学习《中华人民共和国物权法》

学习《中华人民共和国物权法》

《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日经十届全国人大五次会议通过,于2007年10月1日起施行。这是我国非常重要的一部基本法律。物权法刚通过,3月23日下午,胡锦涛总书记主持中共中央政治局进行第40次集体学习,专门学习物权法,并发表重要讲话:强调要牢固树立物权观念,要全面坚持国家基本经济制度,要切实维护广大人民群众的权益,要加快完善相关的法律制度。要求各级党委、政府和领导干部带头学习和实施物权法。中宣部、全国人大常委会法工委、司法部、全国普法办也联合发出通知,要求把物权法列入“五五”普法的重要内容,结合地方和部门行业特点,研究制定学习宣传计划,周密部署,集中时间,集中人力,把学习宣传工作抓紧抓好。

讲7个问题:①物权法的调整范围和立法目的;②关于所有权;③关于用益物权;④关于担保物权;⑤关于占有;⑥关于物权的保护;⑦认真贯彻实施好物权法。

一、物权法的调整范围和立法目的

先讲几个概念:

物:物权法上讲的物,主要指不动产和动产。不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物。动产是指不动产以外的物,比如汽车、电视机等。

物权:是一种财产权,是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利,物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权:是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利。用益物权:是指权利人依法对他人的物享有占有、使用和收益的权利,比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。担保物权:是指为了确保债务履行而设立的物权,包括抵押权、质权、留置权,当债务人不履行债务时,债权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。

物权法主要从民事角度明确物的归属即确认物是属于谁的,明确物的权利人对物的利用享有哪些权利,明确对物权如何保护。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。精神产品,如著作、商标、专利,由著作权法、商标法、专利法调整,不属于物权法的调整范围,但在有些情况下,物权法也涉及这些精神产品,主要是著作权、商标权、专利权中的财产权可以作为担保物的标的。(第223条规定)

物权主体:物权法第1条和第2条第3款将物权的主体表述为“权利人”。

如何表述物权主体,在立法时有不同意见:有的建议规定为“自然人、法人”;有的建议规定为“自然人、法人和其他组织”;有的建议规定为“国家、集体和私人”;有的建议规定为“国家、公民、法人和其他组织”;有的认为用“权利人”可以包括各种物权主体。

物权法对物权主体的表述基本上有两类:一是统一表述为“权利人”(如第1条,第2章、第3章等章节的规定)。二是根据有关章节和具体规定的内容相应地表述为“国家”、“集体”、“私人”、“单位”、“个人”、“企业法人”、“企业法人以外的法人”、“个体工商户”、“农业生产经营者”等等。

法的名称:曾考虑用“物权”、“财产权”、“财产所有权”。财产权比物权内涵广,不仅包括物权,还包括债权、知识产权、继承权。债权主要是由合同法规范的,知识产权主要是由商标法、专利法和著作权法规范的,继承权主要是由继承法规范的。“财产所有权”一词仅从所有权方面讲,又比“物权”内涵窄,物权不仅包括所有权,还包括用益物权和担保物权,后两种权利也是相对独立的物权。最后还是确定用物权法比较合适。

制定物权法的目的,一是为了维护国家的基本经济制度,二是为了维护社会主义市场经济秩序,三是为了保护权利人的物权,但最直接的目的是为了明确物的归属,发挥物的效用。这与物权法的作用密切相关。物权法的作用主要体现在两方面:

1.定分止争。商鞅在《商君书》中说:“一兔走,百人逐之,非以兔可分以为百也,由名分之未定也,夫卖兔者满市,而盗不敢取,由名分已定也,故名分未定,尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之,名分已定,贫盗不取。”(如房屋:先使用、先交钱、先登记,以登记为准)。

2.物尽其用。物可以自己用,也可以交由他人用,可以依法转让给更有经营才能的人使用。(使用权、用益物权、担保物权)

