研究理论与研究方法的支持

房地产价格周期的概念源自宏观经济周期。二战前后，世界经济大萧条引发了人们对经济周期波动的重视，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分也成为经济学者的研究对象，并在20世纪80年代西方国家经济滞涨（stagflation）时期逐渐发展为一个独立的研究领域【注：刘学成.国外房地产周期研究综述[J].中国房地产，2001，（04）：9~12】。早期国外的研究也已经证实房地产价格存在周期波动现象（Wheaton，1987；Grenadier，1995；Quigley，1999）【注：Grenadier.S.R..Local and National Determinants of Office Vacancies[J].Journal of Urban Economics，1995，37（1）：57~71.Quigley，J.M..Real Estate Prices and Economic Cycles[J].International Real Estate Review，2（1）：1~20.Wheaton，W.C..The Cyclic Behavior of the National Office Market[J].Real Estate Economics，1987，15（4）：281~299】。除此之外，对各种类型的房地产价格周期如住宅、办公楼、写字楼的研究也得到发展。研究内容从宏观方面多集中于国际、国家或区域周期的识别和对比分析，从微观上则集中于城市、子市场或具体区位的周期识别、解释和特征分析。对于周期划分方法和影响因素的实证研究则随着多元统计分析、计量经济学等的发展而成为周期研究的重点。在住宅价格周期的划分方面，传统方法是针对数列去除趋势化（de-trend），使用的方法如H-P滤波（Hodrick-Prescott filter）以及B-P滤波（band-pass filter）（Harvey，1989；Harvey et al.，1993；Cooley et al.，1995；Hodrick et al.，1997；Stock et al.，1999；Harvey et al.，2008）【注：Harvey，A.C..Forecasting，Structural Time Series Models and the Kalman Filter[M].Cambridge University Press，Cambridge，1989.Harvey，A.C.，Jaeger，A..Detrending，Stylized Facts and the Business Cycle[J].Journal of Applied Econometrics1993，8（3）：231~248.Cooley，T.F.，Prescott，E.C..Economic Growth and Business Cycles.In：Cooley，T.F.（Ed.），Frontiers of Business Cycle Research[M].Princeton University Press，1995.Hodrick，R.，Prescott，E.P..Postwar Business Cycles：An Empirical Investigation[J].Journal of Money，Credit，and Banking1997，29：1~16.Stock，J.H.，Watson，M.W..Business Cycle Fluctuations in US Macroeconomic time series[J].In：Taylor J.B.，Woodford，M.（Eds.），Handbook of Macroeconomics，1999，（1）.Harvey，A.C.，Trimbur，T..Trend Estimation and the Hodrick-Prescott Filter[J].Journal of Japanese Studies，2008，38（1）：41~49】，对去除趋势化后的数据进行判断以确定波动的转折点进而划分周期。近年来，马尔可夫转换模型（Markov-switching model）则为较多学者采用，Goldfeld和Quandt（1973）所提出的马尔可夫状态转换回归（Markov-switching regression）更主要在处理住宅价格的结构性转变问题。【注：Goldfeld，S.M.，Quandt，R.E..A Markov model for switching regressions[J].Journal of Economics.1973，（01）：3~16】在住宅价格周期的影响因素方面，多选择经济基本面的变量来进行回归分析以判断影响周期波动的因素。比较经典的是Poterba（1991）以建筑成本、人口因素、收入作为主要变量进行时间序列的截面回归来分析美国住宅价格上涨的影响因素。【注：Poterba，J.M..Housing price Dynamics：The Role of Tax Policy and Demography[J].Brookings Papers on Economic Activity，Vol，1991，（02）：143~148】国内关于住宅价格周期的研究较少，早期的研究同国外早期的研究类似，多为周期的识别和特征分析，而且多是将各类房地产作为一个整体，分析的是房地产的周期（何国钊等，1996；梁桂，1996；谭刚，2001；中国社会科学院财贸经济研究所，2002）【注：何国钊，曹振良，李晟.中国房地产业周期研究[J].经济研究，1996，（12）：51~57.梁桂.中国不动产经济波动与周期的实证研究[J].经济研究，1996（7）：25~30.谭刚.房地产业周期波动——理论、实证与政策分析[M].北京：经济管理出版社，2001.中国社会科学院财贸经济研究所.中国房地产业周期波动：解释转移与相机决策[J].财贸经济，2002（7）：26~33】。其他相关研究多是实证研究住宅价格波动的影响因素或者论证某影响因素对住宅价格的影响（潘爱民等，2012；郭垂江等，2013）【注：潘爱民、韩正龙.经济适用房、土地价格与住宅——基于我国29个省级面板数据的实证研究[J].财贸经济，2012，（02）：106~113.郭垂江、王慧晶.城际铁路对沿线城市住宅价格的影响分析[J].铁道运输与经济，2013，35（01）：88~92】。另外，也有部分学者研究与住宅价格周期相关的房地产景气循环和房地产泡沫（中国人民银行武汉分行金融研究处课题组，2006；李泽明等，2012）【注：中国人民银行武汉分行金融研究处课题组.湖北省房地产景气循环与宏观调控研究：基于合成指数与自相关滞后分布模型的分析[J].金融研究，2006，（04）：166~175.李泽明、刘依依、张乾瑾.我国房地产泡沫的实证分析[J].统计与决策，2012，（14）：145~147】。住宅价格周期包括住宅价格扩张和收缩的交替反复运动，住宅价格的扩张和收缩表现为住宅价格的波动，但是住宅价格波动不能等同于住宅价格周期，住宅价格波动是住宅价格周期波动和长期趋势波动的合成运动，因此住宅价格的波动不一定呈现出交替的周期反复。那么，研究住宅价格周期的影响因素就要直接以住宅价格周期而不是以住宅价格的波动为研究对象。

