如何谋划项目

探寻问题之二：如何谋划项目？

天津滨海新区上升为国家发展战略，成为综合配套改革试验区，它不仅带动天津，而且将带动整个环渤海经济圈的崛起。奥克斯决意抓住这个千载难逢的战略机遇。

2006年下半年，郑坚江董事长亲自率队，多次考察天津市武清、汉沽、塘沽、东丽、河东等区。

时任天津市委常委、常务副市长的黄兴国（现任天津市市长），之前任浙江省委常委、宁波市委书记。由于这层特殊原因，2007年上半年以来，天津与宁波两地之间的干部交流多了，经济往来、信息交流，也随之日益频繁起来。政府把招商引资目光瞄上了奥克斯，纷纷派员前来接洽。

怎样布棋天津？项目如何谋划？我认为，必须先做调查研究和项目前期分析。

2007年3月下旬，集团组建了以我和续安朝（集团总会计师）、王海银（置业公司副董事长）、毛纪儿（公司财务主管）组成的四人前期工作小组，后期增加了周庆明（战略投资部经理）。我们采取了以下三个步骤，展开前期调研与项目谋划。

1.起草“项目意向书”，呈送当地政府主动表明投资意图

根据集团领导对天津市初步考察后提出的意见，由我负责，起草了一份《关于“投资天津、建设北方总部基地”的项目意向书》。这份意向书阐述了三个方面内容：一是投资天津的出发点与目的；二是项目投资方向与规模；三是对当地政府的建议与要求。

天津项目整体谋划上，较之前的南昌项目、上海项目有许多不同之处，创新点概括起来主要体现在这样两个方面：一是首次提出了建设集团区域总部的概念与战略思想；二是项目内容上贯彻了“坚持主业、适度多元”的发展方针。项目意向书原文如下：

关于“投资天津、建设北方总部基地”的项目意向书

一、项目概述

天津是中国四大直辖市之一，中国北方最大的工业基地和商贸物流中心，首都北京的海上门户，环渤海地区的经济中心。天津市滨海新区纳入了国家战略，使得天津市开发与开放提升到“步入新起点、展现新优势、实现新跨越”的时代。

武清区，位于天津市西北部，素有“京津走廊”之称，是天津城市发展主轴“武清—中心城区—塘沽（滨海新区）”上的重要节点。武清开发区属于国家高新技术产业开发区，它依据良好的区位优势和发达的信息服务业优势等，不仅可以成为高新产业的集聚地，也可以成为大企业总部的集聚地。

投资天津，是奥克斯集团继浙江宁波、江西南昌、广东深圳、上海浦东四大产业基地建设布局之后，于2007年初做出的又一重大决策。在天津建设北方总部基地，是集团全面实施产业升级战略、人才战略、国际化战略的重要部署。

投资天津的战略意义在于：选择与国家发展布局一致的战略布局，抢先进入潜力市场；天津具备统筹渤海湾及北方的影响力，城市核心地位有体现，对于开拓北方市场有引导性及辐射性效果；通过一个好市场、好机遇，实行产业调整与运营开发的布局转移，形成南北互动，有利于做大做强企业。

二、项目投资方向与规模

奥克斯集团是中国先进制造业的新秀、民营企业的代表。

北方总部基地的发展理念是：充分发挥民营经济的特色、活力与优势，积极融入到北方地区相对比较传统的经济环境中生根、开花、结果；既保持同当地的经济发展方向取得一致性，更要大胆创新，把南方民营经济的先进理念带去北方，服务于天津，走出一条新的发展路子；通过产业园区的开发建设，吸引优秀民营经济力量由南向北梯度推进，带动产业集聚。

