对企业间合并租赁如何进行税务筹划

12．对企业间合并租赁如何进行税务筹划？

答：甲企业属百货零售企业，拥有一座3万平方米大型营业楼，后因管理不善亏损，决定出租。营业楼的原价为9000万元，可使用年限为25年。楼内商业设施及计算机等办公用品原值2400万元，可使用年限为6年。甲企业打算整体出租营业楼。乙企业属连锁零售企业，欲租赁甲企业的营业楼。双方拟定合同，租赁期5年，年租金为1200万元，包括其中的所有设施，设备维修费由乙企业承担。

在合同基本成型时，甲企业考虑到需要缴纳的税金有房产税、营业税、城市建设维护税和教育费附加等，综合税负太高，所以要求提高租金，甲企业计算需要缴纳的税金包括：

房产税＝1200×12%＝144（万元）

营业税＝1200×5%＝60（万元）

城市维护建设税及教育费附加＝60×（7%＋3%）＝6（万元）

税金共计210万元（144+60+6）。

乙企业所支付的1200万元租金中不仅包含房产的租金，还包含一些设备的使用费，而后者是不应交房产税的。但由于合同是统一的，如何划分两者收入的比例就成了问题。

由于房产税的税率较高，所以如何合理地降低房屋的租金是租赁方案得以实施的关键。从这个角度出发，并通过与乙企业沟通协商，甲企业最终提出了一个新的设备出售方案。新方案为：甲企业将楼内计算机及其他商业设施一次性出售给乙企业，出售价格经双方协商为1500万元，在合同签订后先支付一半，即750万元。租赁期满后，现有设备基本已到期，如乙企业不再租赁，不得拆除设备。由此租赁合同变更为纯粹房产租赁，年租金为900万元。

经过变更合同，甲企业承担的税金如下：

房产税＝900×12%＝108（万元）

营业税＝900×5%＝45（万元）

城市维护建设税及教育费附加＝45×（7%＋3%）＝4.5（万元）

税金共计157.5万元（108+45+4.5）。

这样，甲企业出售设备比整体租赁年节省税金52.5万元，乙企业的5年总支出（不考虑折现问题）不变仍为6000万元。

该方案中，签订房屋租赁和设备出售合同应特别注意各自的独立性，经营期满对设备的处理方式、设备出售的付款方式等对合同的界定有重要影响，所以应从合同上严格规范出售行为，避免出售行为被税务机关认定为变相租赁。

此外，本案例中设备的使用年限和租赁期相同，基本不存在租赁到期后资产的再处置问题。如果设备的使用期限较长，采用设备出售的方式还会涉及租赁期结束后资产的处置问题，应综合考虑。