目前，国内直接以住宅价格影响因素为自变量，以住宅价格周期为因变量探索二者之间关系的研究较少。Agnello和Schuknecht（2011）采用二项Probit（Binary-Probit）和多元Probit（Multinomial-Probit）模型，以住宅价格周期为因变量，研究了18个工业化国家1980~2007年住宅价格扩张与收缩的影响因素，为我们提供了住宅价格周期研究的新视角【注：Agnello，L.，Schuknecht，L..Booms and Busts in housing markets：Determinants and implications[J].Journal of Housing Economics，2011，（20）：171~190】。Harding和Pagan（2002）根据美国较权威经济研究机构National Bureau of Economic Research（NBER）判断经济周期转折点的法则，在判定转折点的基础上，建立三角图法（triangular methodology）来界定周期的特征量，即长度（persistence），振幅（magnitude）和严重度（severity）【注：Harding，D.，Pagan，A..Dissecting the cycle：a methodological investigation[J].Journal of Monetary Economics，2002，49：365~381】。这种方法根据周期运行的转折点来判断周期的特征，抓住了周期波动的关键所在，能够在辨别周期转折点和周期阶段的同时，明晰周期的特征，为寻找不同周期阶段的影响因素进行思维上的启示。本书正是基于中国住宅市场的现实情况，选取全国及31个省市的住宅相关统计指标，根据三角图法划出住宅价格周期阶段，得到实证研究的因变量，分析中国不同省份的住宅价格周期特征，根据经验研究分析住宅价格周期的影响因素，然后用probit模型进行实证检验，最后得出分省份的住宅价格周期影响因素。

为了分析全国及各省份住宅价格周期影响因素的规律性，使实证结果更具有理论价值和实践意义，本书在划分住宅价格周期阶段和得到周期影响因素结果后，进一步分析具有相同周期特征和相似住宅市场状况的省市在影响因素方面的特征。因此，在划分出周期阶段后，本书根据周期长度特征将全国及各省份归为“扩长缩短”、“扩短缩长”和“扩缩相等”三种类型，同时用房价收入比指标代表住宅市场状况对全国及各省份进行聚类，将聚类的结果和周期特征划分结果进行交叉分析，得出具有相同周期特征和相似市场状况的省市群，在此基础上分析各省市群住宅价格周期影响因素的规律，从而为政府制定分区域的宏观调控政策和企业进行跨省份的住宅开发投资决策提供理论支撑和建议。