空间竞争的结果

◆案例1.1　零售业革命：空间竞争的结果^[9]

区位的变迁

在过去的50年里，发达国家的零售业出现了很大的变化。大约在50年前，典型的零售地带位于城市的中心商业地区，并且是在主要的街道拐角处有少数几个大的百货商店，还有一些小商店围绕着它。这些百货商店属于当地的或地区的公司，而小商店几乎都是由当地人拥有和经营的。

许多年过去了，零售商创立了现代的购物中心，零售业移出了主要地区的十字路口。由汽车、主干道和高速公路创造的交通能力提高了可达性。百货商店并入了全国和地区的连锁系统。小商店成长为大商店，许多小商店成为了地区的或全国的连锁店和特许经营店。

这些零售业变化的影响具有深远的意义。随着购物地带转化为购物中心，城市商业中心地区原有的大多数百货商店随着许多销售高质量商品的商店的进入而关闭了。在这一时期，由于商务办公用地需求的急剧增长，大城市的中心商业区保存了下来。然而，因为办公楼的需求数量有限，小城市的商业中心受到了损害。社区文化的变化也是如此。人们一般不愿意在中心商业区相会（除了在那里工作的人），而“在商厦中闲逛”成为新的休闲娱乐的方式。零售业位置的转移，也改变了土地价值的形式。在乡村，由于幸运地接近交通干线交叉点而使土地价值飙升；与此同时，在中心商业区的零售商业的土地价值却停滞了。

零售方式的变化

在近数十年里，零售业出现了两种新的趋势。第一种是转向薄利的零售业，例如折扣商店、仓储俱乐部，诸如像罗斯商店那样的薄利零售商店、超级药品和杂货商店以及热门的工厂直销商店。通常，这些商店避开了现代购物中心围绕的、价格昂贵的零售业位置。这些商店选择在有快速车道通过的相对低成本的区位上，大多数具有自助服务和极少装饰的特点，商品选择往往是有限的和易变的。这就叫做“大箱子”商店。

百货商店连锁化趋势的减弱，加剧了淘汰过剩商店的态势，城市商业中心保留下来的销售商已经落伍了。在有些情况下，城市商业中心零售商业价值的下降，已经足够促使许多投资商去创造为顾客们所喜欢的、带有停车位、并聚集许多不同的零售商的零售商业方案了。

这种聚集的兴起，反映出在最近20年中第二种具有影响的新的零售商业趋势——回归到娱乐的零售业。这种趋势的最初表现是顾客在商厦中闲逛。当商厦发展商意识到这种趋势时，在他们的大商厦中增加了餐馆和更多共用的饮食区，并且扩大了有座位的中央休息区。紧跟着增加了电影院、室内滑冰场以及其他娱乐场所。到目前为止，这种趋势的顶点是美国明尼苏达的新商厦，它有一个娱乐公园和广阔的消遣地区，甚至还可以到数百里以外的目的地作短期旅游！然而，提供这种精心制作的设施是昂贵的，其结果可能是对承租人收取较高的租金，以及顾客承受较高的价格。

这两种最新的趋势在有些地方是矛盾的。薄利零售业的销售增长，主要是方便商品多于选购商品。由于20世纪90年代美国的经济紧缩，可以看到薄利零售在零售业中居于支配的地位。而厂家直销商店的聚集，能够实现对特殊的选购商品提供较低的价格。关键是在总销售量中越来越多的通过厂家直销出售时，如何才能做到低价格。

未来的趋势

今后20年零售业会如何发展呢？发展的趋势是可以预测清楚的。城市商业中心的零售业将继续弱化，较小的商厦将会陷入低价格和娱乐环境压力的陷阱。