新波多斯维尔

次贷危机之后，人们担心的事情之一就是这种现状：缺乏大量现金和星级信用评估的人（也就是大部分人）没有能力购买房屋，而华尔街却能够继续影响房屋市场。这种影响未必对大众有利，将促成大批新的波多斯维尔地区—投资人掌握的无人社区。他们不在乎社区中发生了什么，只要付账就行。大部分普通美国人需要抵押贷款来购买房地产，在现行的房屋价格和收入下，一个典型的家庭将花费超过20年才能攒够一套包含过户费用的房屋的10%预付定金。[15] 但他们得不到贷款，因为在危机后的世界中，银行对信贷收得比以往更紧。（银行会辩解说是因为监管条例，但许多专家认为，这只是因为个人贷款利润更低且比其他业务风险更高。）此外，许多个人都没有稳定的就业、储备现金和现在要得到抵押贷款所需要的越来越高的信用评分。现在一般的个人抵押贷款需要20%-30%的即期付款和700分及以上的信用评分，尽管有大约2/3的美国人评分低于750分。

这当然涉及问题的根源，即要真正创造能让个人有所发展的房屋市场，我们不仅需要更加合理的抵押贷款条例，还需要更加可持续的复苏和更多优秀的中产阶级，好让消费者能够建立进入市场所必需的金融保障。“没有快速解决的办法。你需要更高的就业率和工资（来支持房屋市场消费）和更宽松的信贷要求。”乔纳森·米勒说。他是米勒萨缪尔公司，一家总部设在纽约的房地产股价公司的CEO。

但要解决这些问题，你还需要偏向房主而非投资人的政策。自2008年以来就很少有这样的政策。许多人，包括我自己，会声称政府工作人员，如前任财政部长蒂莫西·盖特纳在次贷危机后应当更加迅速地采取更多行动为房主兜底，而不是救助银行。如果他们这样做了，商业街将可能在复苏过程中走得更远，因为房屋市场在经济中占据的比例相当大（直接数据为15%，如果考虑间接数据将更大）。[16] 但实际上，他们救助了银行，后者并未向个人房主提供借贷，结果造成了—令人震惊的—普遍性的更加严格的抵押贷款筛选。（一个值得注意的例外是巨额抵押贷款，单一家庭贷款额超过41.7万美元的贷款。要得到这种贷款变得更加容易了，因为放款人现在希望主要和社会经济的顶层进行交易。）[17]

沃伦参议员在2014年的回忆录《奋斗的机会》中描述了一个与盖特纳关于这个话题的相当意味深长的对话。沃伦问他在2009年秋天，收回房屋并拍卖的案例越来越多，他为什么不为房屋主人多做些什么。而盖特纳的回答呢？银行一次只能应付那么多拍卖，所以财政部的计划经历了校准，发布的解除取消抵押品赎回权刚好够为银行自己“给跑道喷上泡沫”，好让银行不至于垮掉。沃伦说，“数百万人被扔到大街上，但财政部长相信政府最重要的职责是为银行脆弱的小屁股提供软着陆。” [18] 这种看法是我和盖特纳部长关于这项话题所有对话的真实写照。

私募股权踏入了这场功能失调的辩论中，已经做好准备从这场金融业亲自挑起的危机中盈利。奥巴马政府实际上欢迎他们的做法，希望私人投资者能帮忙稳定房屋市场。[19] 从某种角度来说，这个方法奏效了。穆迪公司的经济学家马克·赞迪和亚当·卡明斯指出，私募股权买家在危机后的确在一些被虎视眈眈盯着的区域里设下了最低价格。“心理承受能力有限的人不适合在这种黑暗的经济时期购买房屋。”他们写道。有些卖家可能不想等个人买家凑齐所需款项。[20]

然而，私募股权也将自己独有的重大风险带入了房屋市场和代表着金融化的商业模式中—在这个模式中，盈利的唯一动力就是为自己盈利，而不是为更广泛的经济创造财富。私募股权的运作模式与银行业中杠杆化最严重的部分非常相似，但还要更强大，因为在诞生后的40年中，私募股权公司已经打磨好了一个商业模式，专门从每一个目标公司中尽可能多地吸取财富，同时自己的花费或风险越小越好。现行的商业模式“自20世纪70年代和80年代的股东股票革命和杠杆收购运动中诞生。”艾琳·阿佩尔鲍姆说。她是华盛顿经济和政策研究中心的高级经济学家，同康奈尔大学的露丝玛丽·巴特教授合著了影响力很大的作品《私募股权揭秘》（Private Equity at Work）[21] 这反映了我们在第3章到第5章中探讨过的问题。按照阿佩尔鲍姆和巴特的说法，私募股权的崛起代表着“美国商业概念的根本转变—从将之看作是生产性企业和为广大股东的需求服务的稳定机构，到将之看作用来购买和销售的打包资产，唯一的目标就是股东价值最大化。”

如果市场是一片海，黑石集团这样的私募股权公司就是大白鲨，利用债务、杠杆、资产剥离、避税和合法的阴谋诡计为自己谋取最大利益，不惜牺牲几乎所有人—他们的投资人、有限责任股东、资产组合公司和其中的工人，当然还包括整个社会。[22] 在2012年总统竞选时，米特·罗姆尼的候选资格引发了关于私募股权公司实际上到底创造了就业还是损害了就业的激烈辩论。研究结果有许多种解释，但结果是，在私募股权公司手中待太久的公司的就业率整体下滑。在零售就业破坏行业尤其严重，虽然对谱系的另一端一些公司来说，私募股权对就业的整体影响最多也就是适中。[23] 但明白无误的是，私募股权模式以他人的极大代价富裕了少数投资人，甚至比华尔街的大多数现行模式还要更加严重。不要忘记私募股权公司虽然可能以拥有者的身份运作（虽然他们常常不接受监管或不交那么多税），但他们本质上是金融中介。他们挣钱未必是通过做大蛋糕，而是通过拿走更大的一块蛋糕。