一、何谓房地产广告
我国《广告法》第二条规定:“本法所称广告,是指商品经营者或者服务提供者承担费用,通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。”从该规定可以看出,我国《广告法》所指的广告是狭义的广告,即商业广告,广义的广告除了商业广告外,还包括公益性广告及分类广告(如寻人、招聘、征婚、求购广告等)。
根据我国《房地产广告暂行办法》,房地产广告是指:“房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、转让以及其他房地产项目介绍的广告。居民私人及非法经营性售房、租房、换房广告不属于法律范围内房地产广告的范围。”因此,房地产广告属于我国《广告法》所规定的商业广告的范畴。
一般来说,房地产开发商往往通过各种渠道对消费者进行全方位的视觉感官刺激,以达到广告宣传的效果。比较常见的就是街道两边的高楼上所悬挂的巨型广告牌。除了利用广告牌做房地产广告外,广播、电视、电影、报纸、杂志,甚至互联网上也充斥着形形色色的房地产广告,而满大街飞舞的售楼宣传单更是把房地产广告的攻势发挥到了极致,深入到社会生活的每一个角落。
二、虚假房地产广告的特征及来源
虚假房地产广告一般具有以下四个基本特征:
(一)行为的违法性
虚假房地产广告之所以是违法行为,就在于它违反了我国《广告法》和《反不正当竞争法》的有关规定,妨碍社会公共秩序和有悖社会善良风俗,损害了消费者或者其他经营者的合法权益,具有一定程度的社会危害性。
(二)内容的不真实性
虚假房地产广告的一个重要特征就是广告的内容不能客观地、实事求是地介绍有关商品房的情况,即广告的内容与实际情况明显不符。
(三)手段的欺骗性
这主要是指开发商在房地产广告中采取虚构事实或者隐瞒真相的手段,使消费者产生错误认识,进而购买其销售的商品房。
(四)主体的复杂性
虚假房地产广告的主体它既包括开发商,也包括广告经营者,还包括广告发布者。
目前房地产广告中,到底虚假广告占多大比例,这个问题不好回答。但从近年来不断曝光的房地产纠纷案件中可以看出,虚假广告对购房者的误导往往是事件的起因。一般来说,虚假广告出自以下三种渠道:
(一)来自开发商
开发商是虚假广告的主要源头,部分开发商为了尽快牟取经济利益,加快资金流转,在制作广告时,不顾实际情况,随意夸大广告内容,运用诱惑性的字眼、图画来激起消费者的购房欲望。
(二)来自代理商
由于房地产代理这个行当在我国还属于新兴事物,相应的法律法规还不够完善,这就给代理商们留下了充分的活动空间。另外,一旦消费者签订认购书,代理商的任务便宣告结束,责任风险也较小,因而不少代理商铤而走险,有的代理商甚至在广告中开出一些开发商都从来没有打算提供的条件,如精装修、售后服务等。
(三)来自广告公司
应该说,广告公司是最不愿意做虚假广告的了,除非做虚假广告能够和经济利益挂钩。现实中,当开发商或代理商找到广告公司,让其做售楼广告时,其中的心照不宣已达到只可意会不可言传的境界。而广告公司一旦介入虚假广告,其利用专业水准、媒体优势所进行的广告宣传就具有很强的“杀伤力”。
三、借我一双慧眼
以下是常见的房地产广告陷阱:
陷阱一:价格
广告中常有“为回报消费者厚爱,以优惠成本价销售,每平方米仅售××元”这样的广告词,看了让人心动。但建筑商的偷工减料,使消费者实际得到的住房与所购买期房往往不一样。另外,室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收天线等房屋附属设施都需另外计价,加上一定比例的印花税和契税等规定款项,商品房的实际价格就超过了标价。所以对于广告上标注的价格,一定要打电话问问开发商到底是什么样的价格,是起价、均价,或仅仅是几套的优惠价。
另外,广告中常说“××元起价”。“起价”如何理解?“起价”一般都是销售面积中最差的单元的销售价格。凡是广告中标明“××元起价”的往往都是朝向最差、楼层不好的房屋价钱。
陷阱二:地理位置
房地产广告往往标榜楼盘地理位置的优越,但许多都有虚假的成分。如果看到该楼盘距某超市、某大学才五分钟车程时,实际上可能是夜深人静开车挂上五挡的车程;如果看到该楼盘距轻轨××米的广告时,这可能是指到轻轨的直线距离,您也许要绕道几公里才能到轻轨站。
陷阱三:小区环境
有以水景住宅为广告卖点的。但水景,您可别想像成海景,也别期盼水面有多宽,有些“水景住宅”确实能让您啼笑皆非。这些“水景住宅”大多不过是挨着一条宽不足三四米的小水沟。而“亲水”一词就更有名堂了,到底有多“亲”也很不好说,一般来说,站在水边能看见楼,而绝不是站在楼区能看见水。
陷阱四:模型场景
模型场景,也是房地产广告中常见的部分,并且总是显得很诱人。但是购房者尤其是期房购买者却总在入住时发现,现实与图纸并非一回事。所以在这里要给购房者提个醒,别以为付款之后就万事大吉,一定要加强监督。因为开发商在开发期间里,可能会根据“实际情况”做出各种设计变更,到入住时,漂亮的模型可能已变了样。
陷阱五:物业管理
前期物业管理中的物业管理企业一般由开发商聘用,受开发商委托进行管理,其管理水平直接关系到购房者未来的居住质量。但房地产广告往往对物业管理情况避而不谈,而一旦正式入住,购房者就会发现物业管理公司很不正规,物业管理一塌糊涂;等业主们要更换物业管理公司时,各种各样的矛盾冲突层出不穷。
陷阱六:升值潜力
升值当然是人所乐见,但愿由众多因素合力作用下的升值潜力不是开发商的一相情愿,我们想看到的也不仅仅是开发商营造出的“涨”声一片。升值?魅力无限,机会有限。
陷阱七:“业主心声”
楼盘广告上常会刊登“业主心声”,列举该楼盘的种种好处,叫人不动心也难。只是这众口一词的溢美之言不知要打多少折扣。其实业主的真正心声大家也心知肚明,惟愿结局不是“情到深处情转薄”的无奈与悲凉……
陷阱八:免费午餐
有的开发商向消费者许诺赠送全套厨房设备和卫生间设备,入住后才发现是些残次品,而开发商此时既推销了房子,又赚了一笔残次品的利润。
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