要做到定分止争、物尽其用,就必须确定物权。确定物权的基本准则有两个:一个是物权法定原则。物权的权利人行使权利是排他性的,物权不同于债权,债权遵循自愿原则,具体内容由当事人约定。二是物权公示原则。为了让其他人知道物属于谁,需要公示。物权变动的规则与物权公信实际上是物权公示原则的两个方面。物权公示的主要方法是:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力,动产物权的设立、转让通过交付发生效力。要了解一项不动产属于谁所有,就要查不动产登记簿。不动产登记簿是公开的,有关人员都能查阅、复制。“未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”,主要有三种情况:一是依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。二是非依法律行为而发生的物权变动的情形:如因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的;如因继承或者受遗赠取得物权的;如因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的。三是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况,本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭,一概规定必须经依法登记才发生效力。

二、关于所有权

通常讲,所有权是对物的支配权。外国民法有这样几种规定:一是强调处分权,如德国、瑞士。二是强调使用权和处分权,如意大利和法国。三是强调三项内容,即规定使用权、处分权之外,还规定收益权或者占有权,如日本、俄罗斯。

我国民法通则第71条规定了四项内容:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”物权法第39条的规定与民法通则规定基本一致,即规定“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”

①占有。占有就是对于财产的实际管理或者控制,拥有一个物的一般前提就是占有。所有权人的占有受法律保护,不得非法侵犯。

②使用。使用是权利主体对财产的运用,发挥财产的使用价值。拥有物的目的一般是为了使用。所有权人可以自己使用,也可以授权他人使用。

③收益。收益是通过财产的占有、使用等方式取得的经济效益。收益也包括孳息。孳息分为天然孳息和法定孳息。家畜生仔、果树结果等属于天然孳息;存款所得利息、出租所得租金属于法定孳息。

④处分。处分是指财产所有人对其财产在事实上和法律上的最终处置。处分权一般由所有权人行使,但在某些情况下,非所有权人也可以有处分权。如运输的货物,发生紧急情况时,承运人也是可以依法进行处分的。

1.国家所有的不动产和动产

国家所有的分为国家专有的和非专有的两种。国家专有的是指只能为国家所有而不能为任何其他人所有,因此不能通过交换或者赠与等任何流通手段转移所有权。非专有的国家财产是可以流转的,如国家用于投资的财产。

国家专有的财产,包括:

①国有土地:城市市区的土地;农村和城市郊区已被征用的土地;依法不属于集体所有的森林、山岭、草地、荒地、滩涂及其他土地。

②海域。

③水流。

④矿产资源。

⑤野生动物资源。

⑥无线电频谱资源。

⑦国防资产。

征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为,征收是物权变动的一种极为特殊的情况。只有为了公共利益可以征收,非公共利益不得征收;征收必须经过一定的程序;必须按市价予以补偿。在城市因城市规划拆迁而征收居民房屋,在农村因公共建设而征收集体土地,都属于征收。

除了征收,还有征用。征用是国家强制使用单位、个人的财产。强制使用就是不必得到所有权人的同意,在国家有紧急需要时即直接使用,如在抢险、救灾等情况下。征用和征收不同,征收是剥夺所有权,征用只是紧急状态下强制使用,紧急状态结束后被征用的财产要返还给被征用单位、个人,并且给予补偿,但通常不及于可得利益的损失。

国家所有权由国务院代表行使,当然,国务院代表国家行使所有权,应当依法对人大负责,受人大监督。

国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。否则,应当承担民事责任、行政责任、刑事责任。

2.集体所有的不动产和动产

物权法第58条对集体所有的不动产和动产的范围作了规定。第59条对农民集体所有的不动产和动产,第61条对城镇集体所有的不动产和动产,分别作了规定。

集体财产的主体是集体。集体所有和共有是不同的。共有是两个以上自然人、法人对一项财产共同享有占有、使用、收益和处分的权利,都有权要求分割共有财产。集体所有是公有制的一部分,集体的成员不能独自对集体财产行使权利,离开集体时不能要求分割集体财产。如法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂。集体所有的集体企业的厂房、仓库等建筑物,机器设备以及生产原材料、半成品和成品。集体的水库、农田灌溉等水利设施。集体所有的教育、文化、卫生、体育等公益设施等等。

