第三节开发资质对合作开发房地产

第三节　开发资质对合作开发房地产 合同效力的影响

主题案例1

李某、章某与某市运输公司合作开发房地产合同纠纷案^[17]

案情回顾

2004年8月6日，本案当事人李某、章某以某市第五建筑工程公司的名义与本案当事人运输公司签订《承建房屋协议书》(简称《协议书》)，约定由李某、章某全额垫资建设某综合楼拆除重建工程。工程建成后，综合楼第一层归甲方运输公司，二层及三层以上的其他楼层产权归章某、李某所有。

协议书签订后李某、章某垫付了大部分资金。后运输公司认为，运输公司与李某、章某签订的《协议书》严重损害了运输公司利益，造成国有资产流失，遂诉至法院，要求确认《协议书》无效，判决运输公司综合楼归其所有。

争议焦点

合同当事人均无房地产开发资质时房地产合作开发协议的效力。

裁判意见

一审法院认为，从运输公司与李某、章某签订的《协议书》的内容上看，该协议名称上虽有“承建房屋”字样，但是该协议实为合作开发房地产协议。作为开发方的运输公司、李某、章某均不具备房地产开发企业的主体资质，因此，运输公司与李某、章某签订的《协议书》违反了国家关于房地产管理的相关规定。运输公司要求确认《协议书》无效，应予支持。

二审法院支持了一审法院的观点。

评析探讨

本案涉及两个问题:

1.《承建房屋协议书》是否构成合作开发房地产合同?

如基本原理部分所述，共同投资，共享利润、共担风险系合作开发房地产的基本法律特征。本案中，依据《承建房屋协议书》的约定，李某和章某等人以现金出资，运输公司以土地使用权出资进行房屋建设，体现了合作开发房地产合同“共同投资”的特征;另外，“工程建成后，综合楼第一层归甲方运输公司，二层及三层以上的其他楼层产权归章某、李某所有”的约定则体现了“共享利润”“共担风险”特征，因此《承建房屋协议书》构成了合作开发房地产合同。所以一审法院和二审法院认为《承建房屋协议书》构成合作开发房地产合同是正确的。

2.《承建房屋协议书》是否有效?

房地产开发事关人民群众的切身利益和社会公共利益，国家公权力应对房地产业的健康发展进行必要的控制和合理的干预，因此有必要通过对合作开发房地产主体的经营资格进行必要的限制。^[18]实践中，合作开发房地产合同一般可分为三类:第一类为双方都具有相应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第二类为仅有一方具有应房地产开发企业资质等级的合作开发合同，第三类为双方都不具有相应房地产开发资质等级的合作开发合同。

本案中，李某、章某、某市第五建筑工程公司及运输公司等均无房地产开发资质，另外，无任何当事人在起诉前，已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业，根据《土地使用权司法解释》的规定，合作开发房地产协议应属无效。

主题案例2

河南省心海物业管理有限公司与河南中医学院合作开发房地产合同纠纷案^[19]

案情回顾

2004年5月18日，本案当事人心海公司、中医学院签订《合作协议书》，约定:(1)中医学院提供土地约13亩，用于建设双方的合作项目，并保证对所提供的土地拥有合法土地使用权;(2)心海公司投入资金建设双方的合作项目;(3)合作期限25年;(4)合作项目建成后，所有房屋产权归中医学院所有，房屋使用权中医学院与心海公司的分配比例按4.5∶5.5分配。同时，双方还约定心海公司在签订合同之日起，交付80万元人民币给中医学院作为定金，待合同项目建设竣工，经验收合格后，办齐相关手续退还心海公司。后中医学院根据该协议向郑州市规划局、河南省教育厅、河南省发改委呈报了相关请示。同时，中医学院拆除了双方约定土地上的部分建筑物。心海公司亦根据该协议与化工部郑州地质工程勘察院签订了《建设工程设计合同》并设计了图纸，于2005年5月19日向中医学院交付定金80万元，并以中医学院的名义向相关部门办理了报建手续。后因双方在履行过程中产生纠纷，该《合作协议书》未能继续履行。2006年11月7日，中医学院向心海公司返还定金80万元。后心海公司要求中医学院赔偿损失。

争议焦点

合作开发房地产合同无效时当事人的责任承担。

裁判意见

二审法院认为:《合作协议书》约定中医学院提供土地使用权、心海公司提供资金，双方共同投资建设临床国际培训中心，双方按比例分配使用建成后的房屋。从该协议约定的内容看，该协议系共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产合同。而依据《土地使用权司法解释》，土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，须经有批准权的人民政府批准，提供资金的一方当事人应具备相应的房地产开发资质。在本案中，提供资金的一方当事人心海公司并不具备房地产开发的资质，中医学院将划拨土地使用权作为投资与心海公司共同开发房地产也未经有批准权的人民政府同意，因此，该协议应为无效协议。鉴于本案《合作协议书》的无效系双方当事人的过错所造成，双方当事人均应根据其过错承担相应的责任，且心海公司确有实际投入损失。勘察费2万元、围墙费3万元、设计费为9万元、其他费用25万元和中医学院占用80万元期间的同期银行流动资金贷款利息，由中医学院承担，其余损失由心海公司自行承担。

