开启买房新模式

随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。房地产众筹，是通过互联网金融解决购房的资金问题。在互联网+时代，传统地产以供应决定需求的思维模式也发生了改变，开始产生了从用户需求出发的住房定制众筹新模式。目前市面上大致又可分为三种类型：一是营销推广型，即将众筹的概念应用在营销活动上，无大范围推广的价值和可能性；二是投资理财产品型，模式是向投资者募集资金并投资于房地产项目，项目增值，投资者获利；贬值，则亏损；三是合作建房型，以“乐居众筹”为代表，先寻找购房群体，再根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。

案例一：万科苏州公司房产众筹项目

2014年9月22日，万科在苏州推出首个“房产众筹”，涉及的项目是苏州万科城。这次用于众筹的是一套100平方米，市场价约为90万元的三室住房。

万科制定的规则是，只要投资1000元以上，就可以成为投资者，筹到54万元总额截止，相当于总价的6折。此后，万科城将在搜房网上以6折价起拍，最终溢价部分即为投资收益分配给众筹投资人。预期年化收益率不低于40%。

9月27日上午，万科会在搜房网上对这套房进行拍卖，起拍价为54万，拍卖时间为两小时。所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下这套房产，成交金额超出54万的部分，将作为投资收益，分给未能拍得房屋的其他人。

这是万科和搜房第一次进行尝试，也是在营销上的一种创新。借众筹吸引客户，同时分析客户的购买能力，进而有针对性地进行营销。

案例二：平安好房海外众筹

近几年，海外置业非常热火，许多人虽有意向，但因不了解也无渠道了解海外市场、海外买房流程、海外租金税费等专业知识，而止步不前。

2014年8月18日，致力于成为国内最大房地产电子商务网站的平安好房宣布，即日起全面开放众筹美国房产。通过好房网（www.pinganfang.com.cn）注册，用户最低只需100美元就能参与网络众筹，投资美国房产，体验做美国“房东”的滋味。此次众筹的美国楼盘均带有现成租约，其商业价值受主流市场认可。一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%～5%的“房租”收益。项目持有2～3年后，通过出售房产，还可能再获一笔不菲的房产增值收入。

对于首期海外房产众筹项目，平安好房设定的众筹周期为30天，目标金额为100万美元，单笔最低购买份额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元。这样的低门槛设置能让尽可能多的普通消费者参与到众筹项目中来，体验海外投资的乐趣，并由此加深对平安好房的认知，提升用户黏性。

案例三：Fundrise—众筹平台做地产开发

Fundrise是一家通过向个人投资者募集资金投资商业地产的网站，不同于大多数商业地产主要由财大气粗的私募股权投资者支持，Fundrise 的初衷是为了让即便手头只有几百美元的小额投资者，也能有机会参与自己所在社区的地产建设。目前该网站已经吸引了300个开发商注册，房地产众筹正在成为一个重要的融资模式。

Fundrise 于 2012年8月 成立于华盛顿，创始人为 本·米勒（Ben Miller）和丹·米勒（Dan Miller）两兄弟。

在房地产投资领域有两大问题需要解决：一是过去的商业地产的主要投资者私募股权并不了解社区居民的真正需求，建出来的东西常常与需求不匹配；二是各类中间商的存在会削减投资者的收益。

Fundrise 的运作模式是这样的：开发商可以在 Fundrise 上列出酒店、公寓等地产项目，投资者可以按需购买地产项目中的份额，投资规模从 100 美元起步。按照投资占比，投资人可以从地产出售所得收入中获利，也可以拿到一定比例的房屋租金收入。据悉，每位投资人平均可以得到 12%~14%的收益回报。

他们的第一个项目是建设运营亚洲商品零售市场和饭店的建筑。这个项目用了三个月时间筹集了 32.5 万美元。当时 Fundrise 所做的事情太过新鲜，人们闻所未闻，米勒兄弟需要不停地向人们宣传这个概念。因此第一个项目耗时三月之久才成功。第二个项目进展加快了许多，米勒兄弟只用了一周时间就从 14位投资者那里筹集了 25 万资金。

根据 Fundrise 公布的数据，目前 Fundrise 共上线了大约 36 个地产众筹项目，总价值达 1500 万美元，共计有 1000 多位投资人参与。

利用众筹平台做房地产开发，将闲散社会资金整合进入社区地产投资，这是Fundrise一大特色。

从上面的几个案例可以看出，房地产众筹能够较好解决融资和销售上的两难困境，同时，也能尽快帮助房地产公司实现精准化的市场销售和较低的成本投入。

房地产进入白银时代，房产电商加速推进房地产业从“卖方市场”转变为“买方市场”，众筹将会围绕着房企的两大痛点“资金与客户”不断创新，或从选址、开发产品、房产类型等全线均应用“众筹”概念，从众筹房产到众筹小镇，再到创造新型城镇化模式。通过千万“粉丝”众筹一个楼盘，或是一个社区，或是一个小镇；而这些“粉丝”要么是这个小镇的投资者，要么是这个小镇的建设者，要么是这个小镇的居住者，要么是这个小镇的管理者，这样的众筹将会是全产业链的众筹，是未来真正的房产众筹。因此，房产众筹不应是短期的融资行为，而是地产行业的互联网化；众筹不单纯是购买一款商品，而是满足消费者的需求，实现消费者和投资者的购房梦想。