商品房验收合格不能等同于综合验收合格

二十二、商品房验收合格不能等同于综合验收合格

［案例简介］

某楼盘到了合同约定的交房时间，业主收到开发商的收房通知。但是，当业主们赶到楼盘现场时，发现道路不通，各种管道都在暴露施工中，而且供水、供电也未通。于是业主到物业公司了解情况，物业告知业主该商品房已验收合格，按合同约定，现在可以收房但要在收房15天后方可进行装修，业主不同意收房。15天后，业主再次来到施工现场，发现仍然是尘土飞扬。业主在与开发商交涉了数月，但问题仍然得不到解决，于是要求开发商支付逾期交房的违约金。

开发商指出：双方在商品房买卖合同中约定的收房条件为“该商品房经验收合格，而不是商品房经综合验收合格”，虽然楼盘的配套设施未完善，但并不影响交房。同时，开发商还拿出《竣工验收备案表》，表明在合同约定的交房日期前，该商品房已验收合格。开发商称其已在合同约定的交房时间通知业主交房，是业主自己不愿意收房，开发商不应当承担预期交房的违约责任。

［律师说法］

商品房验收条件约定为“商品房经验收合格”对买方不利。

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第18条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第17条的规定和下列要求进行综合验收：①城市规划设计条件的落实情况；②城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。③单项工程的工程质量验收情况；④拆迁安置方案的落实情况；⑤物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。据此规定，商品房验收条件通常有以下几种约定：①该商品房经验收合格；②该商品房经综合验收合格；③该商品房经分期综合验收合格。

三种验收方式有何差异呢？①商品房经验收合格是指：该商品房的验收，并不涉及商品房周边的配套设施的验收，仅是房屋单项工程的验收。②综合验收是指：建设行政主管部门组织有关行政管理部门对商品住宅建设项目中涉及公共安全的内容及市政公用设施建设配套情况所作的认定。包括房屋单项工程及规划、消防、环境等。③分期综合验收是指：开发商将小区开发分为若干期，每期结束后，按期进行综合验收。

因为综合验收由建设单位自行组织验收。这就造成建设单位需要分别组织多个部门的验收工作，使得验收工作更加费时费力。由于房地产的开发经营和施工涉及政府各个部门，特别是水、电等项目外部配套工程必须由政府指定的企业施工，开发商无法自主把握，制约了开发商交付计划的实施。因而开发商多与买房人约定“商品房经验收合格”。而约定“商品房经验收合格”对买方来说很不公平。

本案中，只要商品房单项工程经验收合格就具备了收房条件，业主就必须收房入住，而入住后如长时间供水、供电、交通、绿化等配套设施不能落实，业主的权利就难以得到保障。

［笔者提醒］

商品房验收合格条件最好约定为商品房经综合验收合格。这样才有利于保护业主在入住前开发商就能提供合同约定的规划、绿化、道路、水电设施。这样业主入住后多方面权益才能够得到保障。