南京市保障房居住区物业管理模式构建

南京市保障房居住区物业管理模式构建_PPP模式的蚁族保障房建设研究

1）南京市现有的物业管理模式的对比分析

（1）南京市现有的物业管理模式

南京市现有的物业管理模式主要有以下四种（见表8-1）：

表8-1　南京市现有的物业管理模式

① 以街道办事处为主成立居住物业管理委员会

这种模式目前比较少见，一般出现在城市中的旧小区、老小区中。这些小区的原开发建设企业将地产建成后将其交予街道办事处或居委会管理。旧小区、老小区以及复建房屋由于住户的消费水平和观念的滞后，比较适应计划时代政府全权负责的模式，一时无法接受物业管理这种有偿服务、专业管理的理念，因此街道作为政府下级代表进行管理。随着城市的发展和旧城区的改造，这种单一街道为主的管理模式在旧小区物业管理改造中必将逐步革新，改制成适应现代化需求的管理方式。

② 企事业单位组建的物业管理公司

这种模式是在计划经济与市场经济相结合体制下产生的，是我国经济体制改革的过渡型产物。目前在部分城市，这类单位自管模式还占据一定比例。这种模式主要是一些大型国有企业建造一大片职工生活小区，按照一定的优惠条件内销给本单位的员工。单位员工享受这种福利待遇，以较低价格入住小区，但房屋所有权部分商品化，由企业内部组织物业管理部门对其实行综合管理。这种模式只能在企事业单位内部进行，它依赖于企事业单位效益的好坏，经济效益好，则物业管理水平高，反之则很难达到预期的效果。

虽然住房制度改革后取消了福利分房制度，原属于企业内后勤部门的物业管理部（处）改制成独立核算、有偿服务的企业，但是服务管理的对象仍然以本单位职工和本单位房屋为主，不会对外拓展业务、接管楼盘，基本还属于单位自管模式。

③ 房地产开发商直接组建的物业管理公司

房地产开发企业的飞速发展，使物业市场空前繁荣，业主和住户的需求也逐渐增多，房地产企业之间的竞争也日渐白热化，当概念营销、功能营销和产品——户型营销等营销手段都已经全部应用了，房地产企业另辟蹊径，选择房地产开发的延伸服务——物业管理作为卖点。

目前，这种类型的物业管理公司在全国都比较常见。物业管理公司的规模大小取决于房地产开发公司，管理区域——住宅小区也取决于房地产企业开发的楼盘。这种物业管理模式是从规划开发、建造开始物业管理就参与其中的一种模式。从选址开始到室内外装修阶段都为日后物业管理服从于满足置业者的需要为目的，为消费的长期性打下基础。这种模式还便于把房地产开发商对商品房销售后的售后服务乃至长期消费过程中的服务与管理衔接起来，为售后服务有人管理提供了保障。

④ 国家房管部门成立的物业管理公司

自深圳第一家专业物业管理公司成立以来，随着市场经济体制的逐渐完善，专业化模式在我国目前已经较为常见。按照宏观意义上说，公司可以提供一种特定服务，也可以提供全方位的综合服务。单一的专业物业管理公司一般从事保洁、绿化、保安、消防、墙体修缮等工作；综合性的专业物业管理公司除了负责以上一种或多种服务外，还要统一管理一定数量的居住小区，还包括写字楼、商场等。这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管理专业所长，充分体现其对原房管地段内的产权、产籍情况清楚，对房屋维修技术、管理有实力的优势，有利于对房屋的科学管理，保证设备的完好率。但是在房地产开发和物业接管之间的连接会有一定的困难。

近几年，消费者的物业管理意识逐渐增强，物业管理法规条例不断完善，业主自身维权意识加强。目前，小区物业管理公司的选聘大多由业主通过业主委员会公开选择适合自己社区的物业管理公司。通过物业管理合同确定双方责权利关系，并处理社区的物业服务工作和日常服务中出现的问题。“业主出钱，物业公司服务”这一方式的普及能够促进专业化物业管理模式地位的稳固，促进物业管理市场的公平竞争，支持“业主-物业管理公司”双向选择机制的形成，同时也是解决目前物业市场上收费难的可行方式。

（2）南京市现有物业管理模式的优劣势对比

以上四种模式的优劣势分析和对比分析分别如表8-2和表8-3所示。

表8-2　南京市主流物业管理模式优劣势分析

表8-3　四种物业管理模式的对比分析

2）我国萌生的新型物业管理模式

随着房地产市场的规范发展，传统的物业管理模式显然已经不能完全满足广大业主的需求。因此，新型物业管理模式应运而生，目前我国萌生的新型物业管理模式主要有以下几种类型。