集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

3.私人所有的不动产和动产

物权法第64条规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”这一条明确规定了:①所有权的主体是“私人”,这是同国家、集体相对应的物权主体,不但包括我国的公民,也包括在我国合法取得财产的外国人和无国籍人。不仅包括自然人,还包括个人独资企业、个人合伙等非公有制企业。②私有财产的范围:a.收入,指人们从事各种劳动获得的货币收入或者有价物。b.房屋,这是公民最主要、最基本的生活资料。c.生活用品,如汽车、家用电器、家俱和其他用品。d.生产工具和原材料。e.其他不动产和动产,如个人收藏品、图书等。③合法。就是说私人只能对其合法获得的财产才能享有所有权,对贪污、侵占、抢夺、诈骗、盗窃、走私等方式非法获取的财产,法律不但不予保护,还要依法追缴,并依法追究刑事责任。

私人的合法储蓄、投资和财产继承权等合法权益受法律保护。

私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

4.业主的建筑物区分所有权

物权法第6章规定了业主的建筑物区分所有权。第70条规定,业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。

第一,业主对专有部分的所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,有权对专有部分占有、使用、收益和处分。业主对专有部分行使所有权时也要受到一定的限制,就是“不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”如业主对专有部分装修时,不得拆除房屋内的承重墙,不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险物品等。业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。如要改用的,除遵守法律、法规和管理规约外,应当经有利害业主的同意。如,有些业主将住房改为歌厅、餐厅的,就得具备上述两个条件。

第二,业主对建筑区划内的共有部分的共有权。就是业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。区内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主对建筑物共有部分,既享有权利,也承担义务,不得以放弃权利不履行义务。如不得以不使用电梯为由,不交纳电梯维修费用;北方在集中供暖的情况下,不得以冬季不在此住宅居住为由,不交纳暖气费用。

第三,业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会是业主的自治组织,由全体业主组成。

5.相邻关系

物权法第84条规定了处理相邻关系的原则,即“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”。这一规定,揭示了相邻关系的本质特征:相邻关系是法定的。一是体现在不动产权利人对相邻不动产权利人的避免妨害之注意义务,这是一种必要的限制。二是体现在不动产权利人在非使用邻地就不能对自己的不动产进行正常使用时,有权在对邻地损害最小的范围内使用邻地,邻地权利人不能阻拦。但是如果这种使用给被使用的邻地权利人造成了损害,则应进行赔偿。这就是“团结互助、公平合理”的原则要求。

处理相邻关系,首先依照物权法关于相邻关系的规定,我国其他法律、法规对处理相邻关系有规定的,也依照这些法律、法规的规定。如水法对用水、排水等水事纠纷的处理作了比较具体的规定,要执行。又如建筑法对施工现场对相邻建筑物的安全、地下管线的安全,以及周围环境的安全都提出了要求,也要执行。

处理民事关系,首先应当依照民事法律的规定。在民事法律未作规定的情况下,法官在处理民事纠纷时,依习惯作出判断。作为审案依据的“习惯”,必须是当地多年实施且为当地多数人所遵从和认可的习惯,这种习惯已经具有“习惯法”的作用,在当地具有类似于法律一样的约束力。同时,这种习惯以不违背社会公共利益和善良风俗为限。比如,果实自落于邻地的问题,该果实的所有权到底归谁所有。从世界各国的通例来看,果实自落于邻地的,应当属于邻地人所有。

在相邻关系中,还有一个“袋地”问题。所谓“袋地”是指土地被他人土地包围,与公路没有适宜的联络,致使不能正常使用的土地。世界各国公认的做法是,“袋地”土地的权利人可以通行周围的土地以到达公路。“袋地”的权利人通行于周围的土地以到达公路是法律赋予其应享有的权利,是其所有权的延伸。同时法律强制要求“袋地”周围土地的权利人必须为“袋地”的权利人提供通行便利。如果拒绝,“袋地”权利人可以以对自己土地的所有权的行使受到妨碍为由,请求相邻土地的权利人排除妨碍。但“因此造成的损失,应当给予适当补偿。”

物权法规定,“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”“不动产权私人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波幅射等有害物质。”

6.所有权取得的特别规定

善意取得,指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产,又可适用于不动产。善意取得的条件,一是受让人需是善意的,不知出让人是无处分权人。二是受让人支付了合理的价款。三是转让的财产应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备,否则不构成善意取得。

