我国土地有偿使用制度的发展变迁

一、我国土地有偿使用制度的发展变迁

十一届三中全会以后，我国开始了土地有偿使用制度的改革。1987年11月25日、12月1日，深圳市在全国率先两次公开招标、公开拍卖出让国有土地使用权，开创了我国国有土地使用权招标拍卖的先河。1988年4月，第七届全国人大根据我国改革开放的形势及深圳特区的实践，修改了宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月依照宪法修正案修改了《中华人民共和国土地管理法》，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”。1990年5月，国务院发布第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确规定土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式，并由土地部门代表政府组织实施，从而确立了招标拍卖出让国有土地使用权的法律地位。1995年1月1日起实施的《中华人民共和国房地产管理法》规定:“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议的方式。”1999年1月，国土资源部下发了《关于进一步推进招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，明确要求商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标拍卖出让国有土地使用权。2000年1月国土资源部下发《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，要求广泛采用招标、拍卖手段，实行挂牌公告方式交易，对所有交易信息、交易程序、收费标准等要公开，规范土地交易行为，防止欺行霸市和强行推销中介服务，为土地使用权的交易，特别是国企改革的土地使用的转让、变现创造良好的市场环境。2002年国土资源部发布第11号部长令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。适应物权法要求，2007年9月又对《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》进行了修改，规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，明确将工业用地以及同一宗地有两个以上意向用地者纳入招拍挂范围。