结构与演化理论

产业地产系统结构与演化理论是产业地产认识论的重要组成部分，它有利于分析产业地产结构状态、相互关系、空间变化规律。本节主要从金融、市场、产品三个方面论述。

1. 投资结构

1）概念与分类

产业地产投资结构是指产业地产投资在不同时间、空间、主体以及各类具体产业地产类型之间的比例关系与内在联系，分为主体结构、时空结构。

（1）主体结构：投资主体有国有、民营，国内、国外等之分。

（2）时空结构：是产业地产存量资产与增量投资的地域分配比例，有东、中、西的梯度转移及西中东的布局，需要有政策因素如丝绸之路计划等。尚有年际分析、空间分析等。

2）投资结构分析

（1）投资结构的调整有宏观上的区域调整以及微观上的政策、经济措施。

（2）投资主体多元化理论。

（3）空间布局理论——区位分工论：绝对优势论、比较优势论、生产要素禀赋论。

（4）投资结构与经济结构、就业结构、消费结构的关系。

（5）投资结构优化：一是信息完善；二是投资主体；三是拓展用途结构（产品结构），如增加产业地产投资等。投资系统要适应经济系统的动态变化，并相互促进，投资系统的结构优化是在过程的动态优化中实现。

（6）投资结构合理化的方向：一是适应区域经济发展水平；二是供需均衡或波动在市场能够接受的范围内；三是充分利用地区的比较优势以及产业的竞争优势。

2. 资本（融资）结构

1）概述与分类

融资结构基本划分为内部融资和外部融资。内部融资又分为保留盈余与折旧融资；外部融资又分为股权融资与负债融资。内部融资的保留盈余根据中国财务规定，一般包括公积金、公益金以及未分配利润，它的高低取决于企业的盈利能力及其股利分配政策（尤其是公司的现金股利政策）。固定资产折旧也属于内部融资，固定资产从购置到更新存在较大的“时间差”，使得这部分本应用于补偿固定资产损耗的现金流成为游离于固定资产之外的“闲置资金”，企业可以利用这部分“闲置资金”扩大投资、追逐利润。因此，内部融资包括盈余公积、未分配利润和折旧。在外部融资中，股权融资是一种非常重要的融资手段，它包括股本和资本公积。债务融资又包括长期借款、短期借款、预收账款、应付债券和其他，其中其他包括应付账款、应付票据、其他应付款等。

（1）按产业地产投资的经济内容可把产业地产投资的类型分为：土地开发投资、房屋开发投资、产业地产经营投资、产业地产中介服务投资、产业地产管理和服务投资。

（2）按产业地产投资的领域不同可把产业地产投资的类型分为：商业地产投资、产业地产投资和住宅地产投资。

（3）按投资的成本结构分为：土地成本、建安成本、配套成本、运营和其他成本。

2）资本结构的基本定义

企业资本结构也称融资结构，就一般意义而言，资本结构是指股权资本与债权资本的比例关系，它反映的是市场经济条件下企业的金融关系，即以资本和信用为纽带，通过投资与借贷构成的股东、债券人和经营者之间相互制约的利益关系。狭义的资本结构是指企业各种长期资本价值的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债权资本的构成及其比例关系。广义上则指企业各种要素的组合结构。资本结构是企业融资的结果，它决定了企业的产权归属，也规定了不同投资主体的权益以及所承受的风险。

资本结构反映的是企业债务与股权的比例关系，它在很大程度上决定着企业的偿债和再融资能力，决定着企业未来的盈利能力，是企业财务状况的一项重要指标。合理的融资结构可以降低融资成本，发挥财务杠杆的调节作用，使企业获得更大的自有资金收益率。关于融资结构问题的研究，始于MM定理[1]，其核心思想是：在一定的假设条件下，企业价值与其所采用的融资方式即资本结构无关。然而由于MM定理的假设条件与现实相差太远，使得其结论无法解释现实中企业资本结构的选择行为。

3）资金结构的不合理状况分析

产业地产开发主要的资金来源是定金与预订款，企业自筹较少，定金与预付款中有相当部分是个人银行按揭贷款。

（1）融资渠道单一。银行贷款至今仍然是我国产业地产公司最主要的融资渠道，这种融资方式给我国银行业带来了沉重的负担。

（2）股权结构失衡。国有公司普遍存在所有者缺位，出现内部人控制度等现象，公司的经营者对风险比较厌恶，股权结构以及公司债券市场发展的严重滞后等原因使得公司管理效率不高，股权融资额大大高于债务融资额，所以我国产业地产上市公司对外部资金依赖性较高，且有逐年递增趋势。