遗失物的善意取得,是善意取得的特殊问题。出让人让与的动产若是货币或者无记名有价证券之外的遗失物,遗失人有权向善意取得人请求返还原物。善意取得人应当返还,善意取得人返还后可以向让与人追偿。如果遗失物是善意取得人在市场购得的,遗失人需偿还其购买之价金,方能取回原物。

拾得遗失物应当返还权利人。拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照拾得遗失物的有关规定处理。文物保护法另有规定的,依照其规定。

三、关于用益物权

用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。比如在他人土地上自建房屋以供居住;在他人的土地上耕种、畜牧以供自用或者出售而获得收益;在他人土地上建造楼宇用以出售、出租以取得收益等。

1.用益物权的特征:①用益物权是所有权派生的物权,被作为“他物权”,以相对于所有权的“自物权”。②用益物权是受限制的物权,属于“定限物权”,以区别于所有权的“完全物权”。虽然权利人依法可以将其享有的用益物权予以转让、抵押等,但不具有对财产所有权进行处分的权利。所有权具有恒久性,只要所有物存在,所有权人对所有物便享有永久的权利。而用益物权则具有期限性。而且用益物权人必须根据法律的规定及合同的约定正确行使权利。用益物权人应当保护和合理利用所有权人的不动产或者动产,按照设定权利时约定的用途和使用方法利用所有权人的财产,不得损害所有权人的权益。③用益物权是一项独立的物权。尽管用益物权是对所有权有所限制的物权,属于“他物权”、“定限物权”,但用益物权一经设立,便具有独立于所有权而存在的特征。所有权对物的支配力受到约束,对物的占有、使用和收益的权能由用益物权人行使,所有权人不得干涉。所有权人不得随意收回其财产,不得妨碍用益物权人依法行使权利。用益物权具有对物的直接支配性和排他性,可以对抗所有权人的干涉,也可以对抗所有第三人的侵害,包括干预、占有和使用客体物等。④用益物权一般以不动产为客体。用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。而动产的特性决定了通常可以采用购买、租用等方式获得其所有权和使用权。

物权法第118条规定,国有和集体所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。物权法上的用益物权,是土地所有权与土地使用权分离的法律形式。我国是在土地公有制基础上实行社会主义市场经济的国家,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有。作为土地所有者的国家自己不使用土地而交给各类企业使用;作为土地所有者的农村经济组织自己不使用土地而交给农户使用。物权法在用益物权编中设专章分别规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权。

2.土地承包经营权

土地承包经营权是指权利人依法对农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。物权法明确将农村土地承包经营权规定为用益物权,赋予了农民长期而有保障的土地使用权。本法对承包经营权人的基本权利、承包经营权的期限和期满后的继续承包、承包经营权的流转、承包地的调整和收回、承包地被征收的补偿作了规定。如:

——承包经营权人对土地占有、使用、收益的权利是法定的,即使在承包合同中没有约定,任何组织和个人也不得剥夺和侵害。承包人对其承包的土地有生产经营自主权,发包人和其他任何第三人都无权进行干涉。承包人还有权自由处置产品,可以自由决定农林牧产品是否卖、如何卖、卖给谁等。

——土地的承包期较长,耕地承包期为30年,草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年。承包期届满,由土地承包经营权人按照国家规定继续承包。

——土地承包经营权可以流转。根据农村土地承包法的规定,流转的原则:①平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包人进行土地承包经营权流转;②不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;③流转的期限不得超过承包期的剩余期限;④受让方须有农业经营能力;⑤同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。承包人有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。流转的方式有:a.转包、出租,土地不再由土地承包经营权人耕种,但承包关系没有变,土地承包经营权的主体也没有变。b.互换,从表面看,这是地块的交换,但从性质上看,是承包关系的变换,因互换地块,原地块上的权利义务相应改变,互换应当报发包人备案。c.转让,土地承包经营权的转让,是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权转移给他人的行为,承包人与发包人的土地承包关系即行终止,转让人也不再享有该土地承包经营权。转让要经发包人同意,转让人有稳定的非农业职业或者有稳定的收入来源,受让方是从事农业生产的农户。d.入股从事农业合作生产。入股应当在承包人之间进行,不能将土地承包经营权量化为股份,投入到企业或者公司中去。因为一旦公司破产,农民将生活无着。

