二套房出售还是出租

我在上海有两套住房,一套用于自己居住,另一套用于出租。目前,那套用于出租的房子价值200万元,每月可以收到3600元租金。我计算了一下,租金回报率只有2%多一点。如果我把这套房子抛掉,即使只买低风险的银行理财产品,年回报率也能达到4.5%,比出租房子的收益要高不少。请问,我究竟应该怎样处理这套房产,继续出租还是卖掉套现?

标叔

在资产组合中,房产总是和数额巨大的资金联系在一起的。因此,无论是买房,还是卖房,只要是涉及房产问题,都必须慎重考虑。由于房产交易还会牵涉到大笔的交易费用,因此,要尽量减少房产买卖的次数,能不买就不买,能不卖就不卖。

像你这种情况,我不知道为什么要卖房?我猜测,可能的原因有两种:一是现金流有问题,你必须通过调整资产组合,获得更高的现金回报,才能维持现有的生活。如果是这种情况,你没有别的选择,只有出售房产这条路可走。还有一种情况,你认为未来房价不会涨了,甚至可能下跌,所以要抛售房产。

那么,上海房价会下跌吗?从目前的情况看还是比较难,因为上海还是一个人口不断流入的城市,刚性购房需求还比较旺盛。200万元总价的房产恰好属于刚性需求可以负担得起的范围。如果是首次购房,首付款在60万元,公积金60万元(两人)加商业贷款80万元,最优惠的贷款利率是在基准利率基础上打85折,30年贷款每月还款额为7616.36元,月收入超过15000元的家庭就有能力买得起。2012年,上海职工的月平均工资为4692元,按照收入10年倍增计划推算,居民的平均收入年增长幅度要超过7%,按年增长7%计算,7年后月平均工资将超过7500元,意味着7年后拿到上海平均工资的双职工家庭,都将有能力购买200万元的房产。随着收入的增加,有能力购买200万元房产的家庭会越来越多,而200万元总价以下的房产却越来越少,房价下跌的可能性不大。

既然房价不会下跌,我们还有必要抛售房产吗?只要不是走投无路,或许保留房产是更明智的选择。就算房价涨幅没有前几年那么高,每年实现2%～3%的增幅还是很有可能的,加上2%的租金收入,实际的投资回报会在4%～5%。除了房价会涨以外,租金的价格也会上涨,像你持有的这类低租金的房产,由于市场需求大,租金上涨的幅度可能还会比较高。几年后,房产的综合回报率就可能超过银行理财产品。而银行理财产品的收益率能维持在4%～5%已经属于很不错了。

虽然,房产的租金回报率暂时没有理财产品的收益率高,但考虑到房产和租金都有上升空间,持有房产并不会比持有银行理财产品吃亏。更重要的是,房产交易要支付大笔交易费用,不出售房产,就不会有资金方面的损失。

此时持有房产,会留给我们更多的选择,既可以选择出租,又可以选择在适当的时机出售,还可以选择自住(将另一套房产出租或出售)。而一旦将房产出售,我们就只有购买银行理财产品这一种稳妥的选择了。未来如果还要购房,不仅会损失交易费用,还可能被征收房产税,这也是为什么我们不鼓励卖房的重要原因。

点评

受人口流入的影响,一线城市的房价很难下跌,加上交易成本很高,因此对于已经持有的房产应当继续持有,不要轻易卖掉。