评析探讨

本案中，合作开发房地产合同的双方当事人心海公司与中医学院均不满足以上条件不具备房地产开发的资质，也不具备《土地使用权司法解释》第15条第2款规定的补正条件;同时，中医学院将划拨土地使用权作为投资与心海公司共同开发房地产也未经有批准权的人民政府同意。因此，基于以上两点原因及《土地使用权司法解释》的相关规定，该协议应认定为无效协议。

依据《合同法》第58条的规定，合作开发房地产合同被确认无效后因该合同取得的财产应返还对方当事人;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。另外，合作开发房地产合同被确认无效后，过错方应当承担缔约过失责任，即有过错的一方当事人应当赔偿对方因合同无效所受到的损失;如双方都有过错的，则适用过错相抵原则，根据自身过错程度和性质，各自承担相应的责任。本案《合作协议书》被确认无效后，心海公司因此受到实际投入损失，但合同无效是双方过错造成的，依据上述规定，双方当事人均应根据其过错承担相应的责任。根据已履行的合同无效时应当回复到原来状态，即返还财产原则，^[20]法院判定“勘察费2万元、围墙费3万元、设计费为9万元、其他费用25万元和中医学院占用80万元期间的同期银行流动资金贷款利息，由中医学院承担，其余损失由心海公司自行承担”是合理的。

主题案例3

西安某同置业有限公司与西安市某木箱厂房地产联合开发合同纠纷案^[21]

案情回顾

2001年1月19日，本案当事人木箱厂与某丰公司签订《东站路付9号联合开发项目合同书》(后变更为《关于东站路付9号联合开发建设项目的协议》)，约定双方在木箱厂厂区内联合建设综合楼、商品住宅楼，建筑面积15 000平方米。双方合作方式为木箱厂提供建设用地，及原有厂区内的水、电、路等配套设施;负责将该项目由木箱厂的自筹基本建设项目转批为综合开发建设项目;某丰公司承担该项目城建审批手续，并交纳转批综合开发项目手续和建审过程中所发生的一切费用，承担整个项目建设的设计、建安及配套费用;双方按总建筑面积15 000平方米，木箱厂得40%，即6 000平方米，某丰公司得60%，即9 000平方米比例拥有各自房屋产权，并按双方约定划分土地权属。

2005年，经某丰公司与本案另一当事人某同公司协商同意，木箱厂认可，该项目转由某同公司承接。但某同公司未取得陕西省建设厅颁发的2008年、2009年的暂定资质证书。

合同履行过程中双方产生纠纷诉至法院，木箱厂要求解除《关于东站路付9号联合开发建设项目的协议》。

争议焦点

房地产合作开发合同签订后当事人丧失资质对合同的影响。

裁判意见

一审法院认为:木箱厂与某丰公司为在木箱厂提供涉案土地上联合开发建设房地产项目，签订《关于东站路付9号联合开发建设项目的协议》，后经木箱厂、某同公司和某丰公司三方确认，某丰公司将该开发项目转由某同公司承接，因此该协议为合法有效合同，双方之间因此形成房地产联合开发建设合同关系。但某同公司作为房地产开发企业应具备相应的资质并领取暂定资质证书，而某同公司未取得陕西省建设厅颁发的2008年、2009年的暂定资质证书，已不能从事房地产开发经营业务，因此某同公司已不具备继续履行联建合同的能力。木箱厂要求解除双方的《关于东站路付9号联合开发建设项目的协议》的诉讼请求符合法律规定。

二审法院支持了一审法院的观点。

评析探讨

《城市房地产开发经营管理条例》第9条规定:“……房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”原建设部出台的《房地产开发企业资质管理规定》第3条根据前述授权规定:“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”由以上规定至少可知以下两点:其一，申请核定企业资质等级是房地产开发企业的义务;其二，未经核定取得资质证书，房地产企业不得从事房地产开发经营，包括合作开发房地产。本案当事人某同公司未取得陕西省建设厅颁发的2008年、2009年的暂定资质证书，依据前述规定某同公司不得从事房地产开发经营业务，也即不能继续履行涉案合作开发房地产合同，因此对木箱厂构成了预期违约。

预期违约分为明示违约和默示违约，所谓明示违约是指合同履行期限到来之前，一方当事人明确肯定地向另一方当事人表示他将不能履行合同。而默示违约是指合同履行期限到来前，一方当事人有确凿的证明另一方当事人在履行期限到来时，将不履行或不能履行合同，又不愿提供必要的履行担保。^[22]本案当事人某同公司显然构成了默示违约，依据《合同法》第94条第1款第2项的规定，“在履行期限届满之前，当事人一方……以自己的行为表明不履行主要债务”，致使合同目的不能实现的，对方当事人可以解除合同。因此，法院据此认定木箱厂可单方解除合同是正确的。