——未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。不得借土地流转而改变承包地原有的用途,不得在承包地上建房、建窑、建坟、挖砂、采石、取土等,否则,要承担法律责任。

——承包地被征收,土地承包经营权人有权获得补偿。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用,并给予补偿。征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民。征地补偿费用的收支和分配情况,向本集体经济组织成员公布,接受监督。

3.建设用地使用权

建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利。出让人通过设立建设用地使用权,使建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属物。建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。物权法第135条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物,道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等;附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。由于我国土地所有权不允许流转,因此,建设用地使用权具有实现土地流转的功能。集体土地需要征收为国家所有后才能出让。国家在出让建设用地使用权时,要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确规定,这个建筑物占用的空间范围也就确定了,这些要在合同中明确。

建设用地使用权出让的方式主要有两种:有偿出让和无偿划拨。有偿出让是主要方式,包括拍卖、招标和协议等。划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式,是指县级以上人民政府依法批准,在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者无偿交付使用。划拨土地没有期限的规定。拍卖、招标等公开竞价的方式,具有公开、公平和公正的特点,能够充分体现标的物的市场价格。协议是出让人和建设用地使用权人通过协商方式有偿出让土地使用权。协议方式由于没有引入竞争机制,相对缺乏公开性,容易出现随意减免土地出让金的情况,滋生腐败行为。目前土地出让的实践中还有一种挂牌方式,这是土地主管部门将拍卖和招标的特点相结合创设的一项土地出让制度:市、县国土资源部门发布挂牌公告,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定土地使用者。

我国土地管理法和城市房地产管理法对于划拨土地作了严格限制。确属需要,下列建设用地,经县级以上人民政府批准可以划拨:①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;④法律、行政法规规定的其他用地。通过划拨方式取得的建设用地使用权是一项独立的财产权利,没有期限规定,其性质仍属于用益物权。

建设用地使用权适用登记生效的原则,县级以上政府将土地的权属、用途、面积等基本情况登记在登记簿上,并向建设用地使用权人颁发使用权证书。建设用地使用权人不得改变土地用途,如需改变土地用途的,要经依法批准。

建设用地使用权人应当依法以及按照合同的约定支付出让金等费用。国家收取土地出让金等费用是国家所有权在经济上的体现,建设用地使用权人支付土地出让金等费用既是法定义务也是合同义务。

建设用地使用权可以流转,流转的方式有转让、互换、出资、赠与或者抵押。流转应当采取书面形式,订立相应的合同。对于划拨取得的建设用地,其流转要通过行政审批,并交纳相应土地出让金或者土地收益。根据法律规定,即便是以出让方式取得的建设用地使用权,在有些情况下,也是不能直接进入流转的,如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的等,不得流转。

建设用地使用权期间届满前,因为公共利益需要提前收回该土地的,应当依法给予补偿,并退还相应的出让金。

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。(住宅用地70年)非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。(工业、教育等用地50年,商业、娱乐用地40年)地上建筑物的归属,有约定的按约定,没约定的按法律规定办。

建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记,登记机构应当收回建设用地使用权证书。“消灭”的情况包括:建设用地使用权期间届满、建设用地使用权提前收回以及因自然灾害等原因造成建设用地使用权灭失等情况。

4.宅基地使用权

宅基地使用权也是一种重要的用益物权。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,是农民作为集体成员无偿取得、无偿使用的。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的情况下,土地承包经营权解决了农民的衣食问题,宅基地使用权解决了农民的住房问题。物权法规定,宅基地归集体所有,作为集体成员的农民享有使用权。宅基地的用途是建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让,都要依照法律和国家有关规定进行。宅基地因自然灾害,如山体滑坡、河流改道等灭失的,对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

5.地役权

地役权是一种独立的物权,在性质上属于用益物权的范围,是按照合同约定利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。地役权的“役”,即“使用”的意思。甲乙两块承包地相邻,甲为了节省时间、通行方便,与乙约定,借乙地通行并支付费用,双方达成书面协议,在乙地上设立了通行地役权。乙地称为供役地,甲地称为需役地。地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

