物业设备设施的可靠性是指其无故障连续运转工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性由设计、生产工艺和制作决定；使用可靠性则与使用、环境以及可维修性有关。物业设备设施丧失规定的功能或技术性能即产生了故障。研究设备设施可靠性的目的是为了预防、控制和消除设备出现故障。根据可靠性理论，可以合理地确定设备的管理目标和检修周期。
1.可靠度与不可靠度
可靠度是指物业设备设施在正常使用、保养和维修的条件下，在其经济寿命周期内完成规定功能的概率。不可靠度则是指物业设备设施在上述情况下不能完成规定功能的概率。
可靠度与不可靠度均是时间的函数，随着时间的延续，可靠度逐渐下降，不可靠度逐渐增高，但两者相加之和等于1。
2.故障率和故障密度
设备的故障率是指物业设备在某时点t后的单位时间内发生故障的台数相对于t时间内还在工作的台数的百分率。即设备或部件在规定条件下、规定期限内发生故障的次数。
故障密度是指在单位时间内，发生故障的设备台数与总设备数之比。
故障率和故障密度越低，物业设备设施的运行就越稳定，其功能发挥就越大。
3.故障分布规律
在正常的情况下，一台设备是否发生故障呈随机性，但是，每一台设备发生的故障却有一定的规律性，而故障分布函数就反映了这种规律。常见的故障分布函数有指数分布、正态分布和威布尔分布。指数分布规律适用于具有恒定故障率的部件及比较复杂的系统，如物业社区的给排水、采暖、通风与空调、供配电及照明系统等。正态分布规律适用于磨损型部件发生的故障，如灯泡、变压器等。威布尔分布规律适用于轴承、继电器、空气开关、电动机、液压泵和齿轮等。
4.故障率曲线
故障率曲线，又称“浴槽曲线”，是因为设备在其寿命周期内的故障率可用一个形似浴缸剖面的曲线来表示，如图1-1所示。
设备故障率随时间的变化可以分为初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。
（1）初期故障期（又称磨合期）。在此期间，故障率开始较高，但随时间推移会迅速下降。此期间故障主要是设计、制造缺陷或使用不当所致。故管理中应注意易损零部件、设计、施工及材料情况。深入的前期介入有助于该期间的科学管理。
（2）偶发故障期。在此期间，故障呈随机偶发状态，故障率最低且趋于稳定，是设备的正常工作期或最佳状态期。此期间故障主要是使用不当或维修不到位所致。故管理中应注意加强教育培训，提高工程人员的故障检测诊断及维修能力，注意保养和维护工作，加强备品配件管理。
图1-1 设备故障率曲线
（3）磨耗故障期。在此期间，故障率不断上升。主要是由于设备零部件的磨损、疲劳、老化、腐蚀等所致。管理人员应精心维护保养，尽量延缓设备磨损及老化速度。
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