如何培育新的经济增长点

于光远（著名经济学家）：现在的问题是要肯定房地产开发对财政作出的贡献，在批评、指责房地产的时候，要想到房地产业对市政建设、对城市发展作出的贡献。房地产在满足老百姓的住房需要、解决就业、繁荣经济、资助财政、合理使用土地、居民财产保值等方面，都具有很大作用。房地产与建筑业合在一起，是个巨大的行业。建造房子不需要很多的进口物资，建材都是现成的，劳动力资源丰富，我国发展房地产业的条件很方便。发展房地产业是现代化的一个前提，研究一下东京和亚洲四小龙的历史，它们都曾经有个房地产业大发展时期。中国房地产业有很大的市场，是一个大的支柱产业，这个地位是不容怀疑的。

应该承认住宅与房地产业的发展是我国国民经济快速增长的前提。住宅与房地产业又是一种“形势看好业”。总的形势看好，房地产业就兴旺。在总的形势不看好或不太好时，住宅与房地产业就不会很好，甚至会很不好。房地产业的“价值”、土地的“价值”是形势发展的一个标志和尺度。

在我国发展住宅与房地产业有很好的条件，同时，也需要得到多方面的支持。居民迫切需要房屋，也有了相当数量的储蓄。但居民手里的钱还不够多，不可能一下子出钱把房屋买下来，因此，住房抵押贷款——分期付款十分重要。

住宅与房地产业发展的关键是发展本身。发展了、规模大了可以降低成本。多销方能获利，薄利也会多销。住宅在降低成本方面大有可为。迅速扩大规模，降低管理费用是一条，国家少收一些土地费也是一条，尤其是要控制不允许乱收费，这一条更为重要。当然，企业自己也要在这方面作出艰苦的努力。

戴园晨（中国社科院经济研究所研究员）：经济学讲的需求，是指有支付能力的消费需求，但现在是要房子的人没有支付能力，没钱买房。在现有住房分配制度下，几乎所有的人都等着分房，要他们自己拿钱买房，不愿意。这种状况使低档房的有效需求不足。

另外，目前的住房信贷制度也远远不能适应购房者的需求。还有商品住宅的价格形成也存在着很多问题。

总之，住宅建设、房地产业面对着的一些困难。可以说都是体制造成的。如果不深化体制改革，住宅建设、房地产业发展将会面临一个曲折前进的艰难历程。要想有一个光辉的前景，就要下大力气加快解决体制中的予盾。

肖灼基（北京大学教授）：当前房地产市场要尽快走出暂时的困境，必须推进从消费需求到有效、有支付能力需求的转化。现在一方面是大量居民住房紧张或者没房可住，另一方面又有5000多万平方米商品房卖不出去，这主要是体制原因造成的。我们应该在体制上下功夫，将巨大的社会需求转化为有支付能力的需求，可以通过以下措施来推进转化：第一，坚定地实行住宅建设的商品化、市场化、规范化、规模化和集约化。第二，减轻税费，降低房地产开发成本。第三，调整住房价格和职工收入的比例。第四，建立合理的住房租售比例.使人们感到买房比租房合算，买、租都可以。第五，发展房地产金融，广泛实行按揭制度。第六，发展住宅租赁业，建立二级房地产市场。

秦池江（中国人民银行金融研究所研究员）：住宅与房地产业的发展需要金融业的支持，金融业的发展也需要住宅与房地产业的支持。金融业要吸收社会公共存款，目前，银行65%的储蓄来自居民，储蓄余额达3.6万多亿，每月以1000亿的额度增长。从居民消费结构看，到下世纪初，住的消费可能要占居民收入的20%左右。住宅需求必然引起居民资金投向变化。

今后流入住宅与房地产业的资金无非是政府公务性资金、公司和企业的资金、居民资金和国外注入的资金。其中，居民今后用于住房的投资会加大，但他们用这笔钱的要求也会很高，是有条件的，要看住房公积金制度能不能得到发展，看住宅与房地产业的经营能力，看融资方式。总的说，融资路子会越走越宽。对国外融资不要乐观，人家不会施舍，是要赚钱的，我们也要考虑赚钱，不能都让人拿走。

石晓敏（中国体改研究会研究员）：年初国家制定了两个重要政策，一是过去出售公有住房收取的款项要上交国家财政，现在不用上交了；二是所有中等以上城市都要建立住房公积金，低存低贷。这给住宅和房地产业的发展在政策上开辟了更为广阔的发展前景。