四、关于担保物权

担保物权是以直接支配特定财产的交换价值为内容,以确保债权实现为目的而设定的物权。

1.担保物权的作用和特点

担保物权有重要的作用:①确保债权的实现。债权是债权人请求债务人履行一定给付行为的请求权,而债务人是否履行给付行为,完全取决于债务人的信用。如果债务人的信用较差,债权人实现债权就会面临较大的风险;如果债权人没有足够的手段规避这种风险,债权人就只有放弃某种民事活动,造成整个社会经济的损失。因此,如何规避交易风险,强化债权效力,确保债权实现,就成了现代民商事立法的重要任务。②有利于促进社会的融资。由于担保物权能确保债权的实现,化解贷款者贷款不能得到及时足额偿还的风险,使贷款者减少担心,放心贷款。对借款者来说,也可以通过担保物权补充其信用状况,增强融资的能力。所以,担保物权制度有利于社会融资活动的进行。

物权法第170条对担保物权的含义作了规定。根据这一规定,担保物权的特点有:①担保物权是以确保债权人的债权得到完全清偿为目的。这是担保物权与其他物权的最大区别。担保物权和用益物权都为他物权,但两者在内容和功能上不完全相同,用益物权强调的是特定财产的直接使用和收益,是对特定财产使用价值的支配权,而担保物权不强调对特定财产的使用和收益,而是强调对特定财产交换价值的支配权。担保物权旨在确保债务的清偿,是为确保债务的清偿而设立的。②担保物权具有优先受偿的效力。优先受偿是指在债务人到期不清偿债务或者出现当事人约定的实现担保物权的情形时,债权人可以对担保财产进行折价或者拍卖、变卖,以所得的价款优先实现自己的债权。③担保物权是在债务人或者第三人的财产成立的权利。债务人既可以以自己的财产,也可以第三人的财产为债权设立担保物权。④担保物权具有物上代位权。债权人设立担保物权并不以使用担保财产为目的,而是以取得该财产的交换价值为目的,因此,担保财产即使灭失、毁损,但代替该财产的交换价值还存在的,担保物权的效力仍存在,但这时担保物权的效力转移到了该代替物上。这就是担保物权的物上代位性。

“第三人为债务人向债权人提供担保的,可以要求债务人提供反担保。”所谓反担保,是指替债务人提供担保的第三人,为了保证自己的追偿权得到实现,可以要求债务人为追偿权的实现提供担保。反担保是第三人保护自己合法权益的必要手段。在由第三人提供担保物权的债权债务关系中,在债务人未清偿到期债务或者出现当事人约定的可以实现担保物权的情形时,提供担保财产的第三人应当承担担保责任,债权人可以就第三人提供的担保财产实现自己的债权。第三人则成为债务人的新债权人,其有权向债务人追偿。第三人为保障自己追偿权的实现,可以要求债务人自己提供担保。比如,甲为债务人乙向债权人丙提供担保物权,同时要求乙提供反担保,以确保自己追偿权的实现。

2.抵押权

抵押权是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿的权利。比如,甲向乙借款500万元人民币,将自己的房屋抵押给乙。在这个法律关系中,甲既是债务人,又是抵押人;乙既是债权人,又是抵押权人;房屋是抵押财产。有时,提供抵押财产的人并非债务人,而是主合同之外的第三人,该第三人就是抵押人。比如甲向乙借款,丙将自己的汽车抵押给乙,作为甲向乙履行债务的担保。这种情况,丙为抵押人,乙为抵押权人。

抵押权具有的特征:①抵押权是担保物权。抵押权以抵押财产作为债权的担保,抵押权人对抵押财产有控制、支配的权利。②抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权。用于抵押的财产可以是不动产,也可以是动产,但必须属自己所有或者依法有权处分的,对自己无所有权或者无处分权的财产不得设定抵押权。③抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权设定后,抵押人不必将抵押财产转移给抵押权人,抵押人仍享有对抵押财产的占有、使用和收益的权利。比如,债务人甲将自己所有的房屋作为担保财产抵押给乙,在抵押期间,甲仍可在该房屋内居住;或者将该房屋出租给他人,收取租金。④抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。优先受偿,是指当债务人有多个债权人,其财产不足清偿全部债权时,有抵押权的债权人,可以优先于其他债权人而受到清偿。

