发展环境的构造

第三节　REITs发展环境的构造

房地产投资基金要真正在我国扎根并发挥有效的房地产投融资中介工具的作用,必须与我国的宏观与微观环境相结合。从以上两节的分析和目前房地产投资基金在我国的投资运作现状可以看出,这些环境对其发展构成了很大的障碍,因此,构造一个与房地产投资基金运作规律和我国房地产发展规律相结合的环境是当务之急。

一、宏观经济环境构造

1.确立房地产业作为国民经济支柱产业的地位

作为居民生活和社会生产的必需品,而且投资量大、价值高,房地产业一直在我国国民经济中占有很重要的地位,但是由于社会制度的变迁和生产力水平的发展,它在很长的历史长河中只是被当作居民自己居住和小规模零星化的生产使用,房地产很少作为商品进行交易和投资,因此没有形成真正的房地产产业。只有在我国进入了现代市场经济发展阶段,既有生产和生活消费又有投资特征的房地产业才作为一个独立的产业出现,在带动国民经济发展的各个因素中已经占有越来越重要的地位,在国民经济的财富积累中也占有越来越大的比例,而此时它在国民经济中的支柱产业地位才渐渐确立。而确立房地产业作为国民经济的支柱产业不但可以突出房地产业的发展地位,而且可以坚定房地产投资者的信心,为房地产投资基金的发展环境奠定一个良好的基础。经过近20年的发展,房地产业在我国国民经济中的支柱地位显得越来越突出,据统计,目前房地产及建筑业增加值约9000亿元,约占GDP的9%。1998年以来,房地产业每年直接和间接拉动经济增长约2个百分点。房地产业涉及数十个产业,就业人数每年增长4.5%,有3000多万人直接从事与房地产业有关的工作,其中仅物业管理行业目前就有500万人。房地产业对国家经济的影响力已经十分明显,各级地方政府也正在以发展房地产业作为发展地方经济的主要推动力。在2003年的8月31日,国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构下发了首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场发展的文件———《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)。在一些经济发达的地区,房地产业已经占有极为重要的地位,对地方经济产生了巨大的拉动作用,在这些地方房地产投资基金投资运作具有较好的客观条件。

2.加快房地产和金融业对外开放进度,积极引进国外房地产投资基金

随着我国加入WTO,各个行业都逐步对外完全开放,而作为两个开放程度较低的经济领域———金融业和房地产业,也应该加快向国外开放。这虽然会给我国的房地产业和金融业带来一定的压力,但从长远来看,外资机构进入我国市场,带来先进的技术和经营管理经验,有利于促进我国房地产金融市场完善,同时为资金需求较大的房地产开发和消费带来充裕的资金支持^[101]。

在国际上,房地产投资基金在发展过程中已经逐渐形成了相对完善的运作模式、管理经验及成熟的投资理念。而由于房地产行业具有资金需求巨大、专业要求较高尤其是地域性强的特点,所以随着我国金融和房地产市场的逐步开放,外资可以首先通过投资房地产投资基金形式进入我国房地产行业。这不但可以直接壮大我国房地产投资基金业,而且随着外资房地产投资基金进入我国市场,国内房地产投资基金管理人就会获得与国外管理机构直接对话、交流的学习机会,使得自身水平迅速提高,逐步走向成熟。借鉴外国房地产投资基金的运作模式和管理经验将使我国发展房地产投资基金少走很多弯路,有利于我国房地产投资基金的发展。而且加大房地产业的开放力度,我国房地产业和整体经济的良好发展形势也必将吸引更多的外国资金进入我国房地产市场,在发起房地产投资基金的时候可以吸收外国大型机构投资者的资金。这些都将使我国发起设立大规模的房地产投资基金成为可能。

二、微观市场环境构造

1.加强我国房地产产业发展的规范化

为了我国房地产市场的健康发展,也为了使房地产投资基金有一个良好的市场发展环境,必须对房地产市场进行规范化、法制化。在增加土地出让市场的透明度,形成公开、公平、公正的按市场规律办事的土地出让与转让市场的基础上,规范房地产开发市场,加强对开发企业和项目的审查,严格控制房地产信贷的风险,防止那些不合格工程的出现;同时应对房地产交易市场进行规范,加强对中介机构的管理,简化交易手续,降低交易费用,促进房地产三级市场的畅通与兴旺。当然也应该规范政府行为,积极清理各项收费,对房地产税收政策进行调整,完善各项配套服务,形成健康有序的房地产市场。

