房地产价格狭义财富效应的作用机制分析

Ludwing ＆Slok（2002）指出，房地产价格上升可以通过兑现的财富效应、未兑现的财富效应、流动性约束效应和信心效应机制促进私人消费，也可以通过预算约束效应、替代效应抑制私人消费。具体来看，房价上涨主要通过有以下六种不同的作用机制影响着消费：

（1）兑现的财富效应。对于拥有房地产的消费者来说，房地产价格上涨带来净财富的增加，会导致相应的消费支出增加。如果房地产价格上涨后可以通过再融资方式或出售房地产的形式来兑现资本收益的话，那么这种收益必定对家庭消费会有促进作用。

（2）未兑现的财富效应。如果房地产价格上涨，但房产持有人并没有进行再融资或出售房产，这种没有兑现的财富仍可能促进消费，原因是它提高了财富的贴现价值。因此消费者在预期他们比以前“更富有”时就会增加当期消费。Poterba（2000）认为，未兑现的房地产财富效应可能比兑现的财富效应更低，因为房地产通常被认为是一种长期资产，大多数家庭拥有房地产财富是为了终生享受其提供的服务。

（3）流动性约束效应。这一效应的具体影响随着金融体系运转特点的不同而不同。若房地产价格上升，消费者可以用升值的住房申请更高额度的贷款，获得更大的流动性；但是，与此形成对照的是，如果房地产价格大幅度下降，银行也可能出于风险管理的角度考虑，对住房价格进行重估，同时要求住房者提供更多的信贷保障，从而加大了对消费者的流动性约束。

（4）预算约束效应。对无房而又暂时无力购房、需租赁住房的居民来说，房地产价格上涨，房租上涨，其居住成本增加，用于住房的消费支出增加，在其总收入一定的条件下，用于其他消费的支出则受到挤压而减少。

（5）替代效应。房地产价格上涨可能减少那些计划购买住房的家庭的消费。因为在面临上涨了的房地产价格时，这些家庭要么只能购买一套更小的住房，要么就必须依靠减少当期消费以增加储蓄，以便在未来购买高价的住房。对于一些已有住房的消费者，在房地产资产价格上涨的投资回报率较高的诱惑下，则很有可能倾囊而出，加入投机购房的行列，在其消费支出结构中购房支出的比重迅速膨胀，对其他消费产生了排挤。

（6）信心效应，也被称为间接财富效应。波特巴等认为，资产价格作为经济系统的指示器，其价格的趋势性变动反映了未来收入预期与价格预期的变动趋势。如果房地产价格持续上涨，则投资者得自于房地产的收益将由暂时性收入转化为持久性收入，从而增强市场信心；房产所有者的消费增加所产生的示范效应，又带动其他家庭消费，进一步增加市场信心。

在不同的房地产市场规模、不同的房地产市场发育程度、不同的房地产流动性程度，以及不同的金融市场发达程度情况下，这几种效应发挥作用的方向、方式、程度并不相同，所以房地产价格上升的总体财富效应并不清晰，房地产财富效应还需要实证的检验。我国房地产业发展的时间较短，居民对房地产财富的认识正在逐渐深入，并且地区差异性较大，房地产财富对消费的影响方向和程度到底如何还需要实证的检验。