涉外地产制度

第二节　涉外地产制度

一、外商投资企业用地

(一)外商投资企业用地的概念

外商投资企业，即通常所谓的“三资企业”，是指依据我国法律在我国境内设立的中外合资经营企业，中外合作经营企业和外资企业。

外商投资企业用地，指外商投资企业进行生产经营和工程建设所需要的土地。它是外商投资企业的住所地，是其主要办事机构所在地，亦是企业开展经营所在地。

(二)外商投资企业用地取得方式

土地使用权是作为中国合营者投资的一部分。土地使用权未作为中国合营者投资部分的，有分两种途径取得土地使用权。一种是向国家取得，另一种是向其他土地使用者取得。外商投资企业用地取得方式有以下几种方式。

1．通过划拨取得土地使用权，包括3种途径

(1)由土地管理部门从国有土地资源中划拨部分土地给外商投资企业使用，外商投资企业须向原用地单位支付补偿费。

(2)土地管理部门把集体土地征用为国有土地后划拨给外商投资企业使用，外商投资企业须支付土地补偿费、安置补助费等费用。

(3)中外合资经营企业、中外合作经营企业的中方以其拥有的土地使用权作为投资折价入股或合作条件投入企业，从而使合资企业或合作企业取得该土地使用权。

需要注意的是，外商投资企业通过划拨的方式取得建设用地使用权，是我国改革开放过渡时期的产物，具有抵偿性、有期性和不可转让性等特点，随着我国土地使用制度改革后，这种土地权取得方式应该局限于特别项目上，且应严格审批，逐步缩小划拨用地范围。

2．通过出让取得土地使用权

通过出让取得土地使用权，指按照规定的条件、年限和用途，国家以土地所有者的身份，以出让合同方式，将土地使用权在一定年限内让与外商投资企业，外商投资企业依法向国家支付土地使用权出让金而取得土地使用权。

(1)土地使用权取得，外商应与市、县人民政府土地管理部门签定书面出让合同，外商投资者应该在签定合同60日内支付全部土地使用权出让金。

(2)外商投资企业以出让方式取得土地使用权的最高年限，适用居住用地70年，工业用地50年，教育、科教文卫用地50年，商业、娱乐、旅游用地40年，综合及其他用地40年的最高年限。

(3)以出让方式取得土地使用权的外商投资房地产开发企业，应按城市规划和土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

3．通过转让取得土地使用权

通过转让取得土地使用权，指外商通过出售、赠与、交换等合法方式从原土地使用者处获得土地使用权。

(1)出让的前提条件，原土地使用者必须按照土地使用权出让合同约定支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证，并进行相应投资开发。

(2)外商投资企业通过转让方式取得使用权，应当与原土地使用者即土地使用权转让方签订转让合同，并到土地管理部门办理变更登记。

(3)外商投资企业受让取得土地使用权时，土地使用权出让所载权利义务随之转移，土地使用权年限为合同约定减去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

(三)外商投资企业使用土地的限制

1．只有使用权，没有所有权

外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权。

2．用地期限与经营期限相同

外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同。

3．不得擅自改变土地用途

外商投资企业不得擅自改变土地的用途，如需改变土地使用合同规定的土地用途，应按申请用地程序办理变更用地手续。

4．必须严格遵守所在地的建设规划

外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设。

(四)土地使用费

1．场地使用费的概念

场地使用费，是指外商投资企业为取得划拨土地使用权而向中国地方政府缴纳的一种费用，是其使用土地的代价，一般由土地使用费和土地开发费两部分组成。根据有关法律规定，外商投资企业用地，不论是新征用的土地，还是利用中方合资者或者合作者原来使用的土地，都应缴纳土地使用费，又称“场地使用费”。

2．征收对象及内容

(1)征收对象

征收对象有:①中外合资、合作经营的工业、旅游业、商业、服务业、农牧业及合资建设的住宅公寓等所需的建设用地;②中方与国外华侨、港澳同胞合资、合作所需的建设用地和工程用地;③外商、国外华侨、港澳同胞在中国投资举办拥有全部资本的企业的建设用地和工程用地。

(2)征收内容

场地使用费包括征用土地的补偿费、原有建筑物的拆迁费、人员安置费，以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施分摊的投资费用等。

3．征收费用的标准

征收费用的标准:①一般地区，外商投资企业用地，场地使用费为每平方米5～300元;②经济不发达地区，经所在地人民政府同意可以给予特别优惠;③对于从事农、牧业的外商投资企业，经场地使用费所在地省、自治区、直辖市人民政府同意，可不按每平方米计算，而按企业营业收入计算;④对产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，给予特别优惠。

4．征收方式

征收方式有2种:①作为中方合营者的投资股本预收计算，通常合同有规定合营期限的，按约定计算;如果没有约定的则按15年一次预收;②场地使用费由外商投资企业按年向当地人民政府缴纳。

二、外商投资开发经营成片土地

(一)成片开发的概念

成片开发，是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业;或者进而建设通用工业厂房以及与之配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。

(二)审批程序

1．项目建议书的编制和审批

吸收外商投资进行成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制。其中，使用耕地1 000亩以下，其他土地2 000亩以下，综合开发投资额在省、自治区、直辖市人民政府审批权限内成片开发项目，其项目建议书应报省、自治区、直辖市人民政府审批。使用耕地超过1 000亩，其他土地超过2 000亩，或者综合开发投资额超过省、自治区、直辖市人民政府审批权限的成片开发项目，其项目建议书应经省、自治区、直辖市人民政府报国家发展计划委员会审核和综合平衡后，由国务院审批。

2．设立开发企业的审批

设立开发企业的审批权限在对外经贸部和省、自治区、直辖市人民政府。

3．土地使用权的取得

国有土地使用权由开发区域所在地的市、县人民政府出让。出让的程序是:由该市、县人民政府依照国家土地管理的法律、行政法规，合理确定地块范围、用途、年限、出让金和其他条件，签订出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。

4．成片开发规划的批准

市、县人民政府在对规划或报告进行审核后，报省、自治区、直辖市人民政府审批。

(三)对外商投资成片土地开发经营的必要限制

1．只能出让土地使用权

向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家。

2．国有土地使用权只是一种地上使用权

出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。

3．开发企业没有行政管理权

开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。

4．必须遵守我国的法律法规

外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，外商只有开发建设权，没有经营权。