浅析年深圳房地产市场房价暴涨的原因

2015级技术经济与管理专业　王倩茹

摘　要：房地产市场的波动由价格体现，房屋的供求关系影响了房屋的价格。深圳的入户政策，为房地产市场提供了便利的利率政策，深圳庞大的人口密度直接表明了深圳房地产市场产品的供不应求。放松的限购政策和内外的投资需求也增加了对深圳商品房的需求。这一系列的原因使2015年深圳房地产涨幅领跑全国。房地产市场本身存在一定的局限性，可以通过收紧入户政策、控制人口密度等方式来控制人口数量，同时坚持国家的限购政策，以此来抑制房价的过快上涨。

关键词：房地产；价格；政策；投资

对于高速发展的中国来说，房地产作为一个新兴行业，在我国国民经济中起着举足轻重的作用。它是国民经济发展的一个基本的生产要素，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。房地产业不仅可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；改善人们的居住和生活条件；可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；为城市建设开辟重要的积累资金渠道；同时带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；有利于产业结构的合理调整；深化住房制度的改革，调整消费结构；还可以吸引外资，加速经济建设，扩大就业面。因此，维持房地产市场的健康发展非常重要。

随着我们城市化速度的加快，我国房地产市场波动频率高，房地产市场的波动现象主要通过房屋价格来体现。2015年，深圳的房地产市场涨幅最大，飙至全国第一。

一、深圳房地产概况

深圳是我国经济改革开放的前沿阵地，改革开放以来，深圳房地产业也得到了迅猛的发展。房地产作为国民经济的一大支柱，对深圳经济的增长起着不可低估的作用。有数据显示：1985年，深圳房地产业的增加值在GDP的占比还不到1%；1990年，增长到5.3%；1995年，达到7.4%。1995年后，深圳房地产房屋的供给情况已经大大地超过市场的需求情况。空置房的数量也在逐年增加，深圳也开始了住房商品化的改革之路，房地产市场也在发生着转变。1998—2002年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约15%，每年平均直接拉动GDP增长约1.2%。同时，房地产业的快速发展也不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车等20多个行业的快速发展，为深圳市经济持续快速增长做出了积极的贡献。

由于地区经济发展水平、自然禀赋等方面的差异，必然使房地产业的发展及价格波动具有鲜明的区域特征。深圳行政区规划面偏小，只是广州土地面积的八分之一，而管理人口已经突破1 000万人，巨大的人口密度使深圳的房地产具备了价格上涨的原初动力。2006年，深圳商品房销售价格比上年上涨12.3%，2007年，上涨幅度位居全国首位，超过了北京、上海等一线城市，增长幅度远高于全国平均水平。

二、深圳地区房地产市场房价暴涨的原因

2014年以来，深圳新房、二手房的房价涨幅领跑全国，连续8个月上涨，有的片区出现了20万元/平方米的超高价，而热门区域的龙华，从2014年到2015年上演着房地产均价破3万元，冲4万元，上5万元的激情大剧；而位于福田中心区的均价，即将告别“4时代”。国家统计局近日发布的数据显示，全国70个大中城市10月新建商品住房价格按月上涨0.2%，为连续第6个月上涨，但涨幅较9月的0.3%回落0.1%。10月房价上涨的城市减少，下跌的城市增加。其中，上海房价按月上涨2.1%，涨幅最大；而深圳房价则按年大涨40.36%，涨幅全国最高。

1. 利率政策

2015年“3.30”新政落地后，截至4月12日，深圳有8家银行下调了二套房首付成数。有8家银行调整了首套房贷款利率，且全部为下调。调整以后，深圳共有5家银行的首套房利率在9折以下，其中农业银行利率低至8.5折，北京银行、建设银行、交通银行、招商银行利率均降至8.8折。此外，工商银行、光大银行及邮储银行的首套房利率也下调至9折。总体来看，深圳的房贷利率创历史新低。虽然只降了很小一点，对于降低购房成本来说实际意义不是很大，但是为购房者提供了一定的价格下降的心理暗示，一旦利率折扣低到一定的程度，消费者自然会加大购房的需求，导致房价上涨。房价上涨了，一定程度上会进一步刺激购房的需求，对房地产市场造成一定的影响。

