我的一个客人在硅谷上班，但家住在开车要一个小时以外的地方。因上班离家太远，他们要在硅谷买房子。买主在看了很多房子之后，喜欢上了一栋银行没收的房子。该房有约200平米的居住面积，占地约1500平方米，两层楼，依山而建，有风景，位于著名社区和顶尖学区里，走路可以到充满欧洲风味的小镇中心，5分钟可以开上高速公路。周围类似房子的价格在150万美元以上，顶级豪宅价格可达数百万美元（数千万人民币），但这个房子才要价130万（850万人民币），因为房子状况不太好，需要装修，又是银行的房。
经过几轮讨价还价，我的客人最终以116万美元（约750万人民币）成交。买方很是高兴，既进了好学区、好社区，又买在了预算价格之内。虽然房子有要修的地方，考虑到装修总是难免的，所有的问题都可以在装修时搞定，所以个别毛病也能接受。现在低价买进，等市场回来后，升值是肯定的。
合同成交后，买方进入调查房子的阶段（10天的反悔期），在此期间，买方应该对所有他所关心的问题进行了解，阅读并在卖方提供的房屋状况文件上签字，对他认为有必要的项目进行检查。检查项目很多，屋顶、烟囱、地基、白蚁，但这个买主仅选择了房屋检查。房屋检查一般是对房子里里外外，上上下下全部检查一遍，如有更严重的问题，房屋检查员会建议另请专项检查公司进行近一步检查。
在以后的几天里，买方继续阅读卖方提供的文件。如上面所说，因为卖方是银行，他们从来没有在里面住过，因此免除提供房屋状况文件。但是环境和地理报告是有的，里面显示出该房子所处的地理位置是否在地震带，火灾区或环境污染区等。
买方看完所有这些文件以后，感觉还不错，虽然是位于地震带，可是有谁知道地震何时发生呢？况且，这里的高档房社区都在山边附近，也都在地震带上，比这所房子更大、更贵的房子多的是。上千万美元（上亿人民币）的都有，别人都不怕，我们也没什么可怕的。大不了再买一个地震保险就是了。因此，买下这个房子基本上没什么大问题。
买方甚至还问是否在过户之前做一些修理或搬些小东西进来。我告诉他这是绝对不行的：首先，产权尚未转移，房子不是你的，在这种情况下就开始使用别人的房子不合适；其次，这里有一个责任问题。比如，在你搬东西进来以后，发生了火灾，把房子给烧了，这责任算谁的呢？卖方完全可以把责任推给你，说是你的原因造成了火灾。再次，此间如果发生偷窃，门窗破损，人员受伤等，这都是些非常难解决的纠纷。（在美国，你如果在别人家里受伤，你一定要告屋主。但是这种告不是普通意义上的恶意上告，而是为了医疗保险而告。你要想让保险公司支付医疗费，那就必须申诉你受伤的原因，这就要把屋主扯进去了。）
在反悔期的第8天，买方说再去看一下房子，考虑一下如何装修并量一下尺寸，我就带他们去了。房子里面看完后转到后院，突然发现房子外面木台子的栏杆断了一大截。我们赶快走过去想看个究竟。当我们走近的时候，大家都被眼前的景象惊呆了：一个硕大无比的树根赫然躺在木台侧面，树根的直径约有一米，加上相连的主树根和小树根，整个占地面积直径将近5米之大！可以说，有20个人也抬不动它。然后我们随着树根划的痕迹望去，只见原来整个被茂密的灌木所覆盖的山坡上出现了一条足足有5米之宽裸露土地，直通山坡上，足有15米长，在裸露土地中止的地方出现一个大坑。很明显，有人把树砍倒之后，又连根拔起，从山坡上推了下来。
这是谁搞得呢？有几个重大问题令人费解：①谁有这么大的胆量随意砍树呢？在美国，很多树是得到保护的，比如橡树在加利福尼亚州，不管大小都不许砍。如有特殊原因必须砍树，也要先向市政部门提出申请，拿到许可证后才可以砍。否则，无证砍树的最高罚款可以达5万美元（38万人民币）。②谁有这力气来砍树呢？这棵树直径大概有半米，高约20米，若没有几个人帮忙干上一天，一两个人是干不了的。③在美国不经屋主允许随便到别人家的院子里是非常危险而且犯法的事。如果被屋主看见，他可以开枪将其击毙。那又是谁敢冒这么大的风险闯进来砍树呢？如果是小偷，悄悄地拿些东西走，也有可能，但是如果来上一帮壮小伙，拿着工具明火执仗地前来砍树，这动静也太大了吧。简直是有点不可思议，这么大的破坏面积，难道是外星人所为？
