把握城市主体功能构建的重要发展阶段

当房地产业认识到城市主体功能的确定和构建是自身发展的一次机遇，并确定要抓住机遇参与到城市主体功能的构建过程，都会有多方面的考量、多种选择路径、多个战略目标，它是仁者见仁、智者见智的酝酿和决策过程。因此，在充分认识和了解城市主体功能构建的基本含义、前提条件、基本特征的基础上，就如何参与到这一构建过程，房地产业都应该有一个比较清晰的思路，类似于发展定位、市场定位、切入点、时间节点、实施步骤等关乎发展战略的一些具体问题，都会有一个统筹的考虑，毋庸置疑。这里，我们依据城市主体功能区块空间物质实体形态构建的“生命周期”原理(以下简称为“城市主体功能构建”)，以一个生命周期内的不同发展阶段为主线，来讨论房地产业参与城市主体功能构建时对不同发展阶段的选择与发展定位问题，即把握城市主体功能构建的几个重要发展阶段问题。

(一)把握起步阶段的动态特点，实现战略发展目标

任何事物的发展变化都会先经历一个从无到有、从小到大的起步阶段，城市主体功能的构建也不会例外。这里，首先要认识和判断城市的主体功能构建起步，然后才是深入调研和分析研判并决策的过程。

1.起步阶段的动态特点

城市主体功能的构建进入起步阶段会表现出一些什么样的特征呢?根据我们对城市主体功能、城市主体功能构建基本概念的定义和阐释，可以梳理出以下几个特征。

(1)城市自身规划已经确定。其中，有着明确的主体核心功能的定性和定位，如“国际金融中心”，金融是定性，国际中心是定位;有着明显的地理位置和范围，有着明确的配套功能、定性定位要求等。

(2)城市政府组建的专门组织机构开始运行。由于城市政府在主体功能的构建中起主导作用，所以必须是以城市政府成立的组织机构来推动实施，它们有“管理委员会”形式的，也有“指挥部”、“办公室”等组织形式。这些组织机构肩负着政府的使命，在主体功能区的构建、运营等全生命周期内，起着规划指导、组织协调和监督管理的作用，并且机构存在的时间较长，一般为常设管理机构。

(3)政府筹资建设的基础设施项目动工或启用。按照基础设施先行的次序，以及公益性基础设施项目由政府财政投资建设的体制安排，一般情况下，主体功能区块中的核心功能板块先期启动基础设施建设工程，如道路交通、水电气暖、通信设施等。这里还要特别强调，如果是主体功能区块落实在老城区，则还有个拆迁过程，即拆迁开始或结束。

(4)核心功能板块中的功能项目率先启动或使用。比如，凤凰岛旅游度假区，在申报国家级旅游度假区之前，其核心功能“海上运动”板块中，引入了海上嘉年华，唐岛湾国际游艇会、海洋牧场等休闲娱乐项目。还有，邮轮母港核心功能板块中的“邮轮码头”和“客服中心”也率先启动，第一艘邮轮已于2015年5月正式起航。未来，将根据规划，青岛“围绕邮轮母港和旅游目的地两大主体功能，打造具有现代旅游、免税商业、船舶服务、特色娱乐、餐饮购物、星级酒店等功能的商业、旅游综合体，着力打造成为集邮轮、旅游、金融、商贸、餐饮、物流等于一体的国际邮轮母港城”。就是说，核心功能板块中的功能项目率先启动或使用，下一步就是进一步完善提升，以及配套、延伸功能板块的构建。

(5)城市主体功能的基本特性初步显现。就是说，不但核心功能板块的项目已经启动并部分投入使用，就是配套功能板块上的服务项目也已经部分启动和投入使用。如上面说的凤凰岛旅游度假区，还有已开业的涵碧楼、希尔顿、温德姆等大酒店配套服务项目。再如，青岛“蓝色硅谷”区域中的“蓝色中心”项目，是集核心功能、配套服务功能于一体的“全功能的滨海生态综合体”。可以设想的是，这些已经建成并投入使用的功能项目，以及正在建设并很快便投入运行的一些功能项目，所表现出来的综合性功能作用必将彰显主体功能的特性。