住宅与房地产业的发展至少需要5个条件：

一是加大加快房改速度。全国现有公房存量约为30亿平方米，应把房改的整体思路从“以租促售”变为“以售促租”。房子一旦成为个人的，租金就自然会变成市场价。二是降低房价。在目前商品住宅造价中。约1/2是造价，另外1/2由三部分组成，地价占20%，高的要占50%，各种配套费占20%左右，各种摊派占10%左右，有关部门目前正在研究这个问题，搞得好，大约可以降低1/4左右。三是优惠抵押贷款。现在抵押贷款的条件较苛刻，利率太高，要想降低，需要有一笔钱来支持。可用住房公积金，低存低贷。四是物业管理。住房一旦成为老百姓自己的，现有的管理水平就得提高。五是舆论导向的问题。要加快住房改革，就要克服一些既得利益的阻碍，克服一些舆论障碍。

陆学艺（中国社科院研究员）：要深化房改，实现向与社会主义市场经济体制相适应的住房新制度转变，第一位的工作是要选择一个恰当的时机，停止福利分房，终止新房进入旧体制。与此同时，要做好一系列后续工作，新的住房制度才能逐步建立和运行起来。据统计，1979—1995年，国家用于城镇住宅投资11380亿元，加上其他方面投入，这16年共建城镇住房25.5亿平方米，约4500万套。据我们估算，30亿平方米公房如能以平均每平方米400—500元出售，可回收约1.2万亿—1.5万亿元。再建12—15亿平方米新房（约2000多万套），解决现在无房、缺房职工的问题。有关部门要统筹调剂用好这笔资金，就是我们房改转制的本钱。第二，对具有建房、分房、管房职能的单位，如部委局机关、大中型企事业单位。都可以建立住房开发经营管理公司。作为向新的城镇住房制度过渡的一个中介。第三，积极而稳妥地组建住房市场。要组建一批不仅经营销售新建住房而且经营买卖旧有住房的公司，做城镇居民买卖住房以及出租和承租住房的中介；与此同时，还要有一系列配套的行业，如金融信贷业务、房地产评估业务、法律公证业务等等要相应建立和发展。第四，组建住宅银行势在必行。组建住宅银行就是要实现住房基金——融资建房——住房配套——购房贷款——建房款回笼——住房——基金回笼这样一种住房资金循环、周转机制。

任兴洲（国务院发展研究中心研究员）：为促进我国住宅业的发展，在政策上应采取如下措施：（1）建立规范的住宅建设资金渠道。首先要建立国家、城市、企业、个人住房发展基金。国家的住房发展基金主要用于建设中央机关公务员的住房和支持落后地区的住宅建设；地方政府的住宅发展基金要用于解决地方政府公务员住房和扶持低收入家庭的住宅建设。其次是要建立住宅建设融资体系，国家信贷计划应当对居民住宅的建设实行倾斜，并分别建立商业性贷款和政策性贷款的体制。（2）加快住房商品化的步伐。一是完善住房金融服务体系，发展居民购、建住宅贷款业务，将居民一次性的住房消费支出分解为长期的、分散的支出，提高居民购、建住宅的支付能力。二是对个人投资建造自用的住宅和购买自用的住宅，实行减免税优惠。三是将住房制度改革与工资制度改革、社会保障制度的改革一并考虑，逐步增强职工购、建住宅的支付能力，逐步使住房的供给社会化。（3）遏制住宅价格的无序上涨。应该对住宅建设用地，实行较低地价供应土地的政策；城市土地出让收入应主要用于城市基础设施的建筑；清理对住宅建设的各种不合理收费。（4）推进住宅建设产业化。促进科学技术成果的应用和推广，提高住宅建设投资效益和建设质量。因此，要大力推动住宅构、配件的标准化、系列化和工业化生产。同时，要建立住宅建设建筑材料、设备、构件、配件的生产认定制度，淘汰能耗大、质量差、效益低的产品，鼓励和促进新技术、新产品、优质部件、配件的推广和应用。

叶耀先（中国建筑技术研究院教授）：住宅大体上可以分为向低收入者和脆弱人群提供的社会福利住宅和为其他人提供的商品住宅两种。运作良好的住宅业应当达到下列三条要求：一是有效运用资源，对所花费的资金和材料来说，所获得的住房是最优化的；二是适应包括高、中、低收人者以及脆弱人群在内的所有人的需要和能力。使他们能以合理而又能负担得起的价格获得适当住房；三是住区环境优美，适应发展，对自然和环境没有破坏性后果。为实现这些要求，必须培育有效运作的住宅市场，把上述两种住宅当做一个住宅市场来看待、管理和经营。住宅市场要素主要有住宅用地、建筑材料、设备和制品、住宅施工及金融等。为此，要从需求、供给和管理三个方面制定住宅政策。在需求方面，一是明确产权，二是发展抵押金融，三是透明的有目标的补贴。在供给方面，一是为住房土地开发提供基础设施，二是规范土地和住房开发，三是建筑材料、设备和制品的生产和供应。在管理方面，主要是制定管理住宅业的政策和机构机制，以确保住宅市场能向所有人提供适当且负担得起的住房。