3.质权

物权法第208条规定了动产质权基本权利。债务人或者第三人将其动产交给债权人占有并实际控制的行为被称之为质押,质权人因质押而取得的权利为质权,质权是担保物权的一种。质权与质押是两个不同的概念,质押是指设定质权的法律行为,质权是指质权人的权利;质押是质权产生的原因,质权是质押引起的法律后果。

质权的法律特征:①动产质权是担保物权。债务人或者第三人将其质物交由债权人占有。质权人占有质物实际上是取得了质物上的交换价值,在一般情况下,其只能占有质物,而不能使用、收益。②动产质权是在他人的财产上设立的物权。③动产质权是由债权人占有质物为生效条件。质权人只有占有质物才享有质权,转移质物的占有是质权与抵押权的根本区别。因此,出质人须将质物交付质权人占有,质权人才能取得质权。④动产质权是就质物价值优先受偿的权利。

4.留置权

物权法第230条规定了留置权。留置权是指在债务人不履行到期债务时,债权人有权依照法律规定留置已经合法占有的债务人的动产,并就该动产优先受偿的权利。这时,债权人便为留置权人,占有的动产便为留置财产。

物权法规定的留置权的特征:①从属性。留置权以担保债权的目的而存在,因此留置权为从属于所担保债权的从权利,具有从属性。留置权依主债权的存在而存在,依主债权的转移而转移,并因主债权的消灭而消灭。②法定性。留置权只能直接依法律的规定发生,不能由当事人自由设定。只要债务人不履行到期债务,债权人即可以依照法律规定留置已经合法占有的债务人的动产,并在满足法律规定的条件的情况下,折价或者拍卖、变卖留置财产以受偿。③不可分性。留置权的不可分性表现为:一是留置权所担保的是债权的全部,而不是部分;二是留置权的效力及于债权人所留置的全部留置财产,留置权人可以对留置财产的全部行使留置权,而不是部分。当然,为了公平,留置财产为可分物的,债权人留置的财产的价值应当相当于债务的金额,而不应留置其占有的债务人的全部动产。

五、关于占有

物权法第5编用1章共5条规定了占有的问题。

导致占有发生的法律关系主要有两种:一种是有权占有,主要指基于合同等债的关系而产生的占有,如根据运输或者保管合同,承运人或者保管人对托运或者寄存货物发生的占有。另一种是无权占有,主要发生在占有人对不动产或者动产的占有无正当法律关系,或者原法律关系被撤销或者无效时占有人对占有物的占有,包括误将他人之物认为己有或者借用他人之物到期不还等。

占有过程中,被占有的不动产或者动产的使用、收益以及损害赔偿责任如何确定。对这一问题的回答,因有权占有和无权占有的区别而存在差别。对于因合同等债的关系而产生的占有的责任,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照合同法等有关法律的规定。关于无权占有情形下,有关不动产或者动产的使用、收益及损害赔偿责任,物权法明确规定,占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任,而善意占有人不负担此种损害赔偿义务。这里讲的“损害”,指的是不动产或者动产因正常使用而发生的正常损耗和折旧。恶意占有:指明知或者因重大过失不知自己为无权占有而仍然进行的占有。取得时为善意,而后得知自己为无权占有的,自其知道之时起,变为恶意占有。无论是善意占有人还是恶意占有人,对于权利人都负有返还原物及其孳息的义务;返还原物及其孳息之后,善意占有人对于因维护该不动产或者动产而支出的必要费用,可以要求权利人返还,而恶意占有人无此项请求权。

物权法还规定,占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。但善意占有人因物的毁损、灭失而受有利益时,才对物的权利人承担赔偿责任;如果未受有利益,则不必赔偿。