另一方面要使房地产市场形成良好的竞争格局。由于我国具有房地产开发企业3万余家,各个企业的资本实力和经营管理水平参差不齐,必须对房地产企业进行大浪淘沙式的整合,结束目前这种竞争秩序混乱的局面,相应地出现运作规范、实力雄厚的房地产公司,提高我国房地产企业的素质;同时房地产物业的结构也要进行不断优化和完善,出现比较适合经济发展形势的高中低档分布的住宅物业,同时商务楼、写字楼、酒店等物业也应趋于合理,而且会出现众多有较好的风险收益搭配的物业,使房地产投资基金在投资的时候具有更为广泛的选择余地,并且投资的安全性也更有保障。

2.积极促进我国房地产业发展模式的升级

从发达国家房地产业的发展来看,一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产投资基金为核心的房地产投资循环;以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。这也就是发达国家房地产业发展的模式,也是发展中国家房地产业发展模式的方向。通常一个国家的房地产业发展进入了第一个循环,房地产业作为国民经济的支柱产业的地位便会逐渐形成,而要使得房地产业向更高一级深化,更好地发挥支柱产业的作用,便需要进入第二和第三个循环,处理好房地产业与国民经济其他产业、房地产业与资本效率之间的关系,使得房地产既能作为商品起着生产生活经济要素的作用,又能不断地作为资本配置的良好中介,从而更能促使国民经济进入良性的循环。而我国的房地产业经过20多年的发展,虽然由于国民经济的发展和人民生活水平的提高每年都有数量可观的新增房地产,但是也因此积累了基数巨大的存量房地产,并逐渐形成房地产开发与房地产经营管理并举的局面,因此可以说我国的房地产业正在由第一循环向第二循环转变。房地产投融资从主要是依靠银行贷款方式进行,渐渐地发展到具有股权性质的投资和银行贷款方式并存,随着房地产投资的加快以及各方投资主体的加入,会逐渐形成房地产的投资管理市场和证券化市场,而房地产投资基金作为在房地产领域投资理财的专业工具,它的投资管理功能在第二循环就可以得到最大的发挥,相信那个时候的房地产投资基金会在我国的房地产业发展中发挥更加重要的作用。

3.健全社会化服务体系,加强中介机构的培育

由于REITs的投资实践中,只有多样化的中介机构参与其投资活动才能顺畅进行。中介机构是知识经济时代专业化分工的结果,它不仅能部分解决市场失灵,而且有许多事情比政府亲自去做更有效、更节省成本。这些中介机构包括律师事务所、会计师事务所、房地产估价机构、管理咨询公司、项目评估公司、信用评级公司、商业银行等等。中介机构的不规范严重地影响了其各项业务的开展。我国的房地产业发展还处在初级阶段,它的中介市场不够规范,存在着政企不分、人才匮乏、信息阻塞、信用缺失等许多问题,因此规范和培育我国的房地产中介机构已成为房地产投资基金在我国能否顺利开展运作的当务之急。

三、政策法律环境构造

1.国家应积极给予政策上的大力扶持

房地产投资基金的大力发展离不开国家在政策上的大力支持。这也是美国房地产证券市场发达的重要原因之一,对于这种投融资途径政府应在制度和机制上给予足够的保障,采取适当的政策倾斜和优惠等方面的支持。要使房地产业可持续发展,就不但要鼓励各种经济类型参与房地产投资,而且要让房地产成为大众投资者都能参与投资的品种。同时也要建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的开放的、复合型的多元融资体系,完善间接融资模式,更要大力发展直接融资模式。这就需要大力推行并积极介入房地产证券化,为抵押贷款的证券化提供担保,并成立相应的金融机构给予支持。在利用上市、发行债券等常用资本市场工具的同时,积极创造条件允许房地产信托等各种房地产金融领域的创新,为私募基金进行正名,向社会大众筹集房地产发展资金。这也是房地产投资基金品种多样化和更好地参与房地产业的机会。

