亲历买房全过程

在旧金山，房租是相当高昂的。一套两房一厅的房子，月租在1500美元上下，一年就要花费1.8万美元。正因为这样，“白领”们在工作了一段时间之后，站稳了脚跟便筹划购房。

由于旧金山房价昂贵，买了房子之后，分期付款也是一笔很大的费用，往往比租金更高，所以那里很多工薪族说：“一生辛苦为一屋。”

尽管房价那么贵，人们还是努力去买房，用他们的话来说：“付出的租金是扔到水里，有去无回，而分期支付的房款是进入自己的口袋，因为分期付清了房款，那房子就是自己的了。”

小儿子终于决定买房子，我和妻也加入了看房子的队伍，跟他、儿媳一起看了二十多处房子，对美国的房地产市场有了第一手的了解。

在美国买房子，可以先从网站上查找房源信息，也可以从报纸的售房广告中寻找。不过，最好的办法是委托房屋经纪人。

不过，美国的房地产交易中心不像中国的房屋交易所。走进一家中国的房屋交易所，可以见到密密麻麻的房屋出售广告，而美国的房地产经纪人通常只做几幢房子的交易。

卖主一旦委托了经纪人售房，就绝对不能抛开经纪人私自跟买主直接交易。一经发现，卖主要向经纪人赔偿经济损失。

按照美国的规矩，看房的时间集中在周日下午。到了这一时间，房东把家里打扫得干干净净，家里的一切都井然有序，然后全家外出“回避”。

也就在这个时候，房东所委托的房屋经纪人“进驻”这一打算出售的房子，在门口挂起了一块售屋牌子，上面写着“OPEN HOUSE”，表明此屋出售。然而，如果牌子上贴了“SOLD”，则表明已经“售出”。

售屋牌子上往往还印着经纪人的照片，写着经纪人的电话号码。另外，牌子上还写着看房时间，比如“2:00-4:00”。牌子旁边挂着一个小箱子，里面插着关于这座房子的介绍资料，小箱子上写着“仅取一份”。我每次陪朋友看房，都取一份介绍资料。资料上往往印着房屋的外貌以及各厅、室的照片，房屋平面图，房屋建造历史以及价格。

在规定的看房时间里，房门通常开着。购房者自己开车前来。谁要看房都可以进去。美国的房子里，几乎全部铺着地毯，看房者大都把鞋子脱在门口，穿着袜子进屋。

这时，房屋卖方经纪人充当临时主人，在房子里笑迎客人，给每一位看房者递上一张名片，并不厌其烦地逐一回答看房者的问题。看房时，卖方经纪人很像展览会的讲解员，一边带着我们参观，一边逐间屋子进行介绍。也有的经纪人端坐在客厅里，任客人自由参观，等客人参观毕之后负责答疑。

很多购房者向经纪人询问“学区”情况，都希望自己的孩子能够上好的学校，所以“学区”好的地段，房价也相应贵一些。

有一回，我们跟买方经纪人一起出去看房子。这位经纪人是美国人，热情地开车前来，接我们前去看房。他告诉我，最近在这里买房子的人，百分之四十是亚洲人，最多的是中国人和印度人，因为这里离硅谷很近，那里的电脑工程师很多来自中国和印度。

美国出售的房屋前挂起这样的牌子

他的轿车的反光镜上安装了自动方向仪，轿车一转弯，反光镜上会马上显示“NW”（西北）、“SE”（东南）。他的座位旁还放着一本厚厚的地图。他说，出售的房子东一幢西一幢，没有自动方向仪，没有地图，有时连他都找不到。

那天，我们离开小岛，到硅谷附近一口气看了四处房子，只有一处房子有卖方经纪人坐在里面等候。其他三处都无卖方经纪人——可能是卖方经纪人同时要负责卖几套房子，忙不过来。于是，那待售的房子便大门紧锁。但是，大门口放着一根粗铁链，链条一端系在门上或者柱子上，另一端是一个长方形密闭的铁盒，盒子上有从“0”～“9”十个数字键。只见买方经纪人掏出一张磁卡往铁盒上刷了一下，再摁数字键输入密码，铁盒子开了，里面是一把大门钥匙。经纪人取出钥匙，打开大门，然后领我们进去参观。

我非常喜欢一幢位于小山山顶的房子，有一个约七十平方米的木阳台，可以俯瞰山下的高速公路，也可以眺望远处的大海，风景极佳。从阳台沿着“之”字形白色扶梯下去，则是后花园，花园里有很大的鱼池。我说这房子简直可以让好莱坞来拍电影。由于房子在山顶，房价比小岛上的房子还便宜，只是小儿子嫌这房子太冷清，没看中。