樊纲（中国体改研究会研究员）：当前一些消费品生产开工不足的问题并不是因为需求不足，而是因为供给能力相对过大，是由于在我们目前的收入水平下，这些部门的生产能力在前一阶段增长过快，脱离了收入水平与需求结构的现实。而结构的调整不能靠增加有关的需求来“将就”已有的生产能力，而是要扩大其他的“短线”生产能力。作为一个发展中国家，我们当然不能忽视消费增长对经济增长的带动作用，但更重要的仍然是投资与积累，扩大社会生产能力。因此，当前还是应着眼于投资的增长，其重点仍是基础设施建设。在目前的体制条件下，政府应采取以下几方面的“倾斜”政策：首先是更多地批准一些公共基础设施的投资项目，通过这些公共项目向经济中“注入资金”。二是在企业或市场投资的领域内，可以较多的批准中外合资项目上马。这种项目前期论证较为严谨，产权约束较严，自有资金率较高。三是住房建设。在这个问题上应该注意的是，对一个发展中国家来说，最根本的长远利益还是社会生产能力的提高和生产性资本（包括公共基础设施）的积累，在目前还不是消费的扩大。无论是一般消费品消费的扩大还是耐用消费品（包括住房）消费的扩大。这是在政府决策中所应该考虑到的问题。

王建（中国宏观经济学会研究员）：现在许多人都说，要使微观经济摆脱困境就必须放松投资，我也同意这样的见解，但是问题可能还不是这样简单。从目前的数万个在建项目看，大多是低水平的重复建设项目，或者是大大超过实际需要的高档房地产。一旦放松投资，近两年好不容易积蓄起来的资金、外汇和物资就会被浪费掉。从目前的企业状况看也是如此，大批企业之所以会困难到目前的地步，根本原因是产品和技术早已不适应市场需要，而只是靠着政府的“安定团结贷款”来维持生存。因此，一旦放松需求，这些企业就会在又一轮经济增长热潮中“复活”。以我国改革以来的实践看，总量紧缩总是对改善经济结构作用甚微，在“过热”时期，经济结构的低水平平面扩张就更明显。正是由于在总量和结构之间缺少一道桥梁，才会造成目前在“放”与“不放”之间陷入“两难选择”。总量与结构之间联系微弱，根本原因是现行经济体制中，至今仍未能提供这样的联系机制。是因为大量本该破产倒闭的企业，仍可靠现有体制的救助生存。

刘慧勇（中国投资学会研究员）：1996年以及整个“九五”期间，甚至到2010年，减轻企业亏损和稳定物价都将是我国国民经济中不容忽视的问题。而要解决这个问题，必须在缓解资源闲置方面挖掘潜力，这就需要增开公共工程，扩大有效需求，并增加有效供给。增大公共工程投资是否会引起物价上涨，需要进一步分析背景条件。在主要投资品和大部分日用消费品都供大于求，形成库存积压的条件下，增加公共工程可以吸收闲置资源，并不导致物价上涨。反之，如果投资品和消费品短缺，那么。增加公共工程投资就会造成物价上涨。我国目前属于前一种情况，这就决定了现阶段我国适当增加公共工程投资并不会加剧通货膨胀，从长期看，还将有助于稳定物价。首先，增加与农业密切相关的水利、造林、治沙等国土整治工程投资，几年后即可增加粮食、蔬菜和肉类产出，增加短缺农产品的供给，有助于稳定农产品价格。其次，增加水电与风电等可再生能源工程投资，从长期看可以稳定发电成本，从而稳定电价，进而有助于稳定耗电多的其他产品的价格。再次，增加铁路、公路和光缆等交通通讯工程投资，从长期看将有助于稳定运费和通讯费；增加地铁和轻轨投资将有助于稳定城市公交系统的服务价格，使城乡人民获得舒适而便宜的公共交通服务。

（此文系与中国经济导报社高中仁同志合作整理，发表于《中国市场》杂志，1996年第11期）