【摘要】：摘 要 城市化是中国经济社会发展的一个重要进程，十八大以后中国城市化将进入发展的关键时期。本课题探讨的是，在城市化的过程中，外来人口对上海住宅市场的影响，以产业结构作为分析视角。本报告首先介绍了上海外来人口的现状特征，包括年龄、教育、性别、婚姻及就业和居住特征。绝大部分行业这两个指标都在降低，上海能容纳的相对就业人数在下降。
摘 要 城市化是中国经济社会发展的一个重要进程，十八大以后中国城市化将进入发展的关键时期。本课题探讨的是，在城市化的过程中，外来人口对上海住宅市场的影响，以产业结构作为分析视角。本报告首先介绍了上海外来人口的现状特征，包括年龄、教育、性别、婚姻及就业和居住特征。然后分析了随着上海产业结构调整，外来人口的流入是否会发生变化，就此测度了两个相关系数，即就业吸纳系数和就业弹性系数，发现不同产业的这两个指标的确存在区别。绝大部分行业这两个指标都在降低，上海能容纳的相对就业人数在下降。其次，一些产业的就业弹性相对比较高，恰恰是那些低端人口就业的行业。以上研究说明外来人口的进一步流入仍将以低端为主，且流入容量逐渐减少。最后本报告分析在这样的情况下，外来人口对住宅市场有什么影响。本报告通过两个模型，一个是对销售均价；另一个是对租赁指数的影响来研究这一规律。研究发现在第一个模型中，即对住宅销售均价的影响，只有高端外来人口的数量是有显著影响的。在第二个模型中，只有低端外来人口的平均工资是有影响的。本报告解释了其中的机理，并据此提出了相关政策建议。
关 键 词 产业结构，外来人口，住宅市场
课题编号 上海市人民政府发展研究中心决策咨询课题（2015-GR-21）
课题负责人 王盛
课题参与人 黄芝兰，顾伊丽
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