又有一处房子，很不错。当小儿子问起房东为什么要卖掉房子时，这位经纪人说：“他们前年以38万美元买进，今年夫妇离婚了，以51万美元价格出售。”显然，这位“老美”经纪人不懂中国国情。他这么一说，小儿子和儿媳马上否决了，以为这房子不吉利！

还有一处是“Model house”（“模特屋”），也就是中国所说的“样板房”。那房子倒是新房子，装修十分考究，价格也公道。这房子原本是供客户参观用的，后来作为房产公司的办公楼。只是主卧室那好端端的墙、天花板，都被漆上红红绿绿的图案。设计者以为这样好看，而在我看来太“乡气”。另外，由于参观的人以及公司的人员来来去去太多，地毯已经被踩得很脏很旧，需要全部更换。

在回去的路上，这位经纪人一边开车，一边开始向我的小儿子询问参观这四处房子之后的印象，其实是在“摸底”，了解买主看中了哪幢房子。在当天晚上，经纪人打电话来，正式询问买主的意思。如果买主对其中的一幢很满意，第二天经纪人就上门谈生意。可惜，这四处房子，我的小儿子都未中意。

后来，我的小儿子请了一位华裔房屋经纪人L先生。他来自中国香港，跟美国客户打交道能用英语，跟中国台湾客户能讲闽南语，跟中国大陆客户能用普通话交谈，虽然这普通话很蹩脚。正因为这样，他能与各种各样的客户打交道，生意做得很不错，是这里的“Number one”（“头牌”）房地产经纪人。

我发现，L先生比那位“老美”经纪人要精明得多，很会抓住机会做“宣传”。比如，我的小儿子来到他正在负责出售的一幢房子，问起同样的问题：“房东为什么要卖掉这房子？”他马上指了指墙上挂着的房东一家的照片说：“房东在五年前买了这房子。你瞧，他在此屋中添了两个孩子，他又发了财，想买更大的房子。所以这屋很吉祥，是‘吉屋’。你买了这屋，也会添丁发财！”他又说：“这屋的大门朝东，紫气东来，风水好，吉兆！”因为他看到买主是中国人，就用“东方理念”来打动你的心，而这是“老美”经纪人根本说不出来的。

跟这位“头牌”经纪人打交道多了，我发现他并不光是就交易谈交易，他也很善于从方方面面跟你聊天，使你一下子跟他接近起来，建立起友谊，买卖就容易做成。比如，他很热心地向我们介绍看房子值得注意的地方。

我在看房子的时候，从来不注意屋顶。他告诉我，看房子一定要看看屋顶。因为美国的房子大都是木结构的，有些老一点的房子久经风吹雨打，木屋顶容易腐烂、漏水，而用长方形瓦片的屋顶就好得多，一般在50年内不会出问题。

他还关照我，要注意卫生间所有的缝隙是否严密，这些缝隙必须用硅胶封死。有的卫生间缝隙裂开，表明漏水，那就很糟糕，因为水一渗进去，木地板很容易腐烂。

他还指出，也要注意门窗的缝隙，倘若不严实，一下雨，整个木墙渗水就会很麻烦。就连下水道也要特别留意，下水道堵塞或者渗漏会带来很多麻烦。美国人工昂贵，房子修一下要花很多钱，所以买房子时一定要注意种种“细节”。

如果买主看中了一幢房子之后，能否成交的关键便是价格。买卖双方在价格上大体取得一致意见之后，下一步便是由经纪人出面，与买主签订合同。

但是，签订合同的过程中，还会发生种种意外。即便签了合同，也并不一定成交……

再陪小儿子来到房地产公司那间可以关起门来谈话的会客室，我亲历了签订合同的全过程。

小儿子坐定之后，忽然提出一个新的要求：“这幢房子的主人是五年前买的，你能不能告诉我，他当时买的价格是多少？”

L先生立即坐到会客室的电脑前，从电脑中查到了5年前的交易资料，当场打印，交给买主。显然，买主想从五年前的成交价格，判断今日的交易价格是否合理。

小儿子问得很详细，诸如卖主的产权是否存在纠纷；每年的房屋地产税是多少；房屋保险费每年多少；头款付多少，分期付款的年限以多少年为合适，分期付款的贷款利息是多少；房屋中介费是多少，由谁负担……

内中涉及两个新问题，一是所谓“验房费”，二是所谓“填海税”。

验房是在美国买二手房必不可少的手续。如果买新房子，建造之后经过验收，才会交给客户。购买二手房，买主当然会细细察看，但是买主毕竟外行，所以必须委托专门的验房专业人员前来查验。这验房手续，可以委托经纪人代为联系。验房费用由买主付，三百多美元。查验完毕，开出验房报告。