六、关于物权的保护

法律对物权的保护途径,保护方法作了全面规定,并规定侵害物权的,除承担民事责任外,还应当依法承担行政责任、刑事责任,健全了物权保护制度。

物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

物权保护的方式:无权占有不动产或者动产的,可以请求返还原物;妨碍物权或者可能妨碍物权的,可以请求排除妨碍或者消除危险;造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状;侵害物权,造成权利人损害的,可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。上述保护方式,可以单独适用,也可以合并适用。

侵权责任就是三种:民事责任、行政责任、刑事责任。

七、认真贯彻实施好物权法

物权法是我国非常重要的一部基本法律。如何贯彻实施好物权法?要做好方方面面的工作。

1.要加强物权法的宣传和普及工作,提高广大人民群众特别是领导干部对物权法的认识,充分认识依据宪法和法律对国家、集体和私人的物权给予平等保护的重大意义,牢固树立依法平等保护和正确行使财产权利的物权观念,为实施物权法营造广泛的社会思想基础。

加强物权法的学习宣传,有几个好处:

①有利于进一步弘扬宪法精神,确保宪法在财产关系领域的贯彻实施;

②有利于进一步明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护,促进国家基本经济制度得到更好地落实;

③有利于保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利,依法维护市场经济秩序,促进经济发展法治化,实现经济又好又快发展;

④有利于人民群众深入了解物权的基本内涵,依法享有财产权利,依法规范自己的生产生活,正确运用物权法保护切身利益,激发创造财富的活力,推动社会发展;

⑤有利于明确物的归属,预防和减少物权纠纷,运用法制手段解决经济社会生活中一些深层次矛盾和问题,切实化解不安定因素,定分息争,促进社会和谐稳定;

⑥有利于在全社会树立物权法观念,确保物权法得到全面遵守和正确的实施,促进中国特色社会主义法律体系的不断完善和社会主义法制的不断健全。

我们要从坚持依法治国基本方略的高度,充分认识学习宣传物权法的重大意义,把物权法的学习宣传作为落实科学发展观,促进和谐社会建设的一项重要任务。

2.要抓紧制定或者修改配套的法律法规。物权法作为民事基本法律,它的有些规定有待于配套法律法规予以贯彻落实,包括抓紧研究制定加强国有财产管理、完善保护私有财产、完善征收征用的法律法规等。要配合物权法的实施,着眼于保障权利、维护秩序、促进竞争,抓紧建立健全民商法律制度,发挥民商法律制度在促进经济发展和社会和谐方面的作用。这是有立法权的全国人大及其常委会、国务院、省级和较大市级人大及其常委会和人民政府的责任。

除法律法规外,物权法的有些规定也需要通过司法解释进一步具体化。

3.各级政府及其工作人员应当进一步树立物权观念,强化依法行政的意识。要全面坚持国家基本经济制度,毫不动摇地巩固和发展公有制经济,毫不动摇地鼓励、支持、引导非公有制经济发展。要切实维护广大人民群众的权益。要按照物权法的规定,切实维护人民群众的土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权及其他财产权利。要坚决制止侵害农民合法权益的行为。要牢固树立并全面落实保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利的观念,提高正确处理行使国家权利和保障公民权利的关系的能力,提高充分运用物权法等法律手段促进经济社会发展、管理经济社会事务的能力,提高解决社会矛盾、促进社会和谐的能力。

4.各级司法机关要深入学习和准确把握物权法,树立正确的物权观念,切实按照宪法和法律赋予的权力履行职责,自觉维护物权法的权威,公正司法,严格执法,依法严厉打击各种侵犯国家、集体和私人财产权益的违法犯罪行为,做好法律援助和司法救助工作,规范和拓宽法律服务渠道,公正有效地解决群众的司法诉求。中央纪委明确了2007年查办案件的重点之一是:严厉查办官商勾结、权钱交易的案件,特别是违规发放、核销贷款的案件,在政府投资项目中搞虚假招标投标的案件,非法批地、低价出让土地或者擅自变更规划获取利益的案件,违规审批探矿权和采矿权,参与矿产开发的案件,在企业重组改制中隐匿、私分、转移、贱卖国有资产的案件。严厉查办各类严重侵害群众利益的案件。

另外,党委宣传部门、新闻媒体、社会各界和人民群众都要重视学习、宣传、贯彻、执行物权法,共同推进物权法的顺利实施。