火墙，自己因为安全问题不能使用E区。

2006年3月31日，申请人致函被申请人，宣布解除《房地产租赁合同》。

争议焦点

租赁房屋设置消防设施的责任承担。

裁判意见

仲裁庭认为，租赁物初始状态与投入使用后的消防安全要求是不同的。2002年10月9日，申请人承租的厂房经验收符合消防要求。因此，租赁物交付申请人的初始状态时是符合消防要求的。但为了保证安全生产，租赁物一经用于具体的生产工作，相应的消防安全则与初始状态不同，需要另行要求和认定。根据本案《房地产租赁合同》约定，公安消防机关对于D、E两区与各相邻的区域有强制性的要求，即必须采用防火墙分隔，并设有防火间距阻止火灾蔓延，但最小间距不应小于4米(依据《建规》3.3.1条)，这其中并无内容表明申请人所从事的行业是对于生产场所有高于国家一般防火规定的要求的行业，而只能说明这是关于安全与一般防火的规定。因此设置防火墙和防火间距的责任应在被申请人。

评析探讨

本案是关于租赁房屋防火设施设置的义务。就国家强制的房屋消防设施的设置来说，其应属于租赁房屋所有权人，即出租人的义务，因为未经过消防检验的房屋是不得投入使用的。而如仲裁庭所言，因为生产经营而需要提升的房屋消防设施标准与和国家强制的一般性房屋消防设施标准是不同的，在房屋租赁的情况下，这一提升义务由谁来承担可由出租人和承租人约定，本案中当事人即约定了该义务由承租人负担。因此对于在两区之间设置防火墙和防火间距的义务究竟由谁承担的关键在于判断该义务是属于一般性标准还是提升性标准，根据公安部主编，建设部(现住建部)批准的《中华人民共和国标准建筑设计防火规范》(GB 50016—2006)的规定，其第三节“厂房的防火间距”第3.3.1条属于强制性规范，即房屋只要属于厂房，其防火间距就应该符合这一标准，故而该义务属于一般标准，应由厂房的所有权人，即本案出租人承担。

主题案例4

吕某诉某佳投资顾问(北京)有限公司房屋租赁合同纠纷案^[50]

案情回顾

2005年5月30日，本案当事人某佳公司将某商铺租给本案当事人吕某做经营美发业务使用。2007年11月初，租赁商铺出现异味，11月20日场地房顶污水管开始滴水。吕某向某佳公司进行报修。某佳公司对污水管漏水情况进行维修后滴水情况得到解决，但是场地内异味依然没有消除。经检测，商铺内空气中恶臭浓度符合国家标准《恶臭污染物排放标准》的标准值;室内空气中氨含量超过国家标准GB/T 18883—2002《室内空气质量标准》标准值。2008年1月8日，吕某将房屋全部腾空，某佳公司方的物业管理部门为其办理了搬运物品出门手续。后吕某起诉要求某佳公司返还租赁商铺空气污染后两个月的租金。

争议焦点

出租人保持租赁房屋符合安全健康标准的法定义务。

裁判意见

一审法院认为，吕某在经营过程中，所承租场地室内出现异味长达两个月之久。按照法律规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，承租人可以随时要求解除合同。吕某已经以书面形式通知某佳公司解除租赁合同，合同自通知到达某佳公司时解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。自房屋出现异味至原告腾退房屋之日的两个月内，虽然房屋在吕某实际控制下，但是其已经无法继续经营。因造成合同解除的责任在某佳公司，其无权收取房屋租金。二审法院维持了原判。

评析探讨

租赁合同为有偿合同，其标的为动产或不动产的使用权，因此对于租赁合同准用买卖合同的有关规定，租赁合同的出租人如同买卖合同的出卖人一样，对租赁物负有瑕疵担保责任。出租人的瑕疵担保责任包括质量瑕疵担保责任。构成出租人的物的瑕疵担保责任的条件有二:一是租赁物有瑕疵;二是承租人于合同订立时不知租赁物有瑕疵，也不存在可以免除出租人责任的情形。但是，为保证承租人一方的人身安全或者健康，避免出租人利用优势地位订立合同，《合同法》规定第二项条件不适用于租赁合同。特别是在租赁合同中，由于房屋是一种非常特殊的商品，尤其是住房，它用于满足公民“住”这一基本生活需要。对于住房租赁予以特别的法律调整，有利于稳定社会秩序和安定人民生活。因此，在住房租赁中，出租人对于房屋的质量应负严格的产品责任，也就是说，只要房屋的质量不合格，危及承租人的人身安全或者健康时，无论承租人在订立合同时知道与否，承租人均有权随时解除合同。