一个城市主体功能区的构建具备了上述特征，就可以说这个主体功能构建进入了起步阶段。当然，起步阶段也可以进一步细分为初期、中期、后期三个时间段。在实践中，可以根据规划信息、行政信息、政策信息、市场信息等来分析和判断主体功能构建起步阶段的发生及处在一个什么样的时间段，进而选择一个切合实际的切入时间节点。

2.对房地产业的好处

当我们能够有效地识别城市主体功能构建已经处在其“起步”阶段的初期、中期、后期时，接下来的工作就是要找出这一阶段对房地产介入的优势和劣势，进而根据自身情况作出正确的抉择。

城市主体功能构建起步阶段，这里主要指初期、中期阶段，即城市规划、组织机构、基础设施投资已经确定和启动，并且核心功能板块的基础设施已经投入运行的这一期间，对房地产业参与发展的优势有这样几点:

(1)资源相对充足。这里，主要指可供开发的土地资源和所在区位选择比较充足，特别是初期阶段等待观望的较多，有实质性作为的较少，有限的土地资源和区位相对于捷足先登者来说是比较充足的，选择的余地也较大。但是对于一些老城区的稀有地块而言，本身选择的余地就较小，市场竞争还是比较激烈的。

(2)政策相对优惠。一般情况下，起步阶段初期的大项目大都是政府有针对性的通过招商来确定的，对开发企业的品牌、实力要求较高，给予的优惠也较多。尤其是因先期进入，开拓性、示范性、带动性的作用明显，对老城区而言，还要涉及拆迁问题，所以一般情况下，政府的政策支持力度相对较大，优惠程度相对较高，也只有这样，具体实施的速度才能加快，对主体功能区块构建的带动作用才能增强。

(3)优势区位选择的机会较多。按照城市主体功能构建“一般先由优势区块渐次向外推进延伸的”的规律，起步阶段初期开发建设的核心功能板块项目应该是最具优势条件的，如临江、临海、依山等，其自然环境条件非常优越，选择的机会也较多。因为也只有这样，才能尽快吸引投资者，形成梯次推进发展的态势。

(4)产业地位相对较高。由于房地产在构建城市主体功能区块空间物质实体形态中的主体地位，以及承载产业发展、生活服务、居民居住等的载体作用，决定了其在构建起步阶段初、中期的产业地位，即主体地位、载体地位、形象地位等，同时作为一项产业，房地产业对于拉动固定资产投资增长、带动相关产业发展，对地方GDP增长、税收增长的贡献等，都可以作为产业地位相对较高的理由，从而得到地方政府的高度重视和大力支持。

(5)建造成本相对较低。这主要体现在政策的优惠方面和土地的供应成本。由于房地产先期进入所面临的风险主要是市场的培育周期较长、不确定因素较多、资金占用时间长，因此，为引进投资，快速启动，国家和地方政府都要出台一些具有一定时效性的优惠政策，主要是让利于企业，降低门槛、降低建设成本，增强流动性，以鼓励支持其发展。

(6)市场潜力相对较大。前期介入尽管市场存在着诸多不确定性，尤其是在短期的市场培育内难以见到好的效益，但具有战略眼光的决策者总会从其“重大事件”和“重要机遇期”的重大意义中推断长期的、巨大的市场潜力，无非要度过一定时间的培育期，挺过来就会是抢占先机和最先享受发展成果的双赢局面。因此说，从长期来看，产业的市场潜力是相对较大的。

3.对房地产业的不利

上面列举了起步阶段城市主体功能构建对房地产参与来说的一些优势，同时，也应该看到城市主体功能构建起步阶段，特别是在初期、中期阶段，对房地产业参与发展的劣势(或风险)也是非常明显的。主要表现在以下几个方面:

(1)主体功能作用的培育周期较长。从主体功能构建的起步阶段初期的基本特征中可以看出，其是处在了一个基础设施配套建设启动或部分投入使用阶段，或者说承载主体功能的大项目同步处在建设启动或部分投入使用阶段，此时的主体功能作用还未能完全显现。由于是新生事物，所以还需要较长的培育期，这期间需要经历宣传、推介、演示、体验、调整完善的过程，来不断地提高社会认知度，持续增强集聚资源的能力，逐步实现主体功能的地位和作用。这个过程的时间，如果是落实在老城区可能就会较短一点，如果是落实在新城区可能就会长一点，这方面的例子很多。总之，城市主体功能作用的培育周期较长，是构建起步阶段最基本、最明显的特点，相对于房地产业参与后的短期发展效果来讲，它就是劣势并存在着风险。但如果是从长远的发展战略层面来考量，它说不定就是优势了，即物业增值空间较大。

(2)需要大资金投入并且资金占用时间较长。这是由“培育周期较长”这一特点决定的或传导的，也很好理解。尽管在起步阶段房地产获取的资源成本较低，但在“培育周期”内的项目开发建设必须具备相对完善的功能条件后，才能向社会推介体验，才能逐步积聚人气、集聚其他经济社会资源。所以，一般情况下，在新城区先期进入的大项目都是综合性“项目组合”的模式，具有产业与居住服务相融合的特点，投资相对较大，并且随着“培育周期”的延长或不确定，开发建设资金占用时间也较长，流动性风险较大。当然，如果是落实在老城区中的大项目，就要看其与周边原有功能板块的契合程度，要是能够很好地结合互补，其项目可能就是反映主体功能特性的、相对单一的功能项目，投入的资金数量暂且不说，但其占用资金的时间会相对较短，流动性较好。

(3)存在的不确定因素较多。前面已经讲过，城市主体功能的构建起步阶段，一般是在城市政府的主导下，“自己先干起来”的这个阶段，期间的资源优势条件已具备，城市的发展规模和经济实力也已具备相当的水平，但是所构建的城市主体功能还未上升至国家战略层面。这样，在起步阶段，如果房地产开发项目落实在老城区并与老城区功能、规模、层次相匹配，那么，最终可以融合在城市的发展过程中，随着城市的发展而发展。否则，就会因这期间存在着诸多的不确定性而面临着很大的风险，特别是落实在新城区的项目，有短期内“夭折”的风险，烂尾楼、“半拉子”工程就会出现。由于主体功能作用的“培育周期”较长，期间必然存在着较多的不确定性，如国际或国内大的经济形势变化、国家政策变化、预期目标难以实现的拖累等，都会给起步阶段的城市主体功能的构建带来一定的风险，因为此时的功能作用还在培育中，抗风险的能力较差。所以，要对风险进行提前预估，做好规避风险的准备。

4.房地产业的对策

上面大体上找出了房地产业进入主体功能构建起步阶段的一些优势、劣势，那么，在优势劣势并存的发展机遇期内，房地产如何利用优势、规避劣势，或者将劣势变为优势，就是一家企业发展战略定位与自身实际相结合的问题。如果是房地产开发不计较短期利益，而是站在长远发展战略上来考量，就应该选择在起步阶段进入，同时在微观操作层面上，还要解决找准空间切入点和进行市场定位的问题。

(1)结合自身优势找准空间切入点。这是指房地产开发商确定要在起步阶段进入的前提下，而进行的全面分析判断和选择决策。这里，空间切入点，主要是指房地产针对城市主体功能的特性，结合自身的实际和发展战略，对主体功能所在的城市、老城区和新城区、各功能板块等地域空间的选择。对于空间切入点的分析判断和选择决策，一般要涉及4个层面:

1)对主体功能特性的判断和选择。这是一个要首先解决好的问题，它关系到与房地产开发企业的主营业务和发展战略是否相一致，是企业发挥优势、长期发展的战略选择问题。我们知道，所谓主体功能的特性，就是指一功能区别于另一功能的性质，一般是由构成主体功能作用中最核心的功能作用来区别的。如金融中心、航运中心、高新技术研发中心等，其中金融、航运、高新技术研发等反映主体功能作用最核心的部分，它们之间是有本质区别的，所以可称“金融”是金融中心功能的特性，依此类推。对于一些产业地产商来说，对这个功能特性判断是非常重要的一步，决定着是否进入发展和怎样进入发展的问题。比如，海尔地产入驻青岛西海岸“信息产业园”开发的“信息谷”产居融合项目就是一个既切合主体功能特性，又符合自身产业发展战略的选择。又如，万达集团入驻“灵山湾影视文化产业区”开发建设的“东方影都”大项目，也是一个既切合主体功能特性，又符合自身产业发展战略的选择。那么，以住宅地产开发为主业的房地产企业，也可以做配套功能板块的项目，即商业服务业与住宅相融合的“城市综合体”项目选择，关键还要看在什么时间节点切入。一般情况下，产业地产适合在“起步”阶段切入，因为它突显主体功能的特性，是必须率先启动的，是核心功能板块上的功能项目。

2)对主体功能所在城市的判断和选择。现实中，国家从整体发展战略来考量，一般情况下，相同特性的主体功能会布局在多个处于不同区域中心地位的城市，并给予合理分工，实行差异化发展，以均衡的带动全国范围内的发展，即相同特性的主体功能会分布在不同的城市。比如，“自贸区”布局在四个地区或城市，并且明确了它们与国际市场的不同对接方向，避免同质化竞争，还有交通部规划的“邮轮初始港”确定为12个城市布局等。同时，全国各个城市还有诸多的主体功能在确定和构建中，并且城市所在的地域情况千差万别，有沿海城市、内陆城市、边陲城市等的区域区位差别，有一、二、三、四线城市的层次差别，有省会城市、副省级城市、地级城市、县级城市等的行政中心地位上的差别，有地处北方、南方、东北、西北、西南等不同气候条件和文化习俗上的地区差别，有历史文化名城、新兴现代市场城市、资源型城市等的历史文化底蕴上的差别等，哪一个城市更适合进入，适合什么时候进入，才能使得进入城市的主体功能构建与企业的主营业务更能有效契合，既能得到当地政府的支持，又能使企业发挥最大的优势，还要作出战略的、有效的选择。首先要从这样两个方来考量。

一是企业的发展战略内涵要与城市的主体功能内涵相吻合。也就是说，企业在选择城市进入时，首先要看自身的发展战略或者是转型升级发展战略的内涵，是否与这个城市的主体功能内涵相吻合，与这个城市的发展战略目标、与城市管理者的追求相吻合，如果是“吻合”的，那么，就可以实现“一拍即合”的双赢效果。当然，市场竞争的时代也不必考虑那么多，只要符合企业发展战略就可通过竞争进入。比如，万达集团在实施向“文化旅游”产业转型升级发展战略的过程中，为实现企业的战略目标，根据一定的区域辐射或覆盖半径要求，在全国一些区域中心城市进行布局，诸如武汉万达“中央文化区”、无锡万达“文化旅游城”、青岛万达“东方影都”等大型文化旅游项目，均落实在这些城市的“影视文化产业区”等主体功能区块内，并已开工建设或部分投入使用。仅举一例来说明他们在城市选择上的基本考量:“万达城选址无锡，正是基于无锡在长三角的区位优势、经济规模和历史文化资源。无锡，是长三角三大中心城市——上海、南京、杭州相交的黄金节点，与三大城市距离相当，通过高铁实现1小时直达。”

