捍卫自己的权利

捍卫自己的权利

购房者在认清了虚假广告的危害,了解了维护自己合法权利的法规之后,接下来该做的就是要选择合适的方式与途径来经济、有效地捍卫自己的权利。

一、虚假广告,责任在谁

想要维护自己的权利,首先应当认清楚究竟该向谁主张自己的权利,现实中由于房地产广告涉及开发商、代理商、广告公司等多方主体,所以相互之间推卸责任、扯皮的事屡见不鲜。

经典案例:慎交购房款

2004年10月份,某报上刊登了一条房屋出售广告。李先生在阅读了该广告后与广告主(某房地产公司)的代理商签订了房屋买卖委托书,约定李先生委托该代理商向该房地产公司购买某房,价款总计30万元,该代理商如在两个月内无法购得此房或无法办理过房手续,则退还李先生全部的购房款,并赔偿总价款10%的经济损失。协议签订后,李先生支付了定金6万元,在李先生等待入住该房时,却发现该代理商不见了,几度寻找也杳无音讯。于是,李先生向房地产公司要求赔偿,房地产公司以和代理商之间无委托关系为由拒绝。前不久,李先生得知某广告公司在2004年11月份因制作了上述广告受到工商局的处罚,处罚理由为“未尽审查义务”。李先生认为广告公司也有责任,于是要求其赔偿定金损失,但广告公司以损失系由李先生自己的不慎导致为由拒绝了。

经证实,代理商原为该房地产公司从事房地产代理活动,后因某种原因,公司取消了两者之间的代理关系,但没有及时收回委托授权的代理证书。

评析:

在这个案子中,由于房地产公司的过错,使李先生误认为代理商有代理权,从而使李先生遭受损失。这种关系在法律上称为表见代理,由此而产生的后果由房地产公司承担。另外,根据《广告法》第三十八条规定:“广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任”,广告公司应当和房地产公司承担连带责任。李先生无论选择向两者中哪一个承担责任,其都应当无条件全额进行赔偿,一方在进行赔偿后,可根据过错分担的原则,就多赔偿的部分,向另一应承担责任者追偿。

对于房地产虚假广告可能承担责任的主要包括以下几个主体:负责开发房屋的房地产公司、负责销售的房地产经纪公司、负责广告制作的广告经营者、负责发布的广告发布者。其中,房地产公司是最主要的责任主体,一切虚假广告的产生都是围绕房地产公司的产品为中心展开的,房地产公司有义务对其进行宣传的每一个广告进行审查,否则就应承担责任。所以,一旦出现虚假广告纠纷,房地产公司难辞其咎。负责销售的房地产经纪公司和负责广告制作的广告经营者对虚假广告的产生有过错的,也应承担连带赔偿责任。对于广告发布者,由于其不可能对广告所有内容进行彻底清查并核实,所以只能根据《广告法》的规定,仅进行形式上的审查,只有在有确切证据证明发布者知道或应当知道广告内容虚假时,才能令发布者承担连带责任。

二、虚假广告的法律责任

《广告法》关于虚假广告的法律责任规定有两条,即,第三十七条和三十八条,分别规定了虚假广告的行政责任、刑事责任和民事责任。

《广告法》第三十七条规定:“违反本法规定利用广告对商品或者服务做虚假宣传的,由广告监督管理机关责令广告主停止发布并以等额广告费用在相应范围内公开更正、消除影响,并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款;对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款;情节严重的,依法停止其广告业务。构成犯罪的,依法追究刑事责任。”根据这一规定我们可以看出:

1.虚假广告的行政责任。

主要包括:(1)停止发布广告并使用同样的广告费用,在原来发布虚假广告的媒体上公开更正、消除影响;(2)处以广告费用一倍以上五倍以下的罚款。

如果广告经营者、广告发布者在虚假广告发布过程中也有责任的,比如和广告业主串通制作、发布虚假广告,或者明知是虚假的还设计、制作、代理、发布虚假广告,或者不按照规定查验有关证明文件,核实广告内容,应当没收其广告费用,并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。

2.虚假广告的民事责任。

《广告法》第三十八条规定:“违反本法规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任;广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实姓名、地址的,应当承担全部民事责任。社会团体或者其他组织,在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务,使消费的合法权益受到损害的,应当依法承担连带责任。”

3.虚假广告的刑事责任。

发布虚假广告本质上是弄虚作假,故意隐瞒事实,骗取消费者的钱财。当骗取的钱财达到一定数额时,情节严重的行为构成了虚假广告罪。如果假冒他人注册商标,发布虚假广告情节严重或发布虚假广告生产和销售伪劣商品情节严重的应从重处罚。但值得注意的是,虚假广告罪与诈骗罪是有区别的。