（1）业主自治式物业管理模式

所谓业主自治，就是住宅小区的物业管理既不由原房地产开发公司负责，也不聘请社会上专业的物业管理公司负责，而是由业主委员会聘用专业力量来完成。例如，由业主委员会从社会上招聘保洁人员、保安、绿化人员承担相应的服务工作。这种模式在国外已经很普遍，在我国的大城市也有部分小区开始采用。

这种模式下的业主委员会是由业主大会或者业主代表大会选举产生的，业主委员会不再提供义务服务。每个成员根据岗位及其职责从收取的物业服务费中领取工资和奖金，物业服务费的预算和结算由业主大会或者业主代表大会审批，一切服务项目的设立和收支情况都能做到透明、公开。物业服务没有了营利性，收费水平降低，业主缴费的抵触情绪会大大降低，这样，业主与物业管理公司经常发生的有关物业费上缴的矛盾就可以有效解决。同时，业主委员会成员竞聘上岗，带薪工作，也有了积极性，责任心会大大增强，小区的物业管理自然会更加完善。

然而，这种模式也有其限制条件。首先，由于物业是由业主委员会聘请专业力量来完成，则维修人员对于物业不会十分熟悉，这需要业主与开发商沟通或者需要政府建设行政管理部门采取措施来约束开发商和建设单位配合，留下完整的图纸、维修说明等相关资料以方便专业人员的维修。其次，这种新模式与老物业模式完全不同，如何实现这两者间的平稳过渡，减少交接矛盾是一个亟待解决的问题。

（2）股权配送式物业管理模式

“Naga上院”为北京的一处房地产开发项目，它创造出一种新的物业管理模式——股权配送式物业管理模式。其目标是解决目前开发商、物业管理公司、业主三方利益不一致，各自从自身利益出发，导致物业纠纷不断、物业服务水平下降的问题。

“Naga上院”的具体运作模式为，在项目开发前期，开发商出资200万元组织成立了物业管理公司。在项目销售时，开发商将物业管理公司以股权的形式，按照业主所购房产占项目可售面积的比例配送给小区业主。项目销售完毕，开发商将不再持有物业管理公司的股权，业主则成为公司的股东。

Naga模式在利益统一和业主自治程度上具有明显的优势，它将业主与物业管理公司的利益有机统一起来，破解了双方对立的局面，业主也实现了真正的自治。这种模式带来的不仅仅是物业管理模式的改革，更是一种服务理念的改革。业主是服务的主体，是服务的购买者和享受者，他们所需要的是专业化的优质服务。物业服务企业应该以业主的利益为核心，为业主带来方便、亲近、快捷、舒适的服务。

但是，由于《公司法》对股东数有限制，且各个业主的参与意识不同，所以，该种模式的物业管理也会受到一定的限制。

3）南京市保障房物业管理模式的构建

（1）模式的提出

南京市保障房物业管理建议采用“市、区政府主导，街道牵头，准市场化运营”的模式，见图8-1。

图8-1　保障房物业管理模式示意图

① 政府主导

市政府建立综合协调机制，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好保障房小区的物业管理工作，并将其纳入全市城管大平台进行统一检查和考核。

各区政府负责辖区内保障性住房的物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责；要明确街道的管理责任，强化街道的管理职能，建立有效的考核机制，确保街道将保障房的物业管理工作落到实处。

② 街道牵头

对保障房的管理，不仅仅是简简单单的物业管理，而应该是一个综合性的管理，需要涉及社区、城管、公安、司法、民政等多个部门的协同参与，必须纳入属地管理的大平台，街道作为属地管理的政府部门，必然要起到牵头作用，充分发挥综合管理的工作优势。街道的牵头作用主要体现在以下三个方面：一是要牵头招标，选定最合适的物业管理企业；二是牵头对物业管理企业日常服务工作的绩效考核与监督，保证服务质量；三是牵头保障房小区的社会综合管理工作，确保维护社会稳定。

③ 准市场化运营

在这种模式下，小区物业管理公司通过招投标方式确定。由街道组织，保障房公司、代建单位参与共同组建一个联合招标小组，通过市场化运作模式公开招聘物业管理公司。在确定物业管理公司后，由街道和中标单位签订合同，明确街道对后续物业的监管责任。