二是企业在“走出去”战略思想指导下的战略布局，要基本符合“由近到远，由小到大、由易到难”的原则。这一原则的基本内涵可以这样来理解:“由近到远”就是由总部(或区域总部)所在城市逐步向外布局扩张发展，可以是城市的远郊区，或者是相邻的城市，具有试试看的意思;“由小到大”就是先由小的区域范围再到大的区域范围布局扩张，是上一个问题的延伸，可以是一个省的区域范围内的城市，也可以是一个大区(如华北、华东、华南等)的区域范围内的城市，还可以是全国任何一个区域范围的城市;“由易到难”就是先由发达地区的城市、一个与企业战略发展有着较高契合度并“两相情愿”的城市为切入点，获得经验后，逐步向其他城市布局发展。根据这一原则来选择城市具有一定的常规情况下的参考意义。实际上，企业在选择城市时的考虑因素很多、很复杂，有时是超常规的，要由各方面的因素撮合而成。但同时又是很简单的，有时一个招商信息就可一拍即合。

有了上述两个方面的考量，接下来就可以从以下几个主要方面来进行城市选择:

一是城市综合水平在全国城市中所处的层级。也就是我们经常说的一、二、三、四线城市，这也是房地产开发“走出去”战略所首先要触及的问题。道理很简单，城市的综合实力水平在我国是有较大差异的，通常所说的一线城市大都指北京、上海、广州、深圳等，二线城市大都指一些地处较发达地区的省会城市、副省级城市等，三线城市则是指那些处于一定区域中心地位的地级城市，并且经济上相对较发达，四线城市就是那些经济上相对较发达并有着较好的发展潜力的地级市、县级市等，依此类推。处在不同层级上的城市，一般情况下没有绝对的边界线，只是根据有关指标衡量大体上的划分，并且不能作为法定的、权威性的区分城市综合实力的标准。同时，处在不同层级上的城市也是动态化的，二线城市可以转变成一线城市，三线城市可以转变成二线城市等，特别是对于房地产市场的供需关系方面来讲，一线城市也有可能先期进入供需平衡或者供大于需的市场饱和阶段，要看发展变化。

房地产在选择处在不同层级上的城市进入时，要结合前面所说的两个考量，来统筹权衡作出选择，确定大体的区位方向和发展定位。然后，再根据处在不同层级城市的具体情况和自身的能力情况来定，重点是要收集资料和实地考察城市房地产市场现状和未来发展，对存在的影响房地产市场的诸多不确定性进行评估，如宏观因素方面的经济增长、居民收入水平、金融业发达程度、城市管理者的综合能力、城市未来发展潜力等，要进行综合评估，然后作出抉择。

二是城市综合水平在一定区域范围内的中心地位。这里可以包括一个城市在一定的区域范围内，从地理的、经济的、文化的、行政的等诸多方面的中心地位，尤其是以行政中心地位为首选目标。因为，大多数情况下，在我们国家行政上的中心地位往往就能够决定其在经济上、文化上的中心地位，除非那些诸如沿海开放城市等有着非常明显的区位优势的城市，能够不受行政中心地位的限制，而在一定的区域范围内成为经济中心城市。处于一定区域范围内的中心城市，一般就是房地产进入后的区域总部所在城市，便于在这个区域范围内辐射发展。

这样，房地产在选择处在一定区域范围内中心地位的城市时，同样要结合前面所说的两个考量，来统筹权衡作出选择，确定大体的区位方向和发展定位，关键是要对那些明显处于行政中心、经济中心地位的城市进行比较考察，对房地产市场供需关系，对所经营产业发展有利的、不利的影响因素等，进行综合评估，然后作出抉择。

三是城市在一定时期内的发展潜力。有了城市层级、区域中心地位城市的选择思路后，还有一种情况值得重视，就是一个城市在一定时期内的发展潜力和特色评估，这决定了房地产业差异化、特色化的发展之路。往往这样的城市不起眼，一般不在多数房地产企业的视线内，但在某一方面又具备较大的发展潜力和特色发展的优势条件。比如处在城市群或区域发展一体化地域范围内的城市，像处在京津冀一体化发展中的河北省保定市、廊坊市等城市，具有承接未来中心城市产业转移的区位优势，它既不是较高层级的城市，也不是区域内中心城市，但是在承接未来产业转移方面处于优势地位，是其他城市不可取代的，也就是说，它在一定时期内的发展潜力较大，必然成为未来的经济强市。要说它的特色，主要是由城市自然资源特色、历史文化特色和转移产业的特色来确定。

