新土地管理法规定：土地征收的原则

土地征收_国土资源与房屋管理工作研究

2004年3月14日，十届全国人大二次会议对《宪法》进行修改时，将第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”，首次在《宪法》中明确规定征收的概念。2004年8月28日，全国人大常委会第十一次会议作出了修改《土地管理法》的决定，在《土地管理法》中也规定征收的概念。

土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。征收土地是一种国家行为，是法律授予政府专有的权力，除了国家可以依法对农民集体所有的土地实行征收外，其他任何单位和个人都无权征收土地。

土地征用则是指国家依据公共利益的需要强制取得民事主体土地使用权的行为。

一、土地征收

1．土地征收的法律特征

（1）征收主、客体的确定性

征地是一种国家行为，是政府专有权力，只有国家才能在征收土地法律关系中充当征收主体，因为只有国家才享有因国民经济和社会发展需要依法征收集体所有土地的权利。尽管直接需要使用土地的并非国家，而是具体的国家机关、企事业单位、社会团体以及个人。但是，一切单位及个人均不能成为征收土地的主体，因为它（他）们本身不享有这种权利。至于它（他）们取得的土地使用权只是国家征收了集体所有土地后依法采用的批准行为所产生的结果。另外，国家虽是征收土地的主体，但是实际行使征收土地权力的是各级土地管理机关和人民政府，它们代表国家行使此权力。

新《土地管理法》明确规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，并且规定征收土地的客体（即标的）只能是集体所有的土地。

（2）征收过程的程序性

征收土地必须按照法定程序办理，并且必须依法取得批准。

（3）征收行为的有偿性

征收土地与没收土地不同，它不是无偿地强制地进行，而是有偿地强制地进行。被征收土地的集体经济组织应当依法取得经济上的补偿。建设征收土地与土地征购不同，它并不是等价的特种买卖，而是有适当补偿的征收。所谓适当补偿就是严格依据土地管理法的规定给予补偿，征地补偿以被征收土地单位的农民生活水平不降低为原则。

（4）征收性质的强制性

土地征收的前提是社会公共利益需要，带有强制性，被征地单位必须服从，不得阻扰。

（5）征收行为的公开性

征地行为必须向社会公开，接受社会的监督。特别是土地征收方案的公告和公开，可以增强征收土地的透明度。

（6）权属转移性

国家建设征收集体土地后，原来属于集体所有的土地转变为国家所有。

2．征收土地的原则

依据新《土地管理法》规定，我国国家建设征收土地的原则有以下几个方面。

（1）严格维护土地的社会主义公有制

这一原则包括两个方面的意思。

①集体土地所有权受法律保护。新《土地管理法》第二条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”

②国家建设征收集体所有土地，征收后所有权属于国家，用地单位或个人只享有土地的使用权。征收土地的法律后果之一就是土地所有权的转移，但是用地单位和个人依法取得对国有土地的使用权，决不意味着这些单位或个人将土地据为己有。

（2）合理利用和切实保护耕地

我国人口多，耕地少，随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实。因此，新《土地管理法》第三条明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划、严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。”在征收土地中要做到如下要求。

①要加强规划、严格管理、严格控制各项建设用地。

②要优先利用荒地、非农业用地，尽量不用耕地。

③要优先利用劣地，尽量不用良田，凡是有荒地可以利用的，不得占用良田，尤其不得占用菜地、园地、天然鱼塘等经济效益高的土地。

④加大对土地监查和土地违法行为的打击力度，切实制止乱占耕地和滥用土地的行为。

（3）兼顾国家和集体利益

征收土地补偿标准要兼顾国家和集体的利益。征地是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家“卖地”。国家征用的土地再出让时，决定不同地价的级差地租是国家投资形成的，原则上这项收益应当属于国家。征地补偿以使被征地单位的农民生活水平不降低为原则。国务院根据社会经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

（4）征收土地要符合法律规定

征收土地不仅要符合《土地管理法》，还要符合环保、矿产、水土保持等多方面的法律法规要求。同时要保护和改善生态环境、防止土地沙化，严格依据土地管理法的审批权限、程序办理。

3．土地征收程序

征收土地程序分两个阶段实施。首先在调查的基础上制订征地方案上报审批，征地方案批准后进行公告，征求被征地单位农民的意见；办理征地补偿登记；拟定征地补偿、安置方案并公告听取意见，并根据意见修订征地补偿、安置方案；修订后的补偿、安置方案经县人民政府批准后实施。