准市场化运营的“准”体现在三个方面：一是考虑到被保障群体的特殊性，物业费的收取标准以市场价的70％收缴，差额部分由运营商业设施收益补贴；对于保障房小区内的特困人群（约10％）减免物业管理费，此部分物业管理费纳入社会管理成本，由当地政府补贴物业管理公司。二是在街道的领导下，物业公司协助街道承担了部分社会管理职能。三是留存的商业物业统一运营，通过运营产生的收益进入资金“蓄水池”，平衡物业公司收益不足，实现保障房物业管理的可持续性运营。

（2）相关部门职责划分

各个部门的职责划分如图8-2所示。

图8-2　保障房物业管理职责示意图

① 市政府

a．明确职责

保障房的物业管理是一个综合性的管理任务，会涉及不同的部门，市政府应明确各部门的职责分工，各司其职，确保保障房物业管理工作井然有序地进行。

b．统筹管理

作为市属保障房项目的最上级管理机构，市政府要加强统筹管理，建立有效的综合协调机制，做好住建委、市保障房公司、民政部门、财政部门、区政府、街道等相关部门的沟通工作，组织协调各级、各单位共同做好保障房的物业管理工作。

c．制定相关政策法规

市政府要出台专门针对保障性住房的物业管理办法，以利于保障房小区的长效管理。

d．财政支持

市政府要安排专门的经费用于街道在保障房片区内新设（扩充）社区之后的行政管理支出以及由此带来的社会保障成本支出。

e．税收优惠

市政府应制定针对保障房物业管理公司的税收优惠政策，以降低其管理成本，提高其参与保障房物业管理的积极性。

② 住建委

a．负责市属保障房物业服务的指导和监督

住建委要加强保障房片区物业管理工作的监督和管理职能，对保障房片区的物业管理工作提出建设性的意见，同时要强化对下级相应部门的指导与管理工作。

b．做好物业管理规划

住建委应尽早着手做好保障房房源分配和后期运行管理等工作，研究制定切实可行的物业管理模式，为群众顺利入住提供保障。

c．明确保障房物业服务标准和收费标准

住建委应明确保障房物业管理的服务标准和收费标准，通过这些标准来规范物业管理公司的经营。

d．制定保障房小区物业管理考核办法

对于物业管理公司以及保障房小区日常的物业服务，要建立起有效的考核机制。通过制定完善的考核机制，评定保障房公司的资质和管理是否符合要求。考核的内容应涉及公司的资金、技术人员数量、服务人员数量、提供的服务水平、居民满意度、收费水平、收缴率等。

③ 市保障房公司

a．参与物业管理企业的招标

作为保障房的开发单位，市保障房公司要配合街道做好保障房物业企业的招标工作，发挥对保障房片区比较了解的优势，积极对保障房片区的物业管理工作提出合理化建议。

b．监管考核物业管理企业

市保障房公司应积极配合街道对物业管理企业的监管，根据物业管理考核办法，定期对保障房片区的物业管理工作进行考核。考核的期限以季度或者年度为宜。对于考核中物业管理公司存在的问题应责令其整改，直至让其退出保障房片区的物业管理。

c．建立“蓄水池”

建议留存四大片区保障房小区总建筑面积2％（根据宁政发〔2008〕116号）的商业用房（约16.13万m2）由市保障房公司进行运营管理，产生的利润作为“蓄水池”，用以平衡保障房物业管理支出不足，也可用于防范保障房后期运营过程中可能出现的资金不足情况。

d．牵头运营商业设施

保障房商业由市保障房公司进行统一策划、统一设计、统一牵头招商、统一牵头运营。统一策划与设计以利于提高集中商业的利用率，聚拢人气；统一招商与运营以利于维护小区的高品质形象、经营收支的统一监管、加强城市功能建设。

e．持有保障房国有资产

保障房片区公益性、准公益性及经营性的配套物业由市保障房公司代表政府持有，以利于在市级平台统一产权管理及资本运作。市保障房公司要通过引入优质的教育、医疗、商业等公共服务的资源，让入住居民享受到便利、优质的生活居住环境。

