房地产经纪服务合同的签订

第三节　房地产经纪服务合同的签订

一、签订房地产经纪服务合同

当事人订立合同应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效；但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

房地产经纪服务合同的具体形式，应根据业务类型予以确定。

二、签订房地产经纪服务合同的常见错误

在签订房地产经纪服务合同时，房地产经纪人员应注意以下几点，以避免出现相应的合同纠纷。

1.合同主体不适格

在签订房地产经纪服务合同时，房地产经纪人常见的错误就是合同签订的主体不适格，主要包括两个方面。

（1）合同主体不具备完全民事行为能力

合同签约方为自然人时，法律要求其必须是完全民事行为能力人。根据《民法通则》第十一条的规定：“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。”因此，在与自然人签订合同时应当确认其具有完全民事行为能力。

（2）委托方不具备合同主体资格

签约对方为企业时，应当首先审查其合同主体资格能力。合同资格能力是法律授予合同主体签订合同的资格。在签订合同时，应当审查其是否具备签订合同的主体资格，如企业各部/科/处/室等不具备主体资格，是不能签约的，如果签订了这样的合同可能会因为主体不适格而被认定无效；而企业的分支机构，如分厂、分公司、办事处等，则应看其是否具有对外开展业务的资格（是否有授权）、是否有非法人营业执照，若取得授权或非企业法人营业执照则有签订合同的资格。

2.处置房屋的当事人无处置权

委托出售或出租房屋的合同主体，必须取得处置权。如果房地产权证上只有签约当事人的名字，那么当事人具备完全房屋处置权；但如果房地产权证上除当事人外，有其他共有产权人的名字，则必须是当事人与共有产权人共为合同主体。

3.标的房屋被限制或禁止交易

房地产经纪人员因为在查看证件时不仔细、不认真，没有核实到房屋不可出售的情况，例如：房屋已被冻结，却仍然与客户签订房地产经纪服务合同的情况。如果发生此类情况，很有可能产生合同纠纷。

4.委托合同内容违法

房地产经纪人员接受委托方委托时，应该注意委托内容是否符合法律规范，包括委托事项及合同内容等。

5.合同用语不规范、要件不完整

合同内容在用语上如果不严谨、不准确，就容易发生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议。如“还欠款40 000元”就有两个意思，一个是还了欠款40 000元，一个是还欠对方40 000元的钱没有还上。由于语言在不同语境中的含义不同，再结合不同地域的不同文化，仍然可能存在歧义，在合同条文中要加入合同解释的条款，以避免发生风险。

签订房地产经纪服务合同时，房地产经纪人员有权利向委托人索取相关的资料文件。有的房地产经纪人员为了尽快拿到委托，在委托人没有提供完整的资料之前，就急于和委托人签订合同，并约定事后由委托人补齐资料，这样的情况在房地产经纪行业里是屡见不鲜的。如果事后委托人并未向房地产经纪人员提供欠缺材料，房地产经纪人员很有可能没有办法核实相关的信息，进而造成合同纠纷情况的出现。在签订居间合同时，房地产经纪人员一定要坚守职业操守，按正规流程从事房地产经纪业务。

6.没有约定争议解决方式或约定不明确

签订房地产经纪服务合同时，应注意防范风险于未然，除了做好房地产经纪人员本职工作以外，也应知道合同可能发生的风险。争议解决的方式包括仲裁和诉讼等，但很多合同却没有约定，不利于合同纠纷的处理。所以，房地产经纪人员在签订合同时，应该同委托人约定争议的解决方式。

7.支付结算约定不明确

合同当事人应该明确具体的结算方式，防止因结算方式不明确而发生纠纷。合同当事人应当认识到尽管价款、报酬的支付方式有很多种，但选取不同的方式对当事人的影响和风险的大小是不一样的。比如支付方式由当事人约定，可以采取一次总算、一次总付或者一次总算、分期支付，也可以采取提成支付。如果约定不明，那么在价款支付时就会发生纠纷。

价款或报酬的结算方式有托收承付、支票支付、现金支付、信用证支付、按月结算、预支（多退少补）、存单、实物补偿等。如果约定不明，同样会导致双方纠纷的产生。

8.合同签署有瑕疵

在签订房地产经纪服务合同时，最后的落款十分重要，因为在落款时，合同主体有可能出现代签、合同主体人落别名、盖章不规范、多页合同没有骑缝章等情况。此类合同一律不具备法律效力或效力待定，房地产经纪人员很有可能因上述错误而枉费工作，所以在签订时，房地产经纪人员应该核实签名及盖章情况。

房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。对违反者，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。

三、房地产经纪业务纠纷的类型与预防

1.房地产经纪业务纠纷的主要类型

①房地产交易行为与房地产经纪行为混淆造成的合同纠纷；

②居间行为与代理行为混淆造成的纠纷；

③经纪合同的权利不对等造成的纠纷；

④经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷；

⑤服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷；

⑥缔约过失造成的纠纷；

⑦经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷；

⑧其他。

2.房地产经纪业务纠纷的预防与处置

①制订示范合同文本；

②制订服务标准，明确服务要求和内容；

③告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督；

④加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理；

⑤对已出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。