二、土地征收的审批

新《土地管理法》从法律上加强了征地的审批权，取消了省级以下地（市）和县级人民政府的征地审批权，实行征收土地由国务院和省级人民政府两级审批。按《土地管理法》第四十五条规定，国务院和省级人民政府在征地审批权限上的划分为以下几个方面。

1．必须经过国务院批准方可征收的土地

（1）基本农田。即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地。将所有占用基本农田的都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。

（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的。比原规定占用耕地1000亩（66．7公顷）的批准权缩小了一半。这里不包括同时征收基本农田的行为。

（3）其他土地超过70公顷的。包括耕地之外的土地超过70公顷的，同时也包括征收耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。

2．由省级人民政府批准征收的土地

除了由国务院审批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治区、直辖市人民政府批准。省级人民政府批准征收土地的，必须同时报国务院备案。

3．征收土地审批与农用地转用审批之间的关系

征收农用地的，应当首先依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地审批。

（1）农用地转用属于国务院批准权限内的，而征收土地批准权属于国务院或省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。

（2）农用地转用和征收土地审批权都在省级人民政府的，省级人民政府在批准农用地转用时，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。

（3）农用地转用审批权在省级人民政府，而征收土地审批权在国务院的，先由省级人民政府批准农用地转用，再报国务院办理征地审批。

（4）由省级以上人民政府批准农用地转用和征收土地后，具体的建设项目用地（国有土地使用权划拨或出让）由县、市人民政府负责，不再上报上级政府批准。上级人民政府土地行政主管部门可对土地的使用情况进行监督检查。

三、土地征收的经济补偿和人员安置

1．征地经济补偿费用

新《土地管理法》明确规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。依据新《土地管理法》的规定，征地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收城市郊区菜地的除应按照规定缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费外，还应按规定缴纳新菜地开发建设基金。

2．征地经济补偿步骤

（1）办理征地经济补偿登记

按新《土地管理法》第四十六条规定，征收土地方案在依照法定程序经过批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施；被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证明书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

（2）确定征地经济补偿标准

根据被征收土地的原用途，按照《土地管理法》的规定确定征地补偿标准。

（3）拟定并公布征地经济补偿、安置方案并征求意见

征地补偿、安置方案确定后，由当地人民政府公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调，协调不成的由批准征收土地的政府裁决。

（4）征地经济补偿、人员安置方案实施

征地补偿、安置方案报市、县人民政府，经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

（5）征地经济补偿费用使用

征收土地各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付，被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

征地补偿费用中的各种费用根据情况支付给不同的组织或个人。土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力，不得挪作他用。安置补助费根据需安置人员的安置途径支付给安置单位，一是需安置人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由其管理、使用；二是需安置人员由企业安置的，安置补助费支付给安置单位；三是不需要统一安置的，实行货币安置。将安置补助费发放给被安置个人，让其自谋生路或征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

3．土地征收的经济补偿标准

《土地管理法》第四十七条规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

（1）征收耕地的经济补偿标准

①征收耕地的土地补偿费的标准

依据《土地管理法》的规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前平均年产值的6～10倍（比原来的土地管理法规定的3～6倍，有了较大提高）。

②征收耕地的安置补助费标准

安置补助费的标准，是以耕地年产值为基础，按人口补助。依据新《土地管理法》的规定，征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。新《土地管理法》规定的安置补助费的标准比原《土地管理法》规定的标准有较大幅度的提高。原来规定的征收耕地的补助费标准为该地被征收前三年平均年产值的2～3倍，最高不得超过被征收前三年平均年产值10倍。

我国《土地管理法》在确定上述补偿和安置补助标准的同时，还作了灵活性的规定。这就是在个别特殊情况下，按照上述补偿和安置补助标准，尚不能使需安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍（原来的《土地管理法》规定为20倍）。同时，考虑到今后经济的发展和生活水平的提高，征地补偿可能需要适时调整，新《土地管理法》规定：国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

③地上附着物和青苗的补偿费

被征收土地，在拟议征地之前已种植青苗和已有的地上附着物，应给予补偿。所谓青苗，即正在生长尚未成熟的农作物。地上附着物，即原土地占有人投入劳动或资金的产物。如地上的固定或临时性建筑等。新《土地管理法》规定：被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