我们开始议论起来，分析来分析去也搞不清到底是谁干的。买方当然是不太高兴了，突然出现这么大个树根，想弄走它还得花钱请人。这还不说，还得修篱笆墙和木台子，又是一笔费用。这些突如其来的开支从哪里来呢？买主当时没有发表太多的想法。晚上回家后他给我打电话来，说这树根的事应当由卖方来负责，理由是我们当初看房子的时候没有见到这个大树根，这是在合同成交以后发生的，所以应当由银行（卖方）负责。我问他，那你有什么要求呢，他说最少要两万美元（13万人民币）的补偿费，用来清理树根，修理挡土墙和木台子，否则这个房子他就不要了。我说我可以尽力去谈，但是很难保证你一定能拿到两万，因为我们的合同签的是“现状采购”，你所看到的就是你买到的东西，银行既不提供任何担保，也不对房子的状况做任何修理。
第二天，我就同银行的经纪人谈判，把上述出问题详细地告诉给他们，并提出我们的条件：即请银行退给买方两万美元，用于处理树根和因树根造成的破坏。卖方经纪人就把我写好的文件送交了银行。
银行这些人也不是太好打交道。首先，它不是单独的一个人，而是一个庞大且臃肿的金融机构。你想找一个固定的人有时还真找不到，即使是通过经纪人；其次，他们决定事情没那么快，不是请示就是汇报。他们收到我们的要求后，等了两天才有答复，结果是我们提出的要求被拒绝了，这两万美元不能退。理由是他们卖的房子是“现状出售”，如前所说，他们既不提供任何担保，也不对目前的不良状况作任何的修正。买方得知后很是失望，仍不甘心，想方设法让我再同银行交涉。我很明白，买方很想要这个房子，因为在这一带根本找不到这种价格的房子。
作为买方的经纪人我很清楚，现在是变相讲价的最好时机，因为我们还在反悔期之内，如果卖方不同意我们的条件，买方可以退出合同，定金还可以拿回来。所以我们完全可以利用这个机会向卖方重提条件。如果银行真的不答应而使合同作废，这对银行也不是很有利。他们忙了半天成交的合同又黄了，还得把房子重新上市卖，谁也保证不了再来一个买主出的价格比这个高。但是，我也不能保证就一定能谈下来。最终的可能性就是双方各让一步，达到一个都能接受的妥协。
话可以虽是这么说，可是如果银行也坚持不让步，双方真的僵持不下，这合同还真是有点儿悬。合同黄了倒也不怕，可是，目前要再找到像这样各方面都合适的房子目前还真找不到，最起码没有这个价。客人买不到房子，他的工作，小孩上学都是问题，那我搞了这些天也做不成生意。为此我就先告诉卖方经纪人我们的要求，让他给银行再商量一下看可能性如何。没想到银行又是一口拒绝。这下可把买方搞懵了，看来银行还挺强硬。在这种情况下，我只能尽量说服买方。
当我把所有的情况和利弊关系给他讲清之后，他逐渐开始考虑我的建议，同意不再坚持两万美元。为了保住房子，我同买方商议决定只要一万二的赔偿款。随后我按买方的要求又写了一个补充文件，向银行要一万二作为赔偿。同时我们也给银行提出了一个对他们有利的条件做为回报，即如果他们接受了赔偿条件，买方可以马上取消反悔条款，而无条件地执行合同。
我给银行不但解释了买方的财产、工作状况，还介绍了买方的买房背景，并告诉他们买方是有经验的买主，比较了解程序，而且容易打交道，信用史也很好。通过几次说服，银行认为这样的好买主也是难得。同时他们也感觉到，再不积极配合的话，买方还真有退出合同的可能。最后银行同意了买方的要求，买方马上在“取消反悔条件”上签了字。
合同走到这一步，买方已经没有退路了。就是说，买方在规定的时间内，对房子的各种情况都已调查了解清楚并予以接受。在这种情况下，如果买方再提出退出合同的要求，他的定金（3%）将不退还。
买方对得到一万二的退款，还是比较满意的。下一个问题就是这个钱如何拿到。因为一般情况下，贷款银行对卖方给买方的退款都很敏感，因为这可能会引起贷款银行对房子的真实价格产生怀疑。所以一般正常的买卖合同牵涉到卖方给买方退款，金额都很小，大部分不过几千而已。即便如此，有的贷款银行也不允许退。在这种情况下，卖方就得想别的方法。这次的卖方和贷款银行都是一家（美国银行），所以情况会相对容易。最后，这笔由卖方退的钱就算在了房价上，等于在成交的价格上又降了一万二。
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