第四节 宅基地使用权
一、宅基地使用权的概念及法律特征
宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及附属设施的权利。
宅基地使用权具有如下法律特征：
（1）宅基地使用权的主体为农村集体经济组织的成员。宅基地使用权具有福利性，其权利主体限于本集体经济组织成员，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。
（2）宅基地使用权的用途限于本集体经济组织成员，即村民建造个人住宅，包括建设具有居住目的的建筑物或其他附属设施，如住宅、车库、厕所、牲畜圈舍等。其中，个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的厨房、院墙等。农村宅基地使用权不得用于抵押等法律规定之外的用途。
（3）根据我国现行法律规定，宅基地可以为村农民集体所有，也可为两个以上农村集体经济组织的农民集体所有或者属乡镇农民集体所有。但是，作为宅基地所有权主体的“农民集体”内涵和外延极为模糊，其不是一个独立的民事主体而是一定地域内个体的松散结合，没有独立的意思表达机关。这在一定程度上对宅基地使用权的分配产生影响。
（4）宅基地使用权的取得严格实行“一户一宅”制。鉴于土地资源的有限性，《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。如果涉及占有农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
（5）宅基地使用权取得具有无偿性及无期限性。宅基地使用权是为解决本集体经济组织成员居住这一基本生存需求而设定的，主体为本农村集体经济组织内的成员，客体为本集体经济组织享有所有权的土地，由农村集体经济组织的成员通过无偿分配的方式取得，且该项权利的存续是无期限的。
二、宅基地使用权的取得及内容（一）宅基地使用权的取得
宅基地使用权的取得需履行相应的程序，根据我国现行法律的规定，大致包括以下三个步骤，即宅基地使用权的申请；经乡（镇）人民政府审核；由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法的规定办理审批手续。
根据法律规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。如果农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，那么不予批准。
（二）宅基地使用权的内容
宅基地使用权人对宅基地享有如下权利，并承担一定的义务：
（1）宅基地使用权人有权占有和使用宅基地。宅基地使用权人有权占有宅基地，并在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施。宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性，当村民经申请取得宅基地使用权后，满2年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除2年以上未恢复使用的，其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。
（2）宅基地使用权人有权对宅基地收益、处分。宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的收益，如在宅基地空闲处种植果树等经济作物所获收益。对建造于宅基地之上的房屋，作为其所有权人的集体组织成员可以依法转让，根据法律规定，此时该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。
当宅基地因自然灾害等原因灭失时，宅基地使用权消灭。丧失了宅基地使用权的村民有权向本集体经济组织申请重新分配宅基地，以保障其居住的基本需求，但宅基地使用权人出卖、出租其建于宅基地之上住房的除外。
三、宅基地使用权的流转
根据《物权法》的规定，宅基地使用权可以转让，(8)但由于该使用权为广大农村居民提供基本的生存保障，因此，法律对宅基地使用权的流转规定了严格的限制。
农村居民申请宅基地使用权的情形排除了因村民将其宅基地转让或出租后再申请的。如果宅基地使用权人将其房屋及宅基地使用权转让的，应将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的其他成员。当转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，受让人取得新的宅基地并应依法办理变更登记。
随着农村经济的发展以及城市化步伐的加快，我国农村村民作为城市建设中一支重要的劳动力大军向城市转移。逐渐融入城市的原农村集体经济组织成员，转让其在农村的居住房屋的情形越来越多，这也为农村宅基地使用权的流转提出了全新的课题与挑战。宅基地使用权的转让大多表现为与宅基地上的房屋一并转让。根据宅基地使用权流转当事人的不同，可以分为同集体经济组织内成员之间的流转以及向非本集体经济组织成员的流转。至于前者，在本集体经济组织成员之间转让宅基地，应充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际，对转让施加必要的限制，避免出现少数人拥有多处宅基地的问题。
向非本集体经济组织成员转让宅基地的情形目前问题较突出。根据《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”将属于农民集体所有的土地流转给非本集体经济组织的成员与上述规定相违。国务院办公厅在1999年颁布了针对此类问题的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，禁止宅基地因房屋流转而由本集体经济组织成员外的主体享有。
宅基地使用权能否以抵押方式进行流转，争议较大。农民作为宅基地使用权人可以对自己的宅基地，依法享有占有、使用、收益及处分的权利。宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权时，能否将该使用权用于抵押有不同主张。主张宅基地使用权可设定抵押的观点是，住房及宅基地使用权是农民拥有的“财产”，应允许农民在其财产之上设定抵押，以解决现实生活中，广大农民发展所面临的生产资金缺乏的问题。反对者认为，我国目前农村地区的社会保障体系尚未完全建立，宅基地使用权在一定程度上具有保障农民生产和基本生活的重要职责。如果允许宅基地使用权流转，那么可能会出现有人通过实现宅基地使用权的抵押权大量占用宅基地，其他村民因丧失宅基地使用权而生存受到威胁。基于此考虑，现行法律规范及国家有关政策规定，宅基地不得用于抵押。
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