（2）征收其他土地的经济补偿标准

新《土地管理法》规定，征收其他土地的补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费用的标准规定。这里的其他土地指的是林地、牧草地、苇塘、水面等农用地及乡（镇）、村公共设施或者公益事业、乡镇企业和农村村民住宅占用的集体所有土地、未利用土地。

（3）关于征收城市郊区菜地的问题

征收城市郊区的菜地，除按规定缴纳土地补偿费、安置补助费及地上附着物青苗补偿费外，用地单位应按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。这里所指菜地是城市郊区为供应居民吃菜，连续三年以上常年种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘。

（4）大中型水利水电工程建设征地经济补偿标准

《土地管理法》规定：大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿和移民安置办法由国务院另行规定。《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》已于2006年3月29日国务院第130次常务会议通过，自2006年9月1日起施行。

4．土地征收经济补偿标准计算和确定

（1）统一年产值标准的制定

省级国土资源部门要会同有关部门制订省内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。

①统一年产值标准的涵义

征地统一年产值标准是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。

统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。征地补偿费用在统一年产值标准的基础上，根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、原征地补偿标准等因素确定相应的土地补偿费和安置补助费倍数进行计算。

统一年产值标准适用于集体农用地征收补偿测算，集体建设用地征收补偿和国有农用地补偿测算可参照执行。

②制定征地统一年产值标准的基本原则

a．主导性原则。选择主导的地类和耕作制度进行测算，用主导农用地收益反映测算范围内的农用地客观收益。

b．适当从高原则。在依据现状农作物产值测算的同时，适当考虑改进生产方式、增加科技投入等提高土地收益。

c．协调平衡原则。考虑土地等级状况，与当地征地区域综合地价水平相协调，与原征地补偿标准相衔接。

d．公开听证原则。根据《国土资源听证规定》要求，依法组织听证，广泛听取各有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

③制定征地统一年产值标准的基本要求

a．统一年产值标准分两个层次制订，一是市（县）统一年产值标准，以市（县）行政区域为基本单元制订；二是市（县）内分区域年产值标准，把市（县）划分为不同区域，确定各区域年产值标准。

b．市（县）统一年产值标准为控制性标准，在省内进行综合平衡；市（县）分区域年产值标准在市（县）统一年产值标准的基础上形成。

c．分区域年产值标准不设地块修正体系。

d．统一年产值标准应设定基准时点，一般3～5年调整一次。

④制定征地统一年产值标准的工作步骤

a．确定测算范围。

b．确定主导耕作制度和主要农作物年产量。

c．确定主要农作物价格和年产值。

d．确定市（县）统一年产值标准。

e．确定市（县）分区域的统一年产值标准。

⑤主导耕作制度和主要农作物年产量的确定

a．主导耕作制度的确定。主导耕作制度包括土地主要复种方式和主要农作物种类。其中，主要土地复种方式根据土地的复种面积比例情况确定，主要农作物种类在土地复种方式的基础上，根据种植面积进行判断。注意事项：第一，确定主要土地复种方式时，如果某种复种方式（如一年一熟）的面积超过市（县）范围内耕种土地的60%，可以确定该复种方式为主要复种方式，如果市（县）范围内具有一种以上主要复种方式（面积超过30%），可选择其中2～3种作为主要复种方式；第二，确定主要农作物种类时，如果某一种农作物种植面积超过70%，可以直接确定其为主要农作物；如果有一种以上主要农作物（超过30%），可选择其中2～3种作为主要农作物；第三，主导耕作制度还可以通过查阅《农用地分等规程》附表得到。

b．主要农作物年产量的确定。主要农作物年产量为其前三年产量的平均值，农作物年产量数据通过抽样调查采集。注意事项：第一，在具体调查时要考虑抽样点分布的均匀性和代表性，同时还要对农用地的附加收入（如养殖、间作和多种经营等）、种植成本以及灾害情况等进行调查，便于数据分析处理；第二，农作物年产量数据要按照三个年份、复种类型和农作物类型分别进行统计和分析。

