项目融资基本原则

四、项目融资基本原则

项目融资是房地产企业进行项目开发的前提和基础，涉及多方面的利益主体，是一个复杂的系统工程，因此，房地产开发企业必须首先确定好设计原则，然后才可以根据这些原则的指导，顺利完成项目融资。

1.项目融资结构和模式首先要贯彻分散风险的原则

在开发商、提供贷款的银行及承包商、原材料供应商之间合理分担项目风险，使项目开发商的风险最小化是融资结构的核心问题。例如在项目建设中项目开发商要承担全部风险，但在项目完工并投入使用后，房地产开发企业就只承担一定范围内的风险，其余风险则由提供贷款的银行承担，有限追索是分散风险的有力手段，在有限追索条件下，发放贷款的银行只在某特定时间或规定范围内有权对项目开发企业进行追索活动，贷款银行对于追索形式和程度的选择根据是项目本身的风险（包括投资规模、投资结构、开发商财务状况、行业经验、管理能力等因素）。房地产开发企业争取有限追索的条件是审慎考虑项目收益，设计出合理完善的融资结构。

2.坚持千方百计降低成本的原则

房地产业是资金密集型产业，投资周期长，回收慢，这些不利情况决定了房地产开发商必须严格控制成本。在开发项目时尽可能与国家产业政策相吻合；在遵守税法条件下，合理避税；同时在选择融资渠道时，要综合考虑本企业及项目的特点，尽量达成对己有利的贷款安排；在选择承包商时要仔细考虑其技术实力和资信程度等因素；在原材料采购时要与供应商签订战略合作协议，实行集体采购，充分利用电子商务平台交易来减少各项成本。

3.长期融资与短期融资相结合的原则

在房地产企业项目融资实践中，经常灵活选择不同期限的融资计划来满足项目开发、运营的资金需求，房地产开发企业要根据项目的工期、实施难度，未来的市场需求，金融市场中利率的变化来考虑融资期限的长短。一般而言，房地产项目开发企业都会尽可能结合短期与长期融资协调融资结构面临的各种系统或非系统性风险。

4.融资结构最优化原则

项目开发中的融资结构含义是在房地产企业进行项目融资时，由自有资金和非自有资金、长期融资与短期融资、不同利率及融资期限等因素形成的组合体。优化融资结构是房地产项目开发成功的基础。房地产开发企业应综合考虑融资成本和融资的潜在收益及资金使用效率等因素，尽可能使融资结构中的各要素多元化、合理化。根据开发企业自身的财务状况和经营管理能力，实行股权融资与债权融资相结合，长期融资与短期融资相结合，国内筹资与国际筹资相结合的灵活策略，降低融资成本，提高资金使用效率。在设计和优化融资结构时，房地产开发企业要特别注意债务与现金流的比率关系，尽量避免不同种类的债务集中度过高而形成清偿高峰，债务结构一旦恶化，就会对房地产开发企业造成极大压力，形成恶性循环，只要一笔小额贷款无法按期归还就会对借款企业的资信程度造成极大影响，融资企业在固定利率与浮动利率方面的选择对融资成本的影响也非常明显。当金融市场利率水平较高，向下波动的可能性增大时，房地产企业要尽可能签订浮动利率协议，反之如房地产企业恰好面对较低的利率水平，则宜采用固定利率贷款，因为这样可以有效地锁定贷款的利息成本，减少利率上升带来的波动风险。另外如房地产企业选择外汇贷款时，应注意规避汇率风险，尽可能选择汇率波幅较小的币种，对于房地产类上市公司而言，要在股权融资和债权融资之间做出适当安排，可转换债券是我国房地产上市公司偏爱的融资方式，兼有股票和债券的优点，转换方式简单易行，对于发行公司和投资者来说，都是富有吸引力的选择。

综上所述，房地产公司要始终坚持以上几种原则，结合公司和项目的具体特点，做出合理有效的融资安排，增强抵御各种风险的能力，为项目的建设、运营奠定良好的基础。