现状与理论的差距

房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，不仅关乎国计民生，而且能在很大程度上反映和影响整个经济的发展状态（周建军等，2011）【注：周建军，代之祥，龙娟.金融政策对中国房地产周期波动的影响[J].经济问题探索，2011，（11）：6~13】。从国际上来看，自17世纪至20世纪90年代初期，全球范围内42次重要的经济与金融危机中有一半左右与房价的暴涨与暴跌有关（Kindleberger，2000）【注：（美）查理斯P金德尔伯格（Charles P.Kindleberger）著；朱隽，叶翔译.经济过热、经济恐慌与经济崩溃：金融危机史[M].北京：北京大学出版社，2000】。作为全球第一大经济体的美国，从二战以来，在宏观经济的运行中共经历了十一次经济衰退，除了两次是以1953年朝鲜战争结束和2001年网络泡沫破灭为开端外，其余九次均是以住宅市场的先行转折为开始，尤其是2007年引发全球金融危机的次贷危机。次贷危机是美国住宅市场金融创新失败的产物，它的影响通过流动性传导至全球经济，对全球经济的发展带来了负面影响。根据联合国统计司（United Nations Statistics Division）公布的数据，2007年美国经济总量占世界总体的25.22%【注：数据来源http：//unstats.un.org/unsd/snaama/dnllist.asp】，是世界第一大经济体，次贷危机之后，美国经济增长率由2007年的1.90%下降到2008年的-0.30%【注：数据来源World Economic Outlook，September2011】。国际货币基金组织（International Monetary Fund）认为，美国经济增长率每下降一个百分点，拉美国家经济增长率将下降0.22个百分点，而亚洲新兴市场国家将平均下降0.13个百分点。可见，由住宅市场收缩（bust）引发的经济衰退对世界经济的正常运行会产生重大影响。此外，住宅市场的过度繁荣引发的泡沫（bubble）对宏观经济也会产生重大的破坏，如20世纪90年代的日本房地产市场泡沫。据统计，日本全国土地市值由1986年的1257万亿日元上涨至1990年末的2365万亿日元，短时间内增长了88.15%，可见其泡沫的严重度。此外，家庭部门因购买住房和土地的负债比重从1980~1985年的平均42%上升至1986~1990的49%【注：王雪峰.日本房地产泡沫与金融不安全[J].日本研究，2007，（01）：41~48】，泡沫破灭后，日本的政治、经济乃至社会生活从此步入了“失去的十年”（the lost decade）。从以上内容可以看出，从20世纪90年代日本房地产泡沫，到2007年美国次贷危机，再到2008年后全球金融危机，这些宏观经济事件都与住宅市场的扩张（boom）和收缩（bust）存在密切的关系。那么，是什么因素推动了住宅市场的扩张和收缩，进而间接影响到宏观经济整体运行呢？

从国内来看，我国住宅市场早期实行计划分配制度。政府从1983年开始允许私营开发商建造住宅，同时政府和事业单位也对职工进行政策性福利分房，因此人们缺乏购买私营开发商新建住宅的动机（Chen，1996；Chen et al.，2011）【注：Chen，A..China’s urban housing reform：Price-rent ratio and market equilibrium[J].Urban Studies，1996，33（7）：1077~1092.Chen，J.，Guo，F.，Wu，Y..One decade of urban housing reform in China：Urban housing price dynamics and the role of migration and urbanization，1995~2005[J].Habitat International2011，35（1）：1~8】。1990年5月，我国出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》奠定了房地产市场形成的基础。1994年7月，国务院发布实施《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房实物分配的方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式。1998年7月，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，停止实物福利分房，实行住房分配的货币化。住宅供给逐渐变成一个开放和私营的市场（Chen，1996；Chen et al.，2011）【注：Chen，A..China’s urban housing reform：Price-rent ratio and market equilibrium[J].Urban Studies，1996，33（7）：1077~1092.Chen，J.，Guo，F.，Wu，Y..One decade of urban housing reform in China：Urban housing price dynamics and the role of migration and urbanization，1995~2005[J].Habitat International2011，35（1）：1~8】。随着房地产市场蓬勃发展和壮大，房地产业成为国民经济的重要增长点，并起着带动经济发展的作用。【注：周建军，代之祥，龙娟.金融政策对中国房地产周期波动的影响[J].经济问题探索，2011，（11）：6~13】房地产开发投资对GDP的总贡献率，在1998年为15.03%，到了2007年已上升到27.49%【注：资料来源为CREIS中指数据】，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。伴随着房地产业发展和壮大的是住宅价格的迅速上涨和波动，如图1-1所示。

自1998年国家取消福利分房制度开放住宅市场以来，住宅价格整体上呈上涨趋势，用CPI平减和用X12季节调整后的全国住宅销售均价从2000年第一季度的1911.12元/m²，上升到2012年第四季度的4292.34元/m²，增长了124.60%。住宅价格在局部上则呈迅速上升或下降的波动趋势，2007年末房价同比指数为109.97；在国际金融危机后，2009年初降到95.76，而到2009年末，房价指数增长到同比115.2的历史高位，此后又出现下降趋势。【注：资料来源为CREIS中指数据】为了抑制住宅价格上涨脱离经济基本面（economic fundamentals），平滑住宅价格异常波动，促进住宅及房地产业与经济的协调发展，政府从2003年开始实施了一系列的调控政策。继2005年国八条，2006年国六条、国十五条，2008年降息救市，2009年新国十条，2010年国十一条、国十条，2011年新国八条之后，政府于2013年2月20日出台住宅市场调控的新举措——国五条，为了便于直观把握和分析政府实施住宅市场宏观调控的措施和方向，表1-1列出了国五条政策的具体内容。

从上表可以看出政府从住宅市场的供给和需求等方面实施了相应措施，那么政府实施一系列的宏观调控措施时是否明确了住宅周期阶段？是否抓住了影响住宅价格周期的实质因素？即针对影响住宅价格扩张或收缩的关键因素制定相应的举措，有效抑制房价的过快上涨或异常下跌。此外，我国31个省级行政区（台湾省、香港特别行政区和澳门特别行政区除外）之间经济发展水平，住宅市场发育程度存在着地域差别，政府在实行调控政策时是否根据各省住宅市场客观实际采取不同的措施？若对住宅价格波动现象背后所隐含的住宅周期阶段和阶段性影响因素不明晰，此时调控的风险不仅较高，也可能存在政策延迟与负面的政策外溢。因此，辨别住宅价格周期阶段，分析通过调控哪些因素可以有效控制住宅价格的扩张与收缩这一研究十分必要。