房地产业给金融行业带来的风险

中国和其他国家一样，房地产业的关键地位和规模与金融部门的健康有直接的关系，但有几个因素可以缓解这种下行风险。

第一，房地产业总投资增长速度已从1998年的35%降到2012年的11%，是近15年以来增长速度最慢的一年（中国发展研究基金会，2014）。随着中国市场逐渐成熟，总体经济增长速度逐渐放缓，房地产业发展自然应放缓到一个正常的增长速度。

第二，银行抵押贷款是房地产开发商贷款的两倍多。在现有水平下，中国住宅抵押贷款不太可能成为系统压力的源头。中国家庭储蓄较高，债务较低。大部分家庭应能承受房地产价格下跌15%至20%，但是如果房地产价格下降30%到50%就会产生问题。

虽然房地产市场在短期会有摆动，但长期来看，中国离房地产和基础设施投资饱和还差很远。按2011年价格计算，中国的资本存量仍在人均10，000美元以下；在美国，资本存量达到了90，000美元，日本资本存量达到了200，000美元。

中国的超大城市，如北京、上海，对住宅的需求量巨大，导致了这些城市的房价与世界城市旗鼓相当。但是，在二三线城市，房地产价格仍然合理。大部分中国城市的房地产存量还未达到中等收入国家水平，中国住宅和商业房地产市场增长潜力仍然巨大（Rothman，2014）。

另一方面，开发商贷款的风险更高，原因在于贷款的杠杆率很高，且房地产价格面临着下行的压力，缓冲资金又不足。二手房和新房销售均下降，10个最大城市的住房存量从2014年年初的10个月上升到4月的17.7个月（Zhu et al，2014）。由于房地产价格膨胀，与其他中国产能过剩行业一样，房地产业的违约风险很高。

如果房地产价格大幅修正，银行的不良贷款将增长多少？中国交通银行金融研究中心表示，如果房地产价格下跌小于30%，其影响是可以忽略的（中国发展研究基金会，2014）。如果房地产价格下跌50%，商业银行的不良贷款率将增长7%甚至更多（表5.4）。

表5.4　不同房地产价格假设下的银行不良贷款率

资料来源：中国发展研究基金会（2014）。

长期来看，由于住房产业需要升级，房地产市场的需求仍然真实而巨大。住在老住宅楼里的中国家庭很多都要共用厨房和卫生间。此外，中国的人均居住面积为215平方英尺，而美国人均住房面积为916平方英尺（Rothman，2014）。这些因素持续刺激着人们希望买新房子改善生活质量的欲望，因此房屋所有者和居住者对房地产市场产生的动力要大于投机者。虽然房地产市场短期存在不确定性，但由于房地产业巨大的需求，中国的房地产市场不太可能崩溃。

但是也不能低估房地产市场的风险。三四线城市已出现了供过于求的早期征兆，使人们不得不怀疑住房市场的可持续性。自2011年以来，住房供应指数^[6]不断上升，一直停留在4以上，也就是说消化现有在建住房需要4年（Zhu et al，2014）。这主要是因为三四线城市的房屋存量累积，如果供大于求的情况继续，三四线城市的房价很可能会下跌。如果央行紧缩货币政策或对房地产业采取更严格的信贷控制，问题将会加剧。