⑥主要农作物价格和年产值的确定

a．主要农作物价格的确定。主要农作物价格在调查市场价格和国家收购价格的基础上，选择两者中较高价格确定。注意事项：第一，市场价格在调查主要农作物年产量同时，采用抽样的方式调查；国家收购价格通过查阅相关统计资料得到；第二，主要农作物价格数据要按照价格类型、复种类型和农作物类型分别进行统计和分析。

b．主要农作物年产值的确定。主要农作物年产值为主要农作物平均年产量与平均价格的乘积。在具有一种以上农作物组合和复种方式的情况下，采用加权平均方法计算。

⑦市（县）统一年产值标准的确定

市（县）统一年产值在主要农作物年产值的基础上，根据土地附加收益情况（其他种植、养殖等多种经营）适当向上调整后确定。

⑧分区域统一年产值标准的确定

分区域统一年产值标准在市（县）统一年产值标准的基础上通过区域条件修正测算确定。

各地可以根据当地实际情况，在乡镇行政界限的基础上，综合考虑区域间的地形、地貌、主要农作物类别以及多种经营水平等因素划分区域，并确定区域条件修正系数。

⑨听证和验收

根据《国土资源听证规定》，统一年产值标准必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级国土资源部门评审验收，综合平衡。

（2）征地区片综合地价的制定

①征地区片综合地价的内涵

征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准（原则上不含地上附着物和青苗的补偿费）。

征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到城市郊区或更大范围。

②制定征地区片综合地价的基本原则

a．维护被征地农民合法权益原则。征地区片价要确保被征地农民原有生活水不因征地而降低，并体现长远生计和未来发展的需要。

b．同地同价原则。在同一区片内，不同宗地的征地补偿标准相同，且不因征地目的及土地用途不同而有差异。

c．协调平衡原则。征地区片价不得低于当地原征地补偿标准，省级行政区域内各市县的征地区片价应相互衔接。

d．公开听证原则。根据《国土资源听证规定》，征地区片价要依法组织听证，广泛听取有关部门、农村集体经济组织、农民及社会各方面的意见和建议。

③基本要求

a．征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，一般情况下不设定宗地补偿费修正体系；确需设定修正体系，严格限定修正因素并控制修改因素，修正体系应一并公布。

b．一个市（县）的征地区片价原则上控制在4～6个级别。

c．征地区片价应设定对应的基准时点，一般3～5年更新一次。

④工作步骤

a．确定测算范围。

b．划定区片。

c．测算区片综合地价。

d．对区片综合地价进行验证和调整。

e．测算结果听证和修改。

f．确定征地区片价。

g．整理与编制。

⑤区片的划定

a．有农用地定级成果市（县）的区片划定。已经根据《农用地定级规程》完成农用地定级工作的市（县），在农用地级别的基础上，按照《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发［2004］238号）的精神，考虑人均耕地数量、土地区位、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，对农用地级别进行修正和调整，划分区片。

b．没有农用地定级成果市（县）的区片划定。没有开展农用地定级工作的市（县），可以行政村为基本单元，根据地类、人均耕地数量、土地区位等因素对基本单元进行综合评价和调整，划定区片。注意事项：第一，对基本单元综合评价应考虑地类、产值、土地区位、人均耕地数量、土地供需关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，并确定合理的权重；第二，区片边界线一般以村行政界线为依据划定，需打破行政界线的可依线状地物及地类分界线确定；第三，基本农田保护区、生态保护区和其他资源保护区等不得划入征地区片价测算范围。

⑥测算方法

征地区片价可采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法进行测算，也可以根据本地区实际情况采用其他合适的方法进行测算。征地区片价原则上应在两种或者三种方法测算结果的基础上综合平衡确定。

a．农地价格因素修正测算法。征地区片价以农地价格为基础，同时考虑人均耕地数量和城镇居民最低生活保障水平等因素进行修正。具体步骤：计算区片的农地价格；确定修正因素和系数；计算征地区片价。注意事项：第一，已经根据《农用地估价规程》完成农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格，没有完成农用地基准地价测算的地区，在农地年产值的基础上采用收益还原法评估区片的农地价格；第二，修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。

b．征地案例比较测算法。根据本区片和其他可比区片征地案例的实际补偿标准，进行比较确定征地区片价。具体步骤：选择征地案例，统一可比内涵，进行比较修正，计算征地区片价。注意事项：征地案例要选择近三年之内发生的征地项目；征地案例的可比内涵要与征地区片价的设定内涵一致；对征地案例的比较修正应考虑区域因素、个别因素和时间因素等。

c．年产值倍数测算法。根据年产值倍数，分别计算土地补偿费和安置补助费，确定征地区片价。具体步骤：确定区片土地年产值，确定土地补偿倍数和安置补助倍数，计算区片土地补偿费和安置补助费，计算征地区片价。注意事项：第一，区片土地年产值依据统一年产值标准或者通过调查前三年产值确定；第二，土地补偿倍数和安置补助倍数，应根据《土地管理法》有关规定，并考虑当地经济发展水平和基本生活保障水平确定。