至于填海税，是阿拉米达小岛所特有的。小岛不断填海，扩大岛屿面积，这才有土地可供建房。这里规定，10年内的房子要缴纳“填海税”。经纪人算了一下，每年要交2800美元的填海税。不过，由于那幢房子建于1990年，已经超过十年，可以免除填海税。也就是说，我的小儿子如果买下那幢房子，实际上已是第三任房主。很可惜，电脑中查不到1990年那幢房子的建造价。十年下来，那幢房子要缴纳2.8万美元的填海税，也是一笔不小的负担。

作者在小儿子的美国旧金山新家

此外，在阿拉米达，沿河的房子居然每月要交300美元的“开河费”！

在买主提问之后，L先生开始向买主提问：“头款付多少？”

通常，美国的购房者付30％头款，其余的分期付款，30年付清。不过，L先生告诉我的小儿子，如果你的经济能力好，头款就尽量多付一些，这样可以减少分期付款所支付的利息。

L先生又说，由于美国在2001年第十一次降息，所以贷款利息也不断下降，现在应当说是购房的最好时机。尽管如此，经济能力强的话，借贷时间还是短一些合算。他说，现在美国十五年期的贷款利息为5.5％，而三十年期的贷款利息为5.75％。由于购房贷款数字很大，支出的利息就相当可观。

此外，每月要交管理费160美元，地税590美元，保险费60美元。

但是，在美国买房所交的地税，可以抵扣个人所得税。

L先生在算好这一笔笔账之后，又向我的小儿子提问：“你的钱是在股市里，还是已经抛出来了？”

起初，小儿子不明白他的意思。经他解释，才知道他曾经遭遇几位买主，说是自己有钱，其实那钱在股市里。要付头款时，股票跌了，拿不出钱了！所以他必须提醒每一位买主，你准备好的头款的钱，必须是已经从股市里抛出来的钱。

接着他又问我的小儿子：“你的信用记录好吗？能够从银行贷款吗？”

他说，有的买主签了购房合同之后，去银行办理贷款，却因信用纪录不好而贷不到款，结果无法履行合同。

双方的谈话经历了近两小时，这才终于开始签合同。美国的购房合同长达十页！双方商定，签好合同之后，三天内买主要付一万美元定金。如果不按时付定金，合同就作废。

另外，在签好合同、付了定金之后十天内，买主可以反悔，经纪人全部退还定金。但是，如果超过十天，买主反悔，那就不退定金了。

当然，在付了定金之后，卖主就不能反悔或者把房子卖给第三方了。卖主反悔，要赔给买主相等于定金的钱。

通常在合同生效后十天验房。验房后两星期至20天内，买主要付清头款。

合同签毕，双方握手告别。

第二天，经纪人打来电话，说当晚拿着合同跟卖主见面，卖主提出两条意见：

一是不同意“砍”去9000美元，坚持原价；二是买主要在年底前把房款付给他，而他要等到明年二月才能把房子腾出——他要打“时间差”，用拿到的房款去买新房子，然后搬到新房子，才能腾出老房子！

内中的第二条，是谈判过程中没有提到的。我的小儿子问：“如果我把房款都付了，对方‘赖’着不搬，或者拖着，该怎么办？”当然，可以打官司，而美国的官司通常是“马拉松”式的，为了买房子而卷进一场漫长的官司，谁愿意？！再说，价格本来已经说好，卖主怎么又变卦了呢？

所以，那两条都是我的小儿子所不能接受的。

经纪人又与卖主商量，再把卖主的意见转告买主，如此反反复复——因为按照规定，买主不能与卖主见面，必须通过经纪人商谈。

谈来谈去，双方的意见无法统一。于是，那墨迹未干的合同也就作废了！

后来才知道，本来卖主已经给经纪人说好“底线”。就在这时，一位美国球星也看中那幢房子。球星为了争得此屋，就答应按照卖主原价买下。这样，卖主当然愿意卖给球星。

球星与经纪人L先生签了合同。可是，球星还没有付定金，就反悔了。不知什么原因，银行不愿向这位球星提供贷款，签好的合同又成了一张废纸！

不言而喻，L先生跟那位球星起码也是经过两小时以上的谈判，才签下合同，这下子又付诸东流！

L先生倒过来又给我的小儿子打电话，希望再度谈判，再签合同……

房子是家庭得以生活的必不可少的空间。从三十来岁开始买房，分期付款30年，到了全部付清房款，已经到了退休年龄了，确实是“辛苦一生为一屋”。

在加拿大，有一种“倒按揭”：退休老人可以用“辛苦一生”得来的“屋”抵押给银行，每月从银行领取一笔钱，以改善晚年生活——从往日的分期付款，到此时改为“分期取款”。等到老人过世时，子女要么把房子卖掉，银行从中扣除老人领去的钱；或者子女补充房款，办好继承手续，继承此屋。这种“倒按揭”，对于退休老人，不失为一种改善生活的好办法。