17世纪，英国政府经议会批准，开始发行了以税收保证支付本息的政府公债，该公债信誉度很高。当时发行的英国政府公债带有金黄边，因此被称为“金边债券”。在美国，经权威性资信评级机构评定为最高资信等级（AAA级）的债券，也称“金边债券”。后来，“金边债券”一词泛指所有中央政府发行的债券，即国债。马克思在《资本论》中指出：“公共信用制度，即国债制度，在中世纪的热那亚和威尼斯就已产生，到工场手工业时期流行于整个欧洲。”
中央政府是国家的权力象征，它以该国的征税能力作为国债还本付息的保证，投资者一般不用担心“金边债券”的偿还能力。为了鼓励投资者购买国债，大多数国家都规定国债投资者可以享受国债利息收入方面的税收优惠，甚至免税。因此，“金边债券”为投资者所热衷，流动性很强，并被广泛地用作抵押和担保。不过，由于国债的风险低，安全性和流动性好，它的利率一般也低于其他类型债券。
政府发行公债，一般有两种情况；一是为国家经济建设筹集资金发行公债，称为“建设公债”，比如我国在新中国成立初期发行的“人民胜利折实公债”等；二是为弥补预算收支差额发行公债，称为“赤字公债”，如我国1981年以来发行的国库券就属于这种性质。在有些情况下，利用举借公债的办法加大经济建设投入，不失为一种积极的发展战略。
利用公债来弥补预算收支差额，有时候也是平衡财政收支的一种有效手段。但国债的规模必须控制在适度的范围以内，否则将出现债务危机。
除中央政府发行债券之外，不少国家有财政收入的地方政府及地方公共机构也发行债券，它们发行的债券称为地方政府债券。地方政府债券一般用于交通、通信、住宅、教育、医院和污水处理系统等地方性公共设施的建设。同中央政府发行的国债一样，地方政府债券一般也是以当地政府的税收能力作为还本付息的担保。
但是，有些地方政府债券的发行是为了某个特定项目或给企业融资。因而不是以地方政府税收作为担保，而是以债券发行人经营该项目所获的收益作为担保。比如地方政府为解决当地中低收入居民的住房困难，利用发行债券所得收入修建一批大众化的“商品房”，由此获得的租售收入用于偿还债券的本金和利息。
地方政府债券的安全性较高，被认为是安全性仅次于“金边债券”的一种债券。而且，投资者购买地方政府债券所获得的利息收入一般都免交所得税，这对投资者有很强的吸引力。目前我国地方政府尚不能发行债券。
债券市场是随着社会经济的发展而逐渐发展起来的，债券市场的主要部分是公债或政府债券。
各国债券市场发展十分迅猛，成为与股票市场相并列的资本市场两大支柱。债券品种日新月异，层出不穷，如中央政府债券、地方政府债券、政府保证债券、国库券、其他政府部门债券、普通公司债券、可转换公司债券、抵押债券、金融债券、境外债券、外国债券、欧洲债券等。债券的期限结构更加多样化，出现了各种短期、中期、长期债券。
在欧美各国债券市场迅速发展的同时，亚洲一些国家的债券市场也在酝酿、形成和发展。日本在明治维新初期就开始发行债券，后来在修建大阪铁路时，首次发行了公司债券。菲律宾、印度尼西亚、马来西亚、新加坡、韩国等其他国家的债券市场也在19世纪末20世纪初先后形成。
【案例】
中国企业海外发行债券的案例分析
2013年我国的房地产企业在国外融资情况一览：2013年10—12月房企海外融资情况列表
（数据来源：新京报记者根据房企公开数据统计，以房企披露数据为准）
2013年以来，房企海外融资热情持续高涨。2013年12月12日，招商地产控股子公司招商局置地发行5亿美元信用增强债券。继2013年5月房企海外融资规模超越2012年全年后，房企海外融资的热情仍然持续发酵。2013年内，多数上市房企已有融资计划或进行了融资。据记者不完全统计，仅是进入2013年四季度以来，包括万达、旭辉、绿地、雅居乐、中海、恒大在内，已经有超过20家房企进行了不同方式的融资，总募集资金大约220亿美元。业内人士表示，较低融资成本是吸引企业走出去的最大动因；而在市场调整期吸收廉价资金为下一步扩张做准备，则是终极目标。
一、海外融资规模剧增
年末愈加趋紧的楼市政策并未浇熄房企加速发展的热情，挥金圈地的同时，另一方面也毫不掩饰继续融资的冲动。机构统计数据显示，根据上市房企已公布的融资数据，在2013年5月，有27家中国上市房企海外发债融资共计人民币759亿元，超过了2012年全年发债融资规模的人民币600亿元。此后，这一数据规模还在持续扩大，截至2013年11月，房企海外融资总额（包括贷款）累计已突破529.1亿美元，约3228亿元人民币，同比2012年翻了5倍。其中房企的票据跟债券融资就达到了367.5亿美元，合计人民币2241亿元。业内人士称，根据今年以来房企海外融资数据，房企海外融资需求抢进的同时，融资能力也在增强。