（3）资产负债率高。我国大部分产业地产公司拥有的权益资本普遍偏少，不足的资金需求就需要靠银行贷款等融资方式来取得。据央行的《产业地产业的发展与金融的支持》分析，我国在土地购置和产业地产开发所需资金的百分之八十左右都直接或者间接源于银行业，产业地产公司的资产负债率偏高。

4）资本结构优化对策

（1）增强产业地产上市公司盈利能力，提高内部融资比例。盈利能力提高，有利于提高公司的偿债能力，可以将风险降至最低。产业地产上市公司应通过管理、销售等方面的创新、合理配置资产、加速资金周转、降低产品成本、改进产品质量和结构等措施提高产品市场占有率和销售速度，增强盈利能力，加快资金回笼，偿还负债，进而降低公司面临的相关风险。内部融资是企业最为可靠的融资方式之一。对于产业地产上市公司来说，保证企业的盈利，是其提高其内部融资的基础。内部融资主要靠企业内部的资金积累，因此产业地产上市公司要强化现金流控制，保证资金链顺畅，要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。

（2）加快产业地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例。对于产业地产企业，债券融资是一种成本相对较低的融资方式，可以作为银行贷款较为合适的替代融资产品。为了推进了我国企业债券市场的发展，在完善相关立法和加强监管下，可以适当增加产业地产上市公司发行短期融资券和可转换债券的规模。

（3）加大产业地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例。对于产业地产上市公司来说，应当重视股权融资和引入信托基金，拓宽融资渠道，从而提高直接融资比例。股权融资是产业地产上市公司与资本相结合的理想融资渠道。通过股权融资，产业地产上市公司可提高自有资本金比例，改善企业的资本结构以降低财务风险。在产业地产公司融资的各种渠道中，每种融资渠道都有各自的优缺点，能适合不同规模的产业地产公司使用，使用多种渠道融资不仅可以使融资问题变得相对容易方便，而且还可以规避使用单一融资渠道带来的较高的风险，优化产业地产公司资本结构。

3. 金融系统结构演化

一是从简单融资手段到各类复杂的融资方式演进；二是产业金融从行政或银行走向市场化；三是孵化器、风险投资作用面扩大、强度增加。

从宏观上说，产业地产市场结构包括总量结构、供求结构、区域结构。要实现产业地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持产业地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握产业地产市场上的这些主要结构关系。

1. 分类

（1）总量结构：从产业地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察产业地产供求之间的总量差距。

（2）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

（3）区域结构：分析在全国不同地区之间，产业地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，产业地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。

2. 供求结构关系分析与预测

1）供求结构静态平衡关系分析

（1）设一定时期供应量为S，则针对不同的产品结构分别为S1（S11，S12）——住宅（高、低），S2（S21，S2）——商业（办公楼、商业），S3（S31，S32）——产业（定制、通用）。相应的需求量为D。

（2）当ΣS=ΣD，Si=Di， S1/ΣSj=D1/ΣDj为供求结构协调的条件。

（3）当ΣS>ΣD，Si<Di，则处于卖方市场，有可能存在S1/ΣSj=D1/ΣDj，但供求失衡；有可能存在局部的Si=Di，Si<Di，Si>Di，则系统内部是一个不平衡的市场。

（4）当ΣS>ΣD，Si>Di，则处于买方市场，分析同上。

2）供求结构动态平衡关系分析

各类不动产的动态变化趋势主要表现为平衡到平衡、失衡到平衡、平衡到失衡、失衡到失衡四种状态。

设Si、Di为上期的供应与需求，Si′、Di′为下期的供应与需求，则产业地产市场供求结构应为下述四种之一（见表2-9）。

表2-9　产业地产供求结构动态平衡变化

3）供求结构变化预测

（1）定性分析。

方法有德尔斐法、主观概率法等。

基本需求将维持较高水平：从国家的各项鼓励政策来看，中小企业将进入快速增长阶段，从而使企业对产业地产的需求也随之大幅提升。

扩大再生产、结构升级、产业转移需求将出现上升态势：后者需求主要出现在中西部地区。

需求结构将迎来趋势性转变，满足基本生产需求的厂房、中低端办公楼市场需求将进入稳定增长期，服务性产业地产市场需求将进入高速增长期，例如高端生产性服务、旅游、休闲农业等。

