大胆创新开创公房管理新局面

——威海市直管公房管理现状的调研报告

山东省威海市直管公房管理处 宋晨朝

直管公房是产权属国家所有，由房地产行政主管部门代表政府直接管理的房屋。长期以来肩负着福利分房和住房保障的社会职能，是计划经济时代行政配置体制下公共积累的一种产物。它是国有资产的重要组成部分。威海市直管公房自诞生以来，已走过50余年的历程，在这期间，它从小到大，由弱变强，再由盛到衰，几经波折，曲折发展。直管公房在特定的历史时期为全市社会稳定、经济发展、人们安居乐业提供了重要的住房保障。当前，直面全市直管公房，要进一步加强公房管理，实现国有资产的保值增值，同时还要结合科学发展观，在深化改革、转变经营思路、盘活存量房产等方面，进行积极有效地探索，按照市场经济规律来经营管理直管公房，加快推进直管公房市场化步伐，更好地为全市经济建设和人们的居住生活服务。

一、威海市直管公房的现状

1．直管公房的管理部门

威海市直管公房的经营管理由威海市房地产行政主管部门——威海市住房保障和房产管理局作为所有人代表委托威海市直管公房管理处依法进行经营管理。威海市直管公房管理处现有在职职工26人（其中维修人员10人），退休职工37人。多年来，全市直管公房管理在市委、市政府的关心和市房管局的直接领导下，通过市直管公房管理处全体干部职工的努力，在国有资产保值增值、确保承租人居住安全上发挥了重要作用。

2．直管公房的构成

全市直管公房由住宅和非住宅两部分构成。住宅类直管公房413户，其中楼房335户，使用面积一万三千余平方米，平房78户，使用面积二千四百余平方米；非住宅直管公房45处，建筑面积二万六千平方米。这些直管公房主要分布在东起戚谷疃，西至古寨路，南起竹岛，北至古陌的老城区内，建设年代比较久远，20世纪50年代至80年代修建的直管公房占到总量的90%，结构多以砖混为主，不同程度地存在安全隐患，维修投入较大。

二、威海市直管公房存在的问题及原因分析

1．思想观念滞后，公房管理法规缺失

随着经济体制改革的不断深化，社会主义计划经济已经转变为市场经济，特别是住房制度的改革和住房保障制度的建立，直管公房的基本属性也发生变化，而思想观念和管理观念没有随之变化，没有把直管公房融入市场进行商品经营，而是停留在计划经济的时代，把国有直管公房仍然当作一种社会福利，管理方式、管理手段还是沿用过去的一套，明显与市场经济的要求格格不入，与市场经济的新形势极不相适应。在不断深化住房制度的今天，直管公房管理制度明显滞后，国家原有的公房管理办法于2001年废止，威海市新的管理办法尚未出台，致使管理部门对新时期出现的问题由于缺乏政策依据无所适从。

2．直管公房面积萎缩严重

据统计，20世纪80年代初期，全市直管公房面积接近50万平方米，而现今直管公房面积仅为5万余平方米。二十多年的时间，公房面积锐减将近九成，而且这种趋势还在加快。随着经济发展和城市建设的不断进行，城镇化进程和旧城改造、市政建设步伐不断加快，位于老城区内的直管公房大量被拆，承租户在拆迁安置中获利，而公房管理部门利益却无保障。加之近年来，原使用直管公房的部分企业进行股份制改造，直管公房也被列入改制资产而随之出让。直管公房赖以生存发展的资源逐步丧失，从而陷入捉襟见肘的困境。

3．直管公房使用收益权旁落，国有资产流失

由于直管公房租金与市场租金存在较大差距，一些单位和个人私自高价转租，从中赚取高额差价，获取不当利益，公房使用权被有些租户作为有利可图的资源，私下甚至公开倒租倒卖，直管公房变成了牟利工具，极大地扰乱了直管公房管理秩序。住宅类直管公房的承租对象应为社会无房户或单位无力解决住房困难的无房户，有私房或在单位已购房改房、经济适用房的居民都不能再租赁直管公房，同时直管公房的使用权严禁转让，也不得擅自转租、转借，改变使用性质。目前，全市很多直管公房承租人租住了公房，就取得了长期饭碗，租赁关系成了“终身居住制”，老人逝世后，后代继续住，甚至转租出去，租住公房变成了增加收入的渠道。威海市直管公房管理处在近期开展的对全市335户住宅直管公房清理整顿工作中，清查转租公房40余户。

4．直管公房以租不能养房

直管公房经营管理的基本原则是“以租养房”。现存国有直管公房多为破、旧房屋，维修成本不断上升。威海市直管公房租金水平近些年虽作过一些调整，但人工、物资等维修成本增长幅度远超过租金增长。尤其是住宅直管公房租金标准仍然执行1998年的威价费发[1998]163号文件规定的2．15元/平方米/月，16年租金标准未调整，租不能养房问题更加突出，因此“以租养房”的缺口不断加大。尤其到了冬夏季节，更需要加大维修力度，整修隐患部位，确保不出现安全事故。一旦维修资金不能及时到位，将直接关系到承租人的生命财产安全。以栖霞街市区唯一仅存的65套直管公房（平房）为例，全处年租金收入仅3．1万元，2013年投入的维修、维护费用达到20余万元。

