中国房地产市场的非均衡性分析

二、中国房地产市场的非均衡性分析

由于房地产业自身的特征以及中国经济转轨的初始条件和路径选择，动态地看，中国房地产市场表现出非均衡的发展态势。具体可分解为：

1.年际差异非均衡性分析

房地产业是国民经济发展的寒暑表，国民经济的发展水平、速度、规模、周期波动的振幅、频率决定着房地产业发展的水平、速度、规模以及周期波动的振幅和频率。

2.地区差异非均衡性分析

由于全国各地区房地产业发展起步时间不同，再加上宏观经济区位差异、经济发展水平不同，所以各地区房地产业发展的速度、规模也不同，房地产市场活跃程度在各地区表现出明显的差异。

房地产投资的东、中、西部差异仍较为明显，投资主要集中于沿海经济比较发达、开放程度比较高的省、市，其中上海、北京和广东两市一省的投资规模接近全国总投资规模的一半，约占48.4%，而中西部18个省、市、自治区的投资还不如广东一个省的投资规模。表现出很强的地域非均衡性。

3.价格——实际购买力非均衡性分析

目前，房地产市场上商品房价格居高不下，出现大量积压。有关专家分析商品房价格时指出，主要由于构成商品房正常成本方面的价格上涨过快，房屋使用功能改善和标准提高，各种税费和摊派费用过多及房地产企业的期望利润率过高造成的。另一方面，普通居民往往无力购买，住房困难。世界银行对许多国家推行住房商品化进行考察后认为，住房价格与一般家庭收入之比在3∶1—6∶1，才有可能推行住房商品化。在中国，一些大中城市一般家庭平均年收入为50000—60000元，住房价格与收入比例多在12∶1—15∶1，有些地区甚至达到20∶1—30∶1，这样悬殊的比例大大地削弱了城市居民实际购买力，延缓了住房商品化的步伐。

4.房地产投资结构非均衡性分析

无论是房地产内部各种物业的投资结构，还是成本构成结构，都表现出明显的非均衡性。1994年、1995年住房建设分别占到整个房地产投资的58.4%、55.8%，远远达不到投资结构均衡状态所要求的指标（70%），且内部含大量豪华别墅和高级公寓，与实际社会需求、购买力都不相符。只是到了2000年，上述情况才得到纠正，其中当年全国房地产开发投资已占固定资产的1/5强，而商品住宅的开发投资约占整个房地产投资的2/3；成本构成结构亦很不合理，土地购置费与其他费用比重过高，通常情况下土地费用约占开发成本的1/3强，从而导致房价过高，居民买不起。此外，大市政配套费用纳入房地产开发经营成本也不尽合理，加重了购房者的负担，阻碍了住房市场化的健康发展。

以上刻画的中国房地产市场的非均衡态势一方面反映了房地产市场内生的波动性，同时在更大程度上有其深刻的制度背景。尽管在总体的意义上，不完全的市场条件是理解市场非均衡的基本前提，但动态地看，造成住房市场供需不对称的主要体制约束是有差别的。这也构成了制度改革的基本依据。