由于不论是对房地产投资者还是对消费者来说,所需要的投资和消费行为都是长期性的,所以还应引入能够提供长期资金来源的机构投资者,以培育房地产的长期资金市场,从而推动房地产金融的全面发展^[102]。这就应深化金融体制的改革,大力培养机构投资者,使保险基金、养老基金等比较大的机构进入房地产资本市场,将保险资金引入房地产业,扩大房地产业的融资渠道。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长,比较适合投资于房地产业,有利于提高投资规模。应大力借鉴海外经验,在加强监管的同时,推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合,从而为房地产投资基金的发行提供保障。同时应积极实行优惠的税收政策,特别是房地产信托投资公司法人税的豁免,可以极大地刺激投资者的积极性,刺激房地产投资基金的发展。为了培育房地产业尤其是住宅产业,减免房地产投资基金的税收、减免房地产抵押债券税收,可以有效地促进房地产业的发展。在基金的成立之初应该在税收上给予免税或优惠的待遇,而只对投资者的资本利得和收入征税,以增加其对投资者的吸引力,促进其壮大经营实力。在流转税方面,税法可以规定委托人向信托公司转移资产的环节免征相应的营业税,则避免了双重征税的问题。至于所得税方面,主要可以考虑在信托设立环节取消税收,同时对信托收益免税,鉴于信托制房地产投资基金与证券投资基金的同质性,具体细节可参照有关证券投资基金税收问题的政策法规。

2.加强法律法规的建设,尽快推出产业基金法

法律法规一直是制约一个产业发展的瓶颈。由于产业投资基金种类繁多,组织结构也多样,而且涉及资本市场和产业投资领域,因此它远比证券投资基金复杂,所以我国对产业投资基金实行先立法再实施的原则。

目前,由于产业投资基金法未能出台,绝大部分投资者都是采用成立咨询公司、顾问公司、投资公司等形式从事产业投资。这种方式并不是投资基金的管理方式。这种形式不能解决内部人控制的问题,道德风险高度集中,易形成股东对公司的操纵,也无法形成有效的资本放大,运行成本居高不下。另外,我国目前的法律还不允许实行有限合伙制投资基金。现行《合伙企业法》规定合伙企业只能按无限合伙方式设立,故所有合伙人都必须对合伙公司承担无限责任。这种规定也是与产业基金的发展趋势相矛盾的。因此,应该尽快推出一部能够规范各类产业投资基金的法律,否则不但会窒息探索者的热情,而且在目前国内的房地产界和国内外投资者对我国的房地产投资基金翘首以盼的时候,如果还迟迟不推出一部对其进行规范的法律,那不但会制约房地产业的发展,推迟房地产产业的升级,而且会导致一些企业和个人铤而走险,玩一些所谓的法律真空下的冒险游戏,这就会严重损害我国房地产业的健康发展。

3.加强监管,规范基金投资运作

房地产投资信托基金作为一种横跨房地产业和资本市场两个领域的产业投资基金,其涉及的投资对象广、投资方式复杂多样,它的投资运作既有一般投资基金的规律,又有自身特殊的规律。而且房地产投资基金在我国毕竟是新鲜事物,它的运作必然是一个从不够成熟到成熟的探索过程,会受到资本市场和房地产市场等多种环境因素的影响,这其中会出现各种偏差和失误,所以需要政府采取各种措施进行规范和引导,以使其发展得更加健康高效。为了从微观上保护基金投资者的利益,也为了从宏观上提高房地产投资信托基金的运行效率,使其在促进房地产产业升级和完善房地产金融市场上更好地发挥作用,促进房地产市场以及国民经济的发展,应该对基金的投资运作进行有效的监管。一方面要防止房地产投资基金与其他房地产金融机构进行过度竞争,具体措施包括禁止其吸收居民存贷结合的住房储蓄、不准办理政府补贴的低息抵押贷款等;另一方面要鼓励其股本运用,实行专业化投资组合,并把绝大部分收益分配给投资者。监管部门应当严格限定基金发起人和管理人的资格,限制基金的投资方向和投资比例,在统一基金合同契约、尽量减少投资者风险的同时,加强对基金信息披露和风险揭示的要求,要求基金定期、不间断地向投资者公开其资产、负债规模和结构,增强基金的经营透明度。并且要求基金定期就其投资情况、资产组合和资产状况向监管部门备案。