公司地址变更需要原房屋合同吗

实验九　物权的变动

一、实验目标

掌握物权变动的一般规则;理解债权行为与物权变动的联系及区别;了解善意取得的构成要件;领悟物权公示原则与善意取得的关系。

二、实验要求

(1)了解房屋登记的一般程序;(2)掌握承租人优先购买权的行使条件;(3)掌握物权公示原则的基本含义;(4)掌握添附的一般原理。

三、实验原理

在引起物权变动的法律事实中，最重要的是法律行为。从大陆法系的立法来看，基于法律行为而引起的物权变动的立法模式主要有以下几种:(1)物权形式主义，以德国为典型代表;(2)债权意思主义，以法国为典型代表;(3)债权形式主义，以奥地利为典型代表。我国《物权法》在总结我国民事立法与司法实践经验的基础上，采取了债权形式主义。根据《物权法》第9条和第23条的规定，除法律另有规定的外，不动产物权变动采登记成立主义，动产物权的变动采交付成立主义;另一方面，《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同的效力。此种规定意味着:其一，物权变动的原因行为与物权变动的结果不同。登记并不是针对物权变动的原因行为，而是针对不动产物权变动所采取的一种公示方法，因此即使未履行登记手续，也不影响物权变动原因行为的效力。其二，即便作为物权变动的原因行为有效，也并不必然引起物权变动的效果。具体来说，物权行为与债权行为的关系表现为以下三个方面:第一，债权行为有效，物权没有发生变动。比如签订了房屋买卖合同，买卖合同有效，但没有办理房屋过户手续。此时物权并没有发生变动，出卖人依然是房屋所有权人。第二，债权行为无效，物权发生了变动。比如丈夫擅自将夫妻共有的房屋出售给第三人，并办理了房屋过户手续。此时只有在第三人构成善意取得的条件下才能够取得房屋的所有权。第三，债权行为有效，物权发生变动。此时标的物所有权发生变动。

四、实验材料

(一)法条材料

1.《物权法》

第9条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第15条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

第16条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第106条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

2.《民法通则》

第72条　财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

(二)案例材料

2000年5月13日，甲公司将其所拥有的一处废弃厂房租给张某，张某经过装修用做餐饮服务，租期8年。甲公司因资金周转发生困难，决定将该租期即将到期的房屋卖掉。甲公司派人到张某处询问其意向，张某对此不置可否。甲公司认为张无意购买，便将该房屋通过乙中介公司与丙公司签署了房屋买卖合同，合同签订后，因甲、丙公司双方对办理过户手续的时间总不能协商一致，过户一事一直没有办理。期间房价猛涨，由于甲公司拟出售房屋所在地正处于政府规划的地铁站口附近，房价上涨得更快，每平米均价上涨千元左右。甲公司不愿将房屋按照原价卖给丙公司，甲公司将其想法告知了法律顾问，询问法律顾问有无妥善的解决办法。法律顾问介绍其朋友丁公司前来看房，由于甲公司急于将房屋出售，以低于市场均价200元的价格与丁公司签署了房屋买卖合同并于当日办理了房屋过户手续。为此，丙公司找到甲公司，要求返还房屋，乙中介公司要求丙公司按照中介合同支付中介服务费。张某主张行使优先购买权。为此发生纠纷。

五、实验过程

环节一:法律关系的识别

环节二:请求权基础的寻找

丙公司:

乙中介公司:

张某:

环节三:法律适用的选择

环节四:分别以丙公司、乙中介公司、张某的名义撰写起诉状

环节五:分别针对丙公司、乙中介公司、张某的请求撰写答辩状

环节六:法院对诉请作出合并审理的裁定

环节七:张某所主张的优先购买权是否成立?对物权的变动有何影响?

成立:

不成立:

环节八:丁公司是否能够根据善意取得取得物权?对物权的变动有何影响?

成立:

不成立:

环节九:乙中介公司能否请求支付中介费?

环节十:下达判决书

六、课后训练

案例分析^[1]

2006年12月，甲房地产开发有限公司和自然人乙签订了商品房买卖合同，甲房地产开发有限责任公司以24万元的价格将一套房屋出售于乙。乙首付款4万元，剩余20万元从银行按揭贷款。房屋买卖合同签订后不久，房地产升值，甲房地产公司不愿意按照约定价格履行合同。乙在多次催促无果的情况下向法院提起诉讼，请求法院判决甲交付房屋，并为自己办理房屋产权过户登记手续。甲房地产公司的法律顾问表示该案胜诉的可能性不大。诉讼期间，甲房地产公司法定代表人告知其朋友丙该套房屋发生的诉讼问题，并表示想尽快将该套房屋予以出售。即日，甲房地产公司与丙签订了房屋买卖合同，后来给丙办理了房屋产权过户登记手续。

2007年5月21日，丙在一次车祸中死亡，其儿子丁是唯一的法定继承人，乙要求丁返还房屋，遭到丁的拒绝。8月，丁将该讼争房屋出售给了戊，双方办理了房屋产权过户登记手续。为此发生纠纷。

问题:1.甲乙之间的房屋买卖合同是否成立、生效?

　　 2.按揭贷款与抵押贷款有何区别?

　　 3.丙能否主张对房屋的善意取得?

　　 4.乙能否要求丁返还房屋?

【注释】

[1]案例来源于赵林青主编:《民事案例评析》，中国政法大学出版社2008年版，第71～72页。