⑦验证和调整

征地区片价初步结果必须与现行征地补偿水平和被征地农民现有生活水平进行比较和验证，测算的征地区片价低于现行征地补偿水平和农民现有生活水平、不足以支付失地农民社会保障费用的，需要进行调整。

注意事项：第一，现行征地补偿水平通过对近期征地样点调查统计得到；第二，农民现有生活水平主要根据统计部门的农村居民收入水平数据，并结合实地样点调查资料确定；失地农民的社会保障费用根据当地社会经济发展水平确定；第三，征地区片价须折算成年度收益后，才能与农民现有生活水平相比较；第四，征地区片价要与周边地区征地补偿标准相衔接。

⑧听证和验收

根据《国土资源听证规定》，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级国土资源部门综合平衡，评审验收。

5．被征地农民安置途径

（1）农业生产安置

征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。

（2）重新择业安置

应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。

（3）入股分红安置

对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。

（4）异地移民安置

本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。

四、土地征收方案的编制、审批及批后实施

1．土地征收方案的编制

（1）土地征收方案编制的主体

土地征收方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。

（2）土地征收方案的内容

土地征收方案应当包括被征土地的范围、种类、面积、权属、产值等反映被征土地基本情况的数据，土地补偿费、安置补助费标准及其他费用标准，被征地单位的经济状况，需要安置人员的安置途径等内容。以上内容以表格的形式填写，同时另附以下材料：

一是《建设拟征（占）地土地权属情况汇总表》。二是耕地以外其他土地的有关补偿标准的规定。三是用地单位对本方案的意见。四是1∶500至1∶1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系。

（3）土地征收方案编制程序

①确定征地范围。

②告知征地情况。当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

③现场调查并确认调查结果。确定了征地范围后，进行现场调查。调查的内容包括被征收土地的种类、面积、权属、年产值、被征地单位的经济状况、人均耕地面积、地上附着物及青苗情况。调查要仔细、认真，做到调查的情况清楚，掌握的数据准确。

④确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径。

⑤拟定土地征收方案。

⑥征求意见并组织听证。将拟定的土地征收方案征求当事人的意见。对拟征土地的补偿标准、安置途径，被征地农村集体经济组织和农户有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

⑦签字上报审批。

（4）土地征收方案的审查与报批

①审查的主要内容

一是被征收土地界址、地类、面积是否清楚，权属是否无争议。二是被征收土地补偿标准是否符合法律法规规定。三是被征收土地上需要安置人员的安置途径是否切实可行。

②审查报批

有关土地行政主管部门收到上报的土地征收方案后，对材料齐全符合报批条件的，应在5日内报同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时报送同级土地行政主管部门审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的土地征收方案并按规定征求有关方面的意见后30日内审查完毕。土地征收方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件之日起5日内批复发出。

2．土地征收方案的批后实施

（1）土地征收方案批后实施的工作程序

①土地征收方案公告

土地征收方案经依法批准后，市、县人民政府应当自收到批准文件之日起10日内，在被征收土地所在地的乡、镇范围内予以公告。公告的内容包括批准征地机关、批准文号、征地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿登记的期限等。

②制订补偿登记方案

在进行征地补偿登记之前，应制订出补偿登记方案。补偿登记方案要具体安排各被征地的村庄登记的时间、顺序、具体工作人员等。

③征地补偿登记

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

④拟定征地补偿安置方案，并公告听取意见

市、县人民政府土地行政主管部门根据批准的土地征收方案及土地所有者和使用者的登记情况，会同有关部门拟定征地补偿安置方案。方案拟定后在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征地农村集体经济组织和农民的意见。对补偿标准有争议的，由县级以上地方政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿安置争议不影响土地征收方案的实施。

⑤征地补偿安置方案批准后实施

征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。征地补偿费用应当自征地补偿安置方案批准之日起3个月内全部支付。

（2）土地征收方案批后实施应注意的问题

①土地征收方案公告的内容要准确。

②对土地补偿登记的复核结果，必须征得土地所有权人或土地使用权人签字认可。

③征地补偿安置方案制定时，在坚持原则的前提下，应与有关部门友好协商。

④对土地补偿费、安置补助费标准有争议的，要做好宣传教育工作，要耐心细致，不可急于求成，对法律规定不明确，群众反映强烈的问题应慎重决策，报政府批准后实施。