北方总部基地的投资方向与产业定位是：工业＋房地产。

●集中发展以家电产品、电子通讯产品、机电产品的研发、生产、销售为特色的先进制造业和现代创意产业相结合的高科技产业园区，用地面积在1500亩左右。

●房地产开发，作为“产业园区”开发建设的配套项目，它是十分必需的。“产业园区”投资项目，是属于长期的扎根项目，投入资金多、回报周期长、市场风险大，当地政府应从房地产开发项目上给予工业项目以一定补偿。奥克斯集团在重点开发建设“产业园区”的同时，独资组建奥克斯（天津）房地产开发有限公司，投向天津及武清城区高、中档房产开发建设项目，老城国有企业置换改造项目和休闲、体验式旅游度假开发建设项目等，为建设美丽的天津及武清现代花园城市做贡献。房地产开发用地面积要求达到“产业园区”用地面积三分之一以上。

总投资计划安排30亿元，分3—5年实施。“产业园区”建设与房地产开发同步进行。

三、要求与建议

奥克斯集团决定在天津市建设北方总部基地，并全力打造“特色产业园区”，既是企业自身做大做强，进一步提高竞争力，推进新一轮发展战略的重大举措；也是看好天津发展前景，参与天津经济建设的实际行动。“特色产业园区”的战略投资规划，是与天津市提出的“建设中国北方最大的工业基地、商贸物流中心和经济中心”这一发展目标相一致的，也是能够体现“浙商特征”，调动“浙商力量”到天津投资兴办实业的大项目。为此，要求当地市、区政府：

1.专题研究，尽快确定相关项目选址。“特色产业园区”选址要求：城乡接合部，国家级开发区范围之内，主要交通干线和城市主干道的节点上。房地产开发用地，要求安排在城区成熟地段。

2.明确相关投资扶持政策。包括园区规划、土地供给、税收扶持、银行信贷、人才引进、企业落户等各项相关政策。

3.建立工作小组，做好项目双向对接。意向书一旦签订，建议成立由市、区政府领导挂帅，有关职能部门领导参加的项目领导小组及其工作班子，协助、指导奥克斯集团北方总部基地筹建班子展开各项相关工作。

本集团“投资天津、建设北方总部基地”相关项目，符合天津市城市发展规划与经济发展要求，建成后具有较好的社会效益和经济效益，一定会给各方带来多赢共荣的局面。

奥克斯集团

二OO七年三月二十八日

2.请天津市经协办为“协调人”，分别同当地政府进行交流与对接

我们主动要求天津市人民政府经济协作办公室作为项目协调人和介绍人，通过市经协办这一政府渠道，将企业的投资意向传递给天津市相关区级政府。天津市经协办焦勇副主任担当了我们的联系人，他是一位老同志，十分真诚、热心。天津浙江商会副会长兼秘书长张岚女士，祖籍宁波镇海，她得知奥克斯决定投资天津的信息，也积极帮助穿针引线。

我带领工作小组通过一个月左右时间，对武清区、汉沽区、河东区、东丽区、塘沽区、静海县及空港工业区等进行了实地考察，同这些区的领导及招商等相关部门作了交流，搜集了相关政策信息，熟悉了投资环境，对各区提出的条件进行了对比分析。几乎所到之处，当地政府都对奥克斯来津投资，表示了热忱的欢迎态度。

3.请专家帮助决策，确定投资预案

经过实地考察与比较分析之后，我们确定武清区（介于京津之间）、汉沽区（隶属滨海新区）、河东区（位于中心城区）、静海县（代表郊县）为项目投资初选地。

2007年5月上旬，郑坚江董事长亲自带队，一行10人，其中两位是第三方投资咨询机构专家，一位是金达利国际（香港）投资有限公司陈志宥副总经理，另一位是上海天启企业策划有限公司陈艾立总经理。我们用了一个星期时间，先后对武清区新城区与开发区，汉沽区工业区及大田镇，河东区新老城区，静海县工业区和团泊新城等，作了实地考察评估，同所在地政府主要领导、相关部门进行了交流。然后开会讨论，从地理位置、交通条件、产业基础、城市化进程、招商政策等诸多因素考虑出发，集体决定将武清开发区列为工业项目投资首选地。

2007年6月起，工作小组就同武清区政府、武清开发区管委会正式进入具体项目及用地的交流、对接与洽谈。