忠诚投资公司

◆案例3.1　不动产经营的渐进式战略：忠诚投资公司^[2]

在美国金融服务业，市场领袖忠诚投资公司长期运用渐进式不动产战略经营其总部及不动产，其经营规模和程度令其他规模相当的企业都惊叹不已。

忠诚投资公司创建于1946年，创始人是波士顿本地人爱德华·克罗斯伯·约翰逊。在此后的大约30年间，这家投资咨询公司在波士顿的信誉和声望很高，只是业务并没有很大的发展。20世纪70年代，创始人的儿子爱德华·奈德·约翰逊通过扩大共同基金业务拓展了企业的经营规模。奈德·约翰逊十分熟悉股票市场的行情，富有勇于进取的企业家精神，但是对经营场所及设施的长期投资却持保守主义思想，这两者相反相成。至今为止，其保守主义思想仍表现在忠诚投资公司的不动产战略上。

由于政府推出了鼓励私人养老储蓄发展的政策，这成为共同基金爆炸式的急剧增长的原因之一。共同基金业务不但使忠诚投资公司迅速壮大，而且使整个金融服务业都得到了发展。1987年到1988年，忠诚投资公司的总客户数从620万人增加到了4000万人。20世纪90年代中期，企业的办公用房每年增长20%，相当于每年新增面积超过10万平方英尺。到了20世纪90年代末期，纽约股票交易市场上每天10%的交易量是通过忠诚投资公司清算的。公司每天要处理70多万个电话，许多业务都要留有电子凭证以及系统备份，以解应急之需。

20世纪80年代，忠诚投资公司在波士顿中心区开展业务，同时也开始在全国范围内寻找其他地区拓展业务。1987年，忠诚投资公司要在波士顿建立一座自己的塔式总部大楼的计划已经跃然纸上，但是1987年10月，该计划因遭受意外而“流产”。波士顿中心区的房地产市场此时严重疲软，忠诚投资公司转变策略，在波士顿中心区一座楼、一座楼渐进地增加办公用房，刚好利用了20世纪80年代末、90年代初商用不动产市场的不景气状况，自主选择不动产投资方式，要么购买，要么租赁。不管采用哪种方式，都可以获得低廉的价格和灵活的协议条款。忠诚投资公司坚持制定允许自由退租的灵活租赁条款，这是约翰逊经历和体会变化无常的金融市场的结果。这种灵活性在20世纪80年代末业界萧条、忠诚投资公司不得不解雇员工时派上了用场。当雇工热潮重新涌起的时候，忠诚投资公司对一些较旧的B级建筑进行了修缮，并把它们改造成办公大楼。20世纪90年代，当公司规模显著扩大的时候，忠诚投资公司把总部保留在波士顿中心区，并且把大部分研究和管理部门也设在那里。结果，已有数百年历史的波士顿中心区的街道成了该企业总部大楼间的通道。波士顿中心区房地产市场的迅速复兴，实际上还包括城市的部分生命力的复苏，都要大大归功于忠诚投资公司的投资。

与此同时，穿过波士顿的福特·宝恩特隧道，忠诚投资公司在城市另一个地方建造了自己的国际贸易中心。这幢大楼有着结实的支柱，看起来异常坚固，而且可以在楼顶尽情浏览波士顿的海滨天色。除了展示大厅外，忠诚投资公司还建了48万平方英尺的办公以及贸易区。国际贸易中心建设当初，人们普遍认为这里太偏远了。但是时隔数年的今天，这块被命名为“海港地区”的地方在人们心中已经成为波士顿市一个重要的经营场所开发的聚集区。1998年，忠诚投资公司下属的一家房地产开发公司在附近开设了一家拥有427个房间的酒店，临近酒店又动工建设了一座17层的办公大楼，并且宣称还要在此地再建一座50万平方英尺的塔状办公大楼。

除了这些紧锣密鼓的开发建设工程以外，忠诚投资公司仍然避免建造那种传统的塔式公司总部，而更喜欢在闹市区的写字楼市场上适时地分批购买或处置不动产。1998年，忠诚投资公司在波士顿金融区占据了10%的A级写字楼。同时，因为担心会破坏市场的供需平衡，忠诚投资公司不愿意在城市中心区进一步投资，公司继续向东北部和全国的其他地区投资，并提供大量的工作机会，而公司的核心业务也保持持续增长。

除了波士顿闹市区的现址，公司还在全国的其他七个地区开展业务，总共拥有44座主体建筑。在这些地方，忠诚投资公司渐进地增加了一些更大面积的办公场所，用以满足对辅助办公设施和电话服务设施日益增长的空间需要。1998年末，忠诚投资公司在得克萨斯州的福特·沃斯附近地区购买了314英亩土地，以支持公司未来的发展，同时因为公司在得克堪萨斯租赁的房子即将到期，正好可以及时地把该州的业务部门转移到这块土地上。

忠诚投资公司与这些地方签订的大多数是短期租约，为的是在当地人口及用户数量发生变动时，能及时对业务部门所在地做出调整。忠诚投资公司是世界上最大的共同基金业务提供商，有超过9000亿美元的资金在其管理之下，同时它也是位于施瓦布（Schwab）之后的世界第二大金融业零售经纪公司。但是，忠诚投资公司仍然保持着勇敢进取的企业家精神，公司业务遍及40个领域，其渐进地购进有价证券的灵活做法也帮助它赢得了很多发展机会。

渐进式不动产决策战略的优点很明显，但同时也有不足之处。了解其不足之所在，并学会弥补这些缺陷，将有助于管理者充分发挥其长处，同时尽量避开潜在的危险。