f．提取前期物业费用

市保障房公司要提取物业开办费和前期介入费计入建设成本，以用于物业公司开办时办公用品的购买、物业用房装修以及物业公司前期介入管理等。

④ 区政府

区政府在保障房小区中的职责主要体现在对街道的监管，其职责如下：

a．加强组织领导

区政府要负责辖区内保障房片区物业管理工作的领导和组织工作，构建起明确的责任管理体系，将保障房的物业管理工作落实到人。

b．明确街道责任

区政府要明确街道对保障房片区的管理责任，强化街道的管理意识，确保街道将保障房片区的物业管理工作落到实处。

c．协调管理

区政府要落实综合协调管理责任，明确辖区内街道、城管、公安、民政、司法等各个部门的职责，建立起有效的协调机制，部门协同，共同做好保障房的物业管理工作。

d．业务指导

区物业管理行政主管部门具体负责辖区物业服务行业的指导监督、物业管理工作的业务指导和人员培训等相关工作。

e．考核街道管理

区政府要建立起常态化的街道考核机制，定期对辖区内街道办事处保障房物业管理工作的实施情况及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核，确保街道真正发挥保障房片区物业管理工作的牵头作用。

⑤ 街道

街道是保障房物业管理中与保障房小区物业管理公司联系最紧密的一个政府机构。在该种模式中，街道的职责是对保障房物业管理的日常监督和负责社会稳定。

a．牵头物业管理招标工作

街道要具体负责保障房物业管理企业招标的牵头工作，联合保障房公司、区政府以及代建单位等共同组建一个招标小组，通过市场化运作模式公开选聘物业管理公司。确定物业管理公司后，由街道和中标单位签订物业管理合同，明确物业公司的权利义务和街道对后续物业的监管责任。

b．对保障房物业管理的日常监管

街道要建立起对保障房辖区内保障房物业管理的日常监管机制，规范物业管理企业的行为，确保物业管理企业履行合同义务，提供满足要求的服务。

c．社区综合管理

街道应将住宅区物业管理工作纳入社区居委会工作的重要内容，形成社区、街道双监管的模式。同时，要加强保障房片区物业管理的联动协调机制，充分发挥各部门的职责，真正实现齐抓共管和综合治理。

d．受理投诉

街道应建立投诉受理和联动协调机制，受理调解本辖区物业管理方面的投诉，并充分与各方沟通，及时解决本区域内保障房小区物业管理中存在的问题和矛盾，维持社会稳定，保障人们安居乐业。

e．服务商业运营

街道要为保障房商业设施的良好运营提供有利的外部环境，同时要与市保障房公司就商业设施补贴物业支出不足问题做好沟通协调。

⑥ 物业管理公司

物业管理公司是保障房小区物业管理的实施主体，其主要工作是为小区提供物业管理服务，同时协助相关部门做好保障房小区的管理工作。

a．提供满足要求的物业管理服务

物业管理公司应对保障房小区提供满足要求的物业管理服务，考虑到保障房小区的建设品质与居民的可承受能力，建议物业管理企业提供二级服务标准。根据2006年《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，物业服务标准共分五级，二级服务标准属于中等偏下水平。二级服务标准在保证了保安、保洁、保绿、保修等基本服务的基础上，能够满足居民的物业服务需求，提高物业费的收缴率。

b．向居民收缴物业管理费

要改变保障房小区不收取物业费的做法，逐渐培养起住户“花钱买服务”的理念。考虑到保障房小区内居民收入较低，可承受能力不高的实际情况，建议对保障房物业管理费的收缴标准按市场价的70％收取（特困人员的物业费减免由政府特批弥补）。二级物业服务市场价约为1.0元/（m2·月），实际收取0.7元/（m2·月），物业费优惠部分由四大片区保障房配套的运营收益进行弥补。

c．了解入住居民的基本情况

物业管理企业应掌握保障性住房住户入住备案情况，负责办理住户入住、退出等相关手续。除此之外，还应定期走访住户，收集住户的意见和建议，及时了解住户家庭成员及收入、资产、住房变化情况，做好记录并报有关部门处理。

d．做好保障性住房的日常管理工作

物业管理企业应了解、掌握保障性住房的转租、转借、转让、出租、调换、经营、空置等情况；要开展日常巡查，发现住户违章搭盖、改变房屋用途或擅自拆改房屋的行为应及时制止，并按规定报有关部门处理；受理社会保障性住房维修的报修，协助做好施工监督、竣工验收和现场管理等工作。

e．协调做好保障房小区的社会稳定工作

物业管理企业应加强与居民的交流，了解居民的思想动向，及时掌握居民的纠纷与矛盾，积极配合街道、城管、公安等部门做好保障房小区内的社会稳定风险防范与化解工作。