2. 入户政策

2015年，深圳的户籍人口由原先的259万人增加至400万人，增幅超过五成。深圳积分入户政策从整体上看是在不断放宽的，特别是对于学历高或者高技术的人才，要在深圳入户也绝对不会太难。深圳产业转型以及多年来吸引人才的政策，让深圳的入户门槛比北京和上海等地要宽松很多（每年入户30万）、深圳城市居民在年龄上也比北、上、广更小（平均年龄在30岁左右），再加上比北、上、广宽松很多的购房政策——对于非户籍只需缴纳1年社保就可以买房。近年来，购房人群结构也发生了变化，户籍人口购房需求迫切的同时，非户籍人群成为购房的新生力量，据统计，目前非户籍人口购房占比近50%。

3. 人口密度

深圳人口密度大，深圳的刚需也非常高。2009年，深圳市每平方千米居住人口已高达4 564人，远高于全国平均水平，在全国大中城市排名第一，成为中国最拥挤的城市。2014年年底，深圳市常住人口达1 077.89万人，其中户籍人口332.21万人，外来人口比例高达69.18%。

2015年，深圳房地产统计分析数据显示：2015年上半年深圳共批准预售住宅276.71万平方米，同比增长149.3%，上半年成交新房314.6万平方米，同比增长了120.9%。新房市场供求比为1:1.4，供应严重小于需求。截至2015年7月5日，深圳全市一手房可售面积为366.31万平方米，可售套数为32 774套；若按当时近8周深圳全市新房周平均1 651套的销售速度来看，目前的新房可售量消化时间为19.8周。

深圳人口数量多，供应明显大于需求，造成价格居高不下。

4. 投资需求

深圳的投资需求也比其他地方高得多。深圳刚需强烈，投资需求也会非常强烈，深圳邻近香港，对于香港居民来说，去深圳投资也非常方便。另外，由于2015年股市元气大伤，以及今年存款利率和贷款利率的连续“双降”，所以对于一些中产阶级来说，与其将钱存在银行或购买理财产品，不如将这些余钱投资到景气的房地产市场，从中获得的回报率显然高得多。

5. 限购放松

尽管在2015年的3月30日，央行、住建部、银监会已经发文表示，“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%”，但遗憾的是，“3·30”政策因为各种原因一直未在深圳实质性地落地。

三、完善深圳房地产市场的建议

由于房地产市场这一“无形的手”自身存在一定的局限性，所以深圳房地产市场需要人为的调控，以使它走回正轨。可以从以下几个方面入手。

1. 收紧入户政策

深圳市实施入户积分制已经有3年多了，在正面引导流动人口行为与提升政府社会管理能力的同时，也存在着积分指标设计有待完善等一系列的问题。收紧入户政策是控制深圳人口数量的方法之一，入户政策的收紧需要在未来对积分制管理进一步完善，合理地设计各项积分条件和指标，在户籍的审核程序上进一步优化，申请成本进一步降低。

2. 控制人口密度

虽然深圳具备大城市所有的公共设施服务、发展空间，使更多的人口不断涌入，但人口过多，必然导致密度过大，现有的住房资源无法承受，控制人口密度迫在眉睫。

3. 坚持限购政策

坚持执行国家限购政策，是遏制投机和过度投资的重要手段。限购政策是通过行政手段来直接干预购房者的购买行为，它需要付出成本，但是它能够很快改变市场价格的上涨预期。限购政策在一定程度上可以降低投资需求，引导居民进行理性消费。另外，限购政策还可以缓解存量住房压力，将住房资源有效配置给有住房需求的人。不少实验结果也表明，限购政策虽然存在一定的时滞性，但是随着时间的推移，限购政策的效果会越来越明显，限购政策具有良好的调控效果，能有效抑制房价的上涨。

参考文献：

［1］ 李蔚. 深圳房地产的现状与发展思路［J］. 特区经济，2003（12）.

［2］ 郭汉基. 深圳房地产三级市场现状研究与发展措施思考［D］. 重庆大学，2003.

［3］ 高平. 深圳房地产泡沫生成的实证研究——基于空间视角［D］. 西北农林科技大学，2010.

［4］ 邓柏峻，李仲飞，张浩. 限购政策对房价的调控有效吗［J］. 统计研究，2014（11）.