潜在的深层次问题

供求结构错位，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出；供给主体不成熟，住房出租业尚未形成；缺乏专业、规范的中介服务体系；住房租赁市场功能低下。

1.供求结构错位，小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出

如前述，目前上海住房租赁市场上可供出租的房屋，主要的是居民闲置住房和少量机构出租的别墅、酒店式公寓。居民闲置住房主要包括长期投资住房和住房改善后待售的住房。这些住房中，供给较稳定的是居民长期投资闲置住房和机构出租的别墅、酒店式公寓，以大、中户型、高档及中高档住房为主。而居民住房改善后待售住房则以中、小户型，中、低档住房为主，其供给不仅在微观层面上不稳定（随时会售出），在总量上也易受房地产市场波动影响而不稳定，近两年受楼市调控特别是“限贷”、“限购”政策影响，居民住房改善受阻，此类出租住房的供给有所减少。

目前住房租赁市场上的需求包括高、中、中低和低端多层次需求。高端需求多为境外商务人士和国内部分高收入人士，其中前者因其在我国境内居住的非长期性而租赁住房，后者则多因特定的消费偏好或理性租买选择而承租住房。中端需求主要来自跨城市运作的大、中型国内企业的中、高层管理人员或私营企业主，因为工作的流动性而租赁住房。中低层次需求主要是城市中低收入家庭、年轻白领，因尚不具备购买住房的经济实力而承租住房。低端层次需求者则包括收入水平较低行业的低职位从业者、尚未找到工作的大学毕业生（特别是从二、三线城市高校毕业后到一线城市求职者）和农民工，这类群体迫切需要以最低的成本获得一个最基本的栖身之地。以上需求中，总量占比（主要根据房地产经纪机构介绍的情况，尚缺乏定量数据）较大是中低层次和低端层次的需求，受前些年住房买卖市场价格过快上涨影响，这两个层次的需求在近两年上涨较快。

上述各类供给、需求的不同特征和变化情况，最后形成了住房租赁市场供求结构的错位，其中小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出

2.供给主体不成熟，住房出租业尚未形成

目前上海住租赁市场上的供给主体主要是居民家庭和少数房地产开发企业或其他企业。前者并非职业化、专业化的住房出租者，后者往往又并非以住房出租为主营业务。因此，实际上并未形成住房出租业，这与许多发达国家房地产出租业（其中住房出租是其主要组成部分）已经成为房地产业最核心的行业具有很大的差别。这也是目前我国商品和服务市场体系中极为罕见的现象：一个规模庞大的市场，却没有产业化的供给主体。这一问题在很大程度上也是造成目前住房租赁市场供需结构错位的一个重要原因。即对于巨大的低端市场需求，由于没有住房出租业的存在，因而不能形成主动满足这一需求的供给。

3.缺乏专业、规范的中介服务体系

根据本课题的调查，目前上海的住房租赁交易，已有六成以上通过房地产经纪机构的中介而达成交易，且有五成强的受访问者对经纪机构的中介服务表示满意。但值得注意的是，有六成强的受访者并不清楚自己希望哪种房地产经纪服务方式。事实上，目前上海房地产经纪机构所提供的住房租赁经纪服务类似于二手住房的买卖经纪服务，主要采用居间方式，经纪机构在促成租赁合同后就不再负有提供后续服务的责任。因此，对于住房租赁双方在签订租赁合同后所形成的较为复杂的债权债务关系，目前缺乏一个富有专业经验的第三方帮助监督、协调，这是住房租赁市场纠纷频发的原因之一。也正因为如此，一旦租赁双方产生纠纷，只能通过高成本（时间、经济）的法律途径来解决。

房屋租赁由于其独特的产权人与使用人分离情况，迫切需要有一个专业的责任主体对出租房屋本身以及房屋使用行为进行管理、维护和监督。但目前我国住房租赁市场上还没有形成提供这一服务的主体。物业管理公司一般只对住宅小区公共部位进行管理，对于住房内部，除了对少数影响房屋整体结构（如破坏承重结构）的行为进行监督和干预外，物业公司无权也无意进行管理。因此，大量出租住房处于无人监管的状态，在结构、装修、设备自然老化和承租人倾向于滥用的过程中，安全隐患日益累积。

4.住房租赁市场功能低下

从发达国家的经验来看，住房租赁市场的充分发育，有助于完善住房市场的体系结构，并在此基础上形成有利于住房市场自我调节的“住房租买选择机制”。“住房租买选择机制”使得住房买卖市场的价格受到住房租金的制约。而由于住房租赁市场上的需求以真实需求为主，并受到人口数量和经济发展水平的制约，在社会经济正常发展的情况下，不易产生大幅波动。因此，“住房租买选择机制”是住房市场内在的一种稳定机制。目前在发达国家中，德国和美国是住房租赁市场最为发达的两个国家，对这两个国家住房买卖价格与租金的协整检验表明，两国的住房销售价格指数和住房租赁价格指数之间存在协整关系，亦即住房销售价格和住房租赁价格存在长期均衡关系，住房价格在长期内受到住房租金价格影响。这在一定程度上证明了“住房租买选择机制”在稳定住房买卖价格上的作用，可以解释德国长期以来住房价格极其稳定的现象。当然，美国住房价格仍有较大波动，我们认为这与房地产市场制度对房地产投机的抑制程度有关，相对而言，美国对房地产投机的抑制强度弱于德国。

目前上海住房租赁市场除了满足一部分居民因工作流动性而产生的主动性承租需求外，主要是满足中、低收入者因买不起住房而被迫产生的承租需求。住房租赁市场尚不能作为城市稳定性住户解决住房问题的常规渠道，不具有对住房买卖市场的住房供给替代功能。因此，上海住房市场上缺乏“租买选择机制”。这使得住房买卖市场的价格缺乏内在约束，这是产生图4所示上海住房价格指数与租金指数渐行渐远的重要原因。