（2）定量预测。有三种方法：

① 当影响市场供求结构变化的因素没有出现急剧的变化时，可用需求——供给弹性差值指标来预测市场供求结构的变化趋势（公式2-1、2、3）。

εi=ηi-γi

（2-1）

ηi=[△Di/Di]/[△NP/NP]

（2-2）

γi=[△Si/Si]/[△NP/NP]

（2-3）

εi为某类物业的需求——供给弹性差值；

ηi为某类物业的需求收入弹性；

γi为某类物业的供给收入弹性；

Di和△Di分别为社会对该类物业在基期的需求量和报告期与基期相比的需求增量；

Si和△Si分别为社会对该类物业在基期的供给量和报告期与基期相比的供给增量；

NP和△NP分别为基期的国民收入和报告期的国民收入增量；

当εi=0时，说明该类物业供需协调；当εi>0时，说明该类物业供不应求；当εi<0时，供过于求，如数值较大，则物业大量积压。

② 灰色系统理论预测：选取竣工与销售面积指标作为预测变量，应用历史数据经过预测得到GM（1，1）预测模型的时间响应序列的方程，经过灰色预测计算求得来年的竣工与销售面积比值。

③ 多元线性回归模型

采用多元线性回归模型来表示产业地产市场需求量与各因素之间的关系，其自变量与因变量的关系可表示为（公式2-4）：

Y=b0+b1X1+b2X2+...+bpXp+ε

（2-4）

其中，X1，X2... Xp为自变量，Y为因变量，ε是服从正态分布N（0，δ2）的随机变量，b0，b1...bp为待估参数。

线性回归方程的检验方法主要包括模型拟合程度R检验、方差分析（F检验）、检验三种检验方法，分别对模型的预测值与观测值的相关系数、线性回归的整体显著性、线性回归中各回归系数b的显著性三个方面进行检验。

通过对各因素的相关性分析，得出了对因变量产业地产市场需求（即产业地产销售面积）影响程度较大的3个自变量，即年人均可支配收入、城镇储蓄存款、市区年末总人口，则可建立一元三次线形回归模型。

3. 区域结构

区域结构分析在全国不同地区之间，产业地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，产业地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。产业地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了产业地产市场是地区性市场，人们认识和把握产业地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对产业地产市场进行划分，是产业地产市场划分的主要方式。

地域所包括的范围可大可小，由于产业地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市产业地产市场、上海市产业地产市场、武汉市产业地产市场等。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的产业地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分，如上海浦东新区产业地产市场、北京亚运村地区产业地产市场、深圳市罗湖区产业地产市场等。从把握某一更大范围产业地产市场状况的角度，除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省产业地产市场、山东省产业地产市场等。当然我们还可以说中国华北地区产业地产市场、美国产业地产市场、东南亚地区产业地产市场、亚洲产业地产市场、世界产业地产市场等。但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对产业地产投资者的实际意义也就越小。

上述划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将几种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。

产业地产的产品结构是从经济发展阶段出发，考察产业地产市场中标准厂房、定制厂房、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。

产品结构规划应遵循工业生态学原理，结合循环经济理念，进行产品的空间布局。一是按照行业产业链法则进行集成，以具有资源或知识成果的龙头企业为核心，龙头可以有一个、两个或以上，沿产业链上下拓展，形成合理的链——网式产品系统结构（产业集群）。二是按照区域，以工业共生和物质循环法则进行集成，以高新产业为主体，一般为多核——多模块的链——块产品系统结构（产业集群）。一核吸附多家企业构成模块（块状经济），模块内以龙头企业为核，以产品流为主线形成产品代谢链，构成子链网。

产业地产的产品结构要在上述两种产业集群模式下进行规划布局。

由于不同类型产业地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照产业地产的用途，将其分解为若干子市场。如科研中试物业市场（含办公、实验室、商业市场等）、休闲旅游物业市场（配套住宅、商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特殊物业市场等。

产品系统结构演化一是从简单、标准产品向定制化发展；二是业态增加并有持续创新；三是复杂性增加。

总体来讲，产业地产有利于产业演化向着集聚度增加、融合度增高、生态化提高方向进行。市场的作用产业地产集聚度增加，到一定程度后，效率降低，需要外溢、转移，为不发达地区提供机会。进而到一个新的增长极，点到线，线到面，形成新的产业集群。