5．公房管理队伍老化严重，人员构成亟待更新

目前威海市直管公房管理处在职人员28人，其中年龄超过50岁的19人，占在职人员的68%，年龄最小的在职职工37岁，随着公房管理业务的发展，对公房管理人员的综合要求也越来越高，人员老龄化明显阻碍了公房管理的进一步发展。

三、威海市直管公房管理发展的新思路与做法

2014年以来，全处针对上述问题进行大量调研，并反复论证，从规范直管公房管理入手，打破原有的陈旧管理模式，加强自身建设，强化管理职能，勇于改革、大胆创新，在建立公房管理合同化、市场化、规范化的现代公房管理体制方面进行了有益的探索，并取得了初步成效。

1．要加大非住宅直管公房租金改革力度，推进公房租金市场化

实现公房租金市场化是非住宅直管公房市场化的核心。2014年威海市直管公房管理处对非住宅直管公房租金市场化进行了大胆改革，对所管理的非住宅公房进行了全面的摸底调查，并进行了分类、造册、建档。其中机关事业单位使用，实行政府定价的非住宅公房、承租人有使用权的非住宅公房、历史拆迁安置承租人使用的非住宅公房、承租人租用多方产权的非住宅公房四种类型暂不适合市场公开招租，实行市场租金评估价格，租金水平逐步达到市场租金标准，其余非住宅公房将全面推行市场公开招租。为推动该项工作，威海市直管公房管理处委托有资质的房产评估机构对非住宅公房市场租金底价进行了评估，并将评估报告报市物价局、房管局备案。同时制定《威海市直管公房管理处关于非住宅公房市场公开招租实施方案》。方案报市财政局、房管局后，积极与财政部门沟通协调，将非住宅公房租金全部上缴市财政，实行收支两条线管理。经过前期大量准备工作，根据市场公开招租方案的规定，威海市直管公房管理处将首批的纪念路3号四层519平方米，公园路12号三层、四层330平方米，和平路1号三层271平方米，和平路43号一层15平方米等四处公房交由市投融资中心委托有资质的中介机构进行市场公开招租，这项工作将逐步全面展开。

2．对住宅直管公房进行清理整顿，强化住宅直管公房的住房社会保障功能

2014年下半年，威海市直管公房管理处组织工作人员对所辖的335套住宅公房进行了摸底调查，并参与草拟了《住宅直管公房清理整顿工作实施方案》，对违规占用住宅公房行为进行清理，将住宅直管公房逐步纳入市级公共租赁住房管理体系，为低收入住房困难群众提供住房保障。

对于承租人（单位）拥有了直管公房的使用权的这部分房屋，可以以适当优惠的方式向承租人（单位）出售，购买人获得全部产权。优惠出售公房所得收入用于危房的改造和翻建；对于剩余的住宅直管公房，参照市级公租房实行公开配租，提供给符合公房租住条件的住房困难户，最大程度地发挥直管公房的住房保障功能。同时启用公房使用标识，公布群众监督电话、定期检查巡视等多项措施加强直管公房的管理，加快建立健全整治直管公房租赁违规行为的长效管理机制。

3．实施直管公房维修的市场化、社会化

做好直管公房的维修养护工作，是确保居住安全、达到保值增值的基本要求。经营管理单位每年都要视房屋情况制定年度大中小的维修计划，对具体维修项目的实施则采取社会化、市场化方式来进行，只有通过专业的、市场的竞争，才能做到花较少的钱办较多的事。

4．用市场运作的方式，加快危旧房屋的改造

对危旧房屋实施改造，是当前面临的十分艰巨的任务。加快危旧房屋的改造既能提高公房完好率，确保居住使用的安全，又能实现盘活资产的目的。对那些具有一定开发价值的危房，可通过市场来进行开发建设；对那些没有多少开发价值的危房，则实施拆除，原住户通过多种形式进行妥善安置。

5．直管公房管理单位要由管理型向服务型转变

直管公房推向市场，租赁双方就是双向选择的平等关系。因此，经营管理单位的服务就显得尤为重要。要视租户为朋友，想租户之所想，急租户之所急，解租户之所难。要在租金缴交方式和维修服务上实行大胆的改革和创新，通过热情周到的服务，达到管理单位和租户都满意的双赢效果，威海市直管公房管理处推出的上门服务、午间值班、信用卡缴费等，在这方面作出了有益的探索。

直管公房的管理，是新形势下面临的新课题，朝着市场化方向迈进是既定的目标。只要按照科学发展观的要求，解放思想，创新思路，精心组织，整体联动，扎实工作，建立威海市直管公房管理新体制的目标就一定能实现。