房地产纠纷的仲裁解决

三、房地产纠纷的仲裁解决

（一）房地产仲裁的概念和特征

1.概念

仲裁，是指纠纷双方在争议发生前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机构做出裁决，双方有义务执行的一种解决争议的方法。房地产仲裁，是指民事主体之间因房地产发生纠纷，同意并请求房地产仲裁机构对争议做出公正裁决的活动。

2.特征

房地产仲裁是仲裁的一种，应当符合《仲裁法》的规定，它具有下述特征：

（1）仲裁解决以双方当事人自愿为前提。自愿即双方当事人在纠纷发生前或发生后都愿意将争议提交仲裁机构裁决。若一方不同意仲裁，就无法引起房地产仲裁程序的发生。当事人双方如欲将可能发生的或者已经发生的房地产纠纷提交仲裁解决，就应当订有书面的仲裁协议或仲裁条款。

（2）仲裁具有强制性。当事人一旦选择用仲裁的方式解决其争议，仲裁机构所作的裁决即具有法律效力，对双方当事人都有约束力，当事人应当履行，否则权利人可向人民法院申请强制执行。

（3）仲裁具有保密性。和诉讼程序不一样，仲裁原则上是不公开进行的。应当事人的请求，仲裁也可以公开进行。

（4）仲裁员可以由当事人自由选择。一般讲，仲裁庭由三名仲裁员组成，双方当事人可以在仲裁员名单中各自由选择一人。首席仲裁员由当事人双方共同选择或者由仲裁委员会主任选择。

（5）不实行地域管辖和级别管辖。和诉讼实行地域管辖和级别管辖不同，选择仲裁的争议双方当事人可以自由选择任何级别、任何地区的任何仲裁机构进行仲裁。这充分体现了仲裁制度尊重当事人意志的精神。

（6）一裁终局原则。我国的诉讼程序实行两审终审制，但是仲裁实行一裁终局制度，即仲裁庭就争议事项作出的仲裁裁决生效之后，当事人不得就同一争议事项再次提起仲裁或者向法院提起诉讼。

与解决房地产纠纷的其他方式相比，仲裁具有极大的灵活性、便利性、保密性。当事人有权选择仲裁员、有权协议约定仲裁程序，加之仲裁员多为精通房地产专业的人才组成，所以，仲裁庭及仲裁结果更能得到当事人的信任和信服。而且仲裁裁决具有强制性，如果当事人不主动执行仲裁裁决，则另一方当事人可以申请法院强制执行，这保证了仲裁裁决的执行力。由于仲裁具有很大的优越性，实践中当事人越来越多地选择通过仲裁来解决房地产纠纷。

（二）房地产仲裁的程序

房地产仲裁程序是房地产仲裁活动必经的过程。主要有下列程序。

1.仲裁的申请

申请仲裁是法律赋予当事人的权利，任何单位和个人不得干涉。当事人申请仲裁须符合的条件是：（1）有仲裁协议。（2）有具体的仲裁请求和事实、理由。（3）属于仲裁委员会的受理范围。

当事人递交的仲裁申请书应载明下列事项：（1）当事人基本情况：当事人姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住址，法人或者其他组织的名称、住所、法定代表人或者主要负责人的姓名、职务等。（2）仲裁请求和所根据的事实、理由。（3）证据和证据来源、证人姓名和住所。

2.仲裁的受理

仲裁委员会收到仲裁申请书之日起5日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知当事人。受理仲裁申请后，仲裁委员会应当在仲裁规则规定的期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。被申请人应在仲裁规则规定的期限内向仲裁委员会提交答辩书。

需说明的是，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。

3.组成仲裁庭

仲裁庭可以由3名仲裁员或者1名仲裁员组成。

由3名仲裁员组成的，设首席仲裁员。当事人应当各自选定或者各自委托仲裁委员会主任指定一名仲裁员，第三名仲裁员由当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定。第三名仲裁员为首席仲裁员。

当事人约定由1名仲裁员成立仲裁庭的，应当由当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定仲裁员。当事人没有在仲裁规则规定的期限内约定仲裁庭的组成方式或者选定仲裁员的，由仲裁委员会主任指定。

4.开庭和裁决

仲裁委员会应当在仲裁规则规定的期限内将开庭日期通知双方当事人。当事人有正当理由的，可以在仲裁规则规定的期限内请求延期开庭。是否延期，由仲裁庭决定。

仲裁应当开庭进行，当事人协议不开庭的，仲裁庭可以根据仲裁申请书、答辩书以及其他材料做出裁决。仲裁不公开进行，当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家秘密的除外。

当事人申请仲裁后，可以自行和解。达成和解协议的，可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书，也可以撤回仲裁申请。当事人达成和解协议，撤回仲裁申请后反悔的，可以根据仲裁协议申请仲裁。

仲裁庭在作出裁决前，可以先行调解。当事人自愿调解的，仲裁庭应当调解。调解不成的，应当及时作出裁决。调解书与仲裁书具有同等法律效力。

裁决应当按照多数仲裁员的意见做出，少数仲裁员的不同意见可以记入笔录。仲裁庭不能形成多数意见时，裁决应当按照首席仲裁员的意见作出。裁决书应当写明仲裁请求、争议事实、裁决理由、仲裁费用的负担和裁决日期。当事人协议不愿写明争议事实和裁决理由的，可以不写。裁决书自做出之日起发生法律效力。

5.裁决的执行

当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以按照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。