二、成本低吸引房企竞相“出走”
2013年以来，资本市场上总是可以不间断地看到房地产企业忙碌的身影。包括万科、绿城、恒大、碧桂园、万达、方兴等超过20家房企纷纷发债融资。最近的一笔海外融资案例源于招商地产，其控股子公司招商局置地发行的5亿美元信用增强债券，已获得香港联合交易所批准上市及买卖。据悉，该债券的期限为5年，票面利率为4.021%，远低于目前国内银行10%左右的贷款利率。
对于2013年以来房企海外融资潮此起彼伏的现象，国内某知名投行分析人士在接受新京报记者采访时表示，2012年下半年以来，各国政府普遍实施宽松的货币政策，从供需两面都对债券二级市场行成刺激。
显而易见的是，境外融资成本低成为众多企业争相走出去的最大动因。招商局置地相关负责人在此次成功发债后就表示，考虑到QE退出预期增强以及美元利率上升的趋势，招商局置地以最快速度启动了发债，也是希望将公司的海外融资功能做实，为长期发展提供稳定的低成本资金。
大多数房企的融资目的都是“借新还旧”，降低开发风险并且保证持续投资。而从2013年企业融资的情况来看，涉及资金额度普遍较大且发债期限较长。一位市场分析人士就表示：“虽然绝大多数房企在2013年的销售业绩超过以往，但是由于土地成本和其他投资需求的增加，对于融资需求依然比较旺盛，而房企趁着低息从海外市场吸纳廉价资金，也是为了下一轮的投资开发储备粮草。”
三、想快速发展，须打通融资平台
“我们已搭建了多元的资本平台”，据首创置业相关负责人介绍，其公司是国内较早涉足资本运作的房企，发行海外债已成为公司最重要的融资渠道之一，2013年4月发行了4亿美元高级永续证券，此前发行20亿元有担保债券，成为首创置业在香港上市10年来的最大一笔融资。据业内人士介绍，目前房企除了国内银行借款外，信托、海外融资、各类房地产基金都成为补充融资的主要渠道，从成本上看，对于优质龙头房企而言，海外发债的融资成本最低，房企的热情最高。
以龙头房企万科为例，2013年可谓万科海外融资的丰收年，仅2013年11—12月，万科两度海外低息发债合计近17亿元。自2012年买下香港壳资源以来，2013年3月便迅速发行8亿美元5年期债券（年票息率仅2.625%），7月宣布20亿美元中期票据计划，随即11月发行1.4亿新加坡元4年期定息债券（年票息率3.275%），并于12月再次发行人民币10亿元5年期定息债券（年票息率4.5%）。
“想快速发展，就必须打通香港的融资平台”，总部位于深圳、已在国内A股上市的一家国有房企证券部负责人对新京报表示，这已成为内地房企的共识，因为香港发债无需主管部门审批，而且对优秀的龙头开发商而言，市场给出的利率较低，加之人民币强劲升值，也进一步降低了融资成本。
据上述负责人介绍，该公司属于国资委监管的国企，对负债率有严格限制，近3年A股冰封了房企再融资，公司在国内的融资杠杆已运用到极致，2012年以来随着万科、招商、金地等先头部队前往香港借壳上市，公司也加入海外上市的大军，目前正在加快整合香港的上市壳资源。
四、海外融资是把双刃剑
业内人士表示，目前国内房地产市场销售捷报频传，房企在境内外融资“如虎添翼”，融资国际化程度进一步提高，总体融资成本也进一步降低，预计2014年开发商粮弹充足，发展会再次提速。
中原地产市场研究部总监张大伟分析道，由于2013年楼市大卖，房企销售回款、资金情况非常好，海外低成本资金将持续为房企“输血”，使得房企在国内一、二线城市拿地积极性依然高涨，即使内地出现楼市调控，开发商的“抵抗力”也十分顽强。
但中国社会科学院财经战略研究院2013年12月18日公布的研究结果显示，目前大型房企争相出海融资投资，意图缓解资金不足，其中风险不容忽视。“海外融资的房企需要承受政策、汇率等多方面的风险。”上述报告显示，首先，海外发债或银团贷款等融资模式会导致杠杆性提升，如果房企继续按目前的频率激进发债扩张，数年后债务到期时间将会高度集中，一旦市场销售陷入困境，则公司发债评级将很有可能被下调，资金流动性会进一步恶化。
此外，据业内人士介绍，汇率波动、国际税收以及海外的政治环境等这些外部因素也都会对海外融资的风险与成本产生巨大影响，近期由于美元债券的收益率正在上升，投资者正在要求更高的溢价。
[资料来源：中国报告大厅（www.chinabagao.com）]
思考题：如果你是一家二级城市中型房地产企业，将如何进行融资？
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