改善型购房怎么买更合算

本人一家三口均为上海户口。2006年用公积金贷款购买了一套位于市中心的房产(贷款已经还清),50平方米,现价约3万元/平方米,产证上只有我一人名字,父母名下无房产。我月收入2.5万元,手头有140万元现金,是卖掉现有房产,加上现金买套条件较好的房子,还是保留现有房产(地段非常好),再买一套中等条件的房产呢(中环内,轨道交通沿线,单价2万～2.5万元/平方米)?经过咨询,像我这样的情况,要获得首套房贷款,必须把现有住房转到父母名下,是这样吗?

标叔

和首套房贷相比,二套房贷无论在首付比例和贷款利率上都很不合算。目前,首套房贷的最低首付比例是3成,贷款享有最优惠利率为基准利率的85%;而二套房贷的最低首付比例是6成,贷款最低利率不低于基准利率的1.1倍。按目前5年以上期贷款基准利率7.05%计算,首套房贷的最低利率是5.9925%,而二套房贷的最低利率是7.755%,两者的差距是非常明显的。因此,如果能利用首套房贷购房,还是比较合算的。

遗憾的是,在房产调控的大背景下,银行对首套房贷的认定比较严格,总体的原则是“认房又认贷”。只要是曾经购买过住宅,无论现在是否仍然持有,无论是否贷过款,再次购房都被认定为是“第二套”;同样,只要是借过房贷,无论是否已经还清,再买房也被认定为“第二套”。因此,不管你是卖掉现有的住宅,还是将房产转到你父母名下,在严格执行房贷政策的银行,都无法获得首套房贷的优惠。当然,各家银行在执行时,可能会有一定的差异,不排除在贷款指标的压力下,部分银行会放松首套房认定标准。毕竟,这样的认定标准不是法律规定的,还有一定的操作空间。你可以多咨询几家银行,看看它们现在是如何认定“二套房”的。

虽然有银行可能给你首套房贷,但你将因此失去使用公积金贷款的资格。由于你曾经借过公积金贷款,因此再次购房时,公积金贷款必须执行二套房的房贷政策。如果进行组合贷款,银行也只能跟着公积金贷款政策走,认定你是二套房贷。与商业贷款不同的是,公积金贷款基准利率比较低,又没有打折优惠的问题,二套房贷利率虽然也要上浮10%,但首套房与二套房公积金贷款利率的差异并不大,5年以上期限,首套房公积金贷款利率目前为4.9%,二套房为5.39%,仍低于商业贷款首套房的房贷利率。

根据你的情况,我的个人建议是卖掉现有的住宅,利用纯公积金贷款购房。在不考虑税费的情况下,卖房可获得150万元的资金,加上手头的140万元现金,一共有290万元的购房款。在用足公积金的情况下,需留出一些流动资金,这样你可以很轻松就买一套300万元左右的房产,按单价2.5万元/平方米计算,住房的面积可以改善到120平方米。如果只是把房子转到你父母名下,就算能借到首套房贷款,根据你现有的收入,银行最多贷给你200万元左右,购买340万元的房子,月供在12500元,资金压力要大很多。之所以不建议你这么做,主要是考虑到房价的涨幅在一定时期内会受到限制,如果房价年涨幅超不过房贷利率,借钱越多,反而资产缩水越厉害。

点评

在改善型购房过程中,应尽量少用商业贷款,目前5年以上房贷的基准利率的是6.55%,二套房贷利率至少上浮10%,最低为7.205%,这是一个比较高的利率水平。