收集交易实例

一、收集交易实例

市场比较法估价立足于“比较”，因此强调拥有充裕的可供比较的交易实例是前提。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，并据此评估出客观合理的价值。

1.搜集交易资料的途径

搜集交易实例虽然是市场比较法中的一个步骤，但交易实例的搜集无需等到需要采用市场比较法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。只有这样才能保证采用市场比较法估价时有足够多的交易实例可供选取。搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：

（1）查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料。例如，房地产权利人转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料，政府出让土地使用权的价格资料，政府或者其授权部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格及房地产市场交易资料。（2）从报纸、杂志、网络上获取有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。（3）同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。（4）参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料。（5）同行之间的信息共享。估价机构或估价人员之间可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。（6）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解。（7）道听途说的行情有时也要收集。

对于以上渠道收集来的资料，价格的种类是多种多样的，其中如：地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额，法院公证登记估价额，标售拍卖价格，房地产销售说明书的价目，广告刊登的价格等，都不是正常价格，即不是实际交易价格，价格中含有特殊因素。如利用这些资料进行参考，须慎重分析其内容及其与市场价格相差的比率，判断它们与正常价格的区别。

2.搜集内容的完整性和真实性

搜集内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时尽可能搜集较多的内容，一般包括：

（1）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积、四至范围、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等。（2）交易双方，如卖方和买方的名称、相互关系。（3）成交日期。（4）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按使用面积计价、按套计价）和价款。（5）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷款方式付款。（6）交易情况，如交易目的，交易方式，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所收集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，针对这些不同类型的房地产，将所需要搜集的内容制成统一的表格，搜集交易实例时按事先制作好的“交易实例调查表”填写，不仅能够避免遗漏重要内容，而且很方便。通常可以采用的交易实例调查表见表4-1。

表4-1　交易实例调查内容

资料收集是估价机构的一项十分重要的基础工作，要实现估价机构的可持续发展，要求估价人员自身不断学习、进步。要求机构将一手的、基础的市场资料及时、准确地收集和积累，建立房地产交易实例库、资料库，形成良好的运行机制。这是从事房地产估价的一项基础性工作。交易实例库的建立，可通过制作交易实例卡片，分门别类存放，或将收集到的交易实例分门别类地存入计算机数据库中，这样有利于保存和在需要时查找、利用。