三、民事责任承担方式的选择

民事责任主要包括侵权责任和违约责任,虚假广告所引起的民事责任大部分是违约责任,此外还有一些缔约过失责任。我国《民法通则》第134条规定了十种承担民事责任的方式,其中选择赔偿损失、支付违约金、修理等方式要求开发商承担民事责任对购房者来说较为合适。

(一)赔偿损失

赔偿损失是指合同一方当事人因不履行或不完全履行合同应尽义务而给对方当事人造成损失的,根据法律规定或合同约定应承担赔偿对方当事人损失的责任。需要注意的是,这种损害必须是现实的、物质的损害,也就是说,购房者需证明此种损害已经发生,造成物质利益的损失,并且这种损害结果的发生与开发商发布虚假广告的事实之间有直接的因果关系。

例如,开发商在广告中承诺所有业主都可以享受到低价、优质的自来水,并详细表明了价格及水质的数据,结果由于种种原因而无法做到。无论业主最终享用到的是价高质优的自来水,还是价低质劣的自来水,这都和原来广告中规定的不符合,对于这种损失,业主可以要求开发商对此进行一次性赔偿。

(二)实际履行

实际履行是指违约方不履行合同时,另一方有权请求法院强制违约方按合同规定的标的履行义务,而不得以支付违约金或赔偿金的形式代为履行。此种责任的承担方式主要适用于合同实际能够履行的情形下,并且不过于浪费人力、物力。譬如有的开发商承诺居住区为水景住宅,社区中有人工湖,同时标明了人工湖的位置和大小。结果房屋落成后,居民们仅在社区内找到一条两米宽不到的水渠。对于这种情况,如果居民请求法院要求开发商实际履行其承诺,一个前提条件就是该社区内必须有建造人工湖的空间,否则,要求开发商重新规划建造这片社区无论对开发商还是对社会来说,都是一种极大的浪费。所以,在这种情况下应允许开发商以其他方式对社区住户进行经济补偿。

(三)违约金

违约金是指法律规定或当事人约定,一方在违约时应支付给对方一定数量的金钱。违约金一般包括两种:法定违约金和约定违约金。在合同中直接约定违约金的好处在于,当事人双方无须证明受损失的数额,只要对方违约即按照该条款规定进行赔偿。然而,为了避免合同一方利用自己的有利经济地位或其他优势,强迫对方签订含不合理违约金条款的合同,《合同法》第一百一十四条规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于所造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。

当事人迟延履行义务并约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。譬如,开发商没能按期交房,若事前双方就交房期限约定违约金的,购房者此时就可根据该约定向开发商索要违约金,开发商支付违约金后,仍应继续履行交房义务。

经典案例:应否支付违约金

杨先生是某公寓一单元的业主,一年前,该公寓开发商向杨先生交付该物业时,煤气、电话均未接通,杨先生当时口头表示无法接受这种交付,但还是从发展商委托的物业管理公司手中接过了钥匙。

而杨先生的邻居张先生收到开发商的交付通知书后,即以书面方式明确通知发展商不接受交付,并责令开发商在一定期限内交付符合合同规定条件的物业,同时要求开发商承担迟延交付的责任。半年后,张先生认为物业基本上已达到入住的条件,在一一列明物业的实际情况与合同不符之处后,张先生办了入住手续,后经多次交涉,从发展商处得到了迟延交付违约金。杨先生闻讯后也向发展商要求支付迟延交付违约金,但开发商告诉他:由于已如期向他交付,而他也接受了交付,因此不存在迟延交付的问题,也无须支付迟延交付违约金。那么,开发商的这种说法合理吗?

评析:

对于杨先生,发展商虽然不需承担迟延交付的法律责任,但无法逃避不当交付的法律责任。所谓不当交付是指发展商将未达到合同约定条件的物业交付给购房者。对于发展商之不当交付,购房者可有如下选择:

1.拒绝接受交付。购房者可在合理时间内以书面形式通知发展商,并责令其限期补正,同时要求发展商承担迟延交付的法律责任。如在限期内无法交付合乎约定的物业,购房者有权解除合同。

2.接受交付,但明确列明瑕疵所在,要求发展商赔偿瑕疵存续所致之经济损失。

本案中,由于杨先生已接受了交付,故失去了要求发展商交付迟延违约金的权利,但仍可要求发展商赔偿所交付物业之瑕疵给他造成的经济损失。