那么，房地产在选择处于未来具有较大发展潜力的城市时，重点要放在城市群区域、一体化发展区域、特大中心城市周边区域，以及特殊的、稀缺区位上的城市(如海南省)，尽量缩小范围，避免漫无边际。同时，也只有在这些区域范围内的城市，才能称得上是具有发展潜力的城市，因为城市发展大都是梯次推进的，跳跃式的发展也有但是少数，特别是城市群区域内的城市是靠城市之间产业链条延伸的便捷性、互补性，以及合理的分工协作而共同发展起来的。

实际上，房地产在起步阶段决定要进入一个城市时，是将上述三个方面综合起来考量的，既要考虑城市的层级，又要考虑城市所处的中心地位，还要看这个城市的发展潜力，最终得出一个综合性的结论。

3)对主体功能所在城市的老城区、新城区、跨城区的判断和选择。我们知道，城市的主体功能都是以区块的形式出现的，并且这个区块有位置、有边界，可以落实在城市的老城区，也可以落实在城市的新城区，还可以落实在老城区与新城区之间的区域。这里，需要强调的一点是，主体功能可以跨区布局，但是一个项目一般是不会跨区布局的，要么落在老城区、要么落在新城区，所以对项目来说就只有老城区、新城区之分了。从程序上来讲，当房地产企业选定进入的城市后再来确定是到老城区、新城区的开发建设问题，但实际则不然，在选择城市进入之前就已经将老城区、新城区开发建设问题，作为一个重要的影响因素，或决定因素考虑了，或者说，正是因为这个城市的主体功能落在了老城区(或新城区，或跨城区)，非常符合企业主营业务发展和城市政府的追求，才决定进入这个城市发展的。将其拿出了单独讨论一下，是因为在诸多影响因素中，它的影响或决定作用最大。尤其是对起步阶段进入的房地产业来说，对其发展的优势和劣势是完全不一样的。比如，进入老城区将会面临着“城市改造”的所有风险，尤其是拆迁风险较大，但它又具有“城市改造”所有优势，尤其是市场培育周期较短的优势，流动性可能较好。又如，进入新城区将会面临着“资源充足、优势区位选择机会较多、成本较低”的优势，但也面临着“市场培育周期较长、资金占用时间较长、不确定因素较多”的劣势，这些都需要房地产引起重视，进行综合考量和筹划抉择。

4)对构成城市主体功能区块的核心功能板块、配套功能板块、延伸功能板块的判断和选择。房地产在选择功能板块时，重要的是要与自身的主营业务紧密挂钩，或者说与自身转型发展的战略方向一致，如产业地产可以选择核心功能板块开发，商业和住宅地产可以选择配套功能板块开发等;或走联合体的道路，在一个功能板块内进行综合体的开发建设，如万达“城市综合体”等项目。这方面的例子很多，它是产业地产与产业经营紧密结合、分工协作的产物，也是房地产走转型发展的选择，像万达集团正在开始由盖房子、卖房子、出租房子、经营产业，向“中国生活消费综合性平台提供者”的方向转型。

(2)着眼未来发展准确进行项目的市场定位。前面我们大都是针对房地产产业发展来讨论的，一般是指产业发展的定位问题，因为它具有全局性、综合性、长远性的意义，是一个整体发展战略问题。实际上，承载产业发展的是项目，决定产业发展的也是项目，它是房地产业的最终成果或产品。房地产企业的发展战略确定后，其重点就在于项目的开发建设特别是前期的市场定位。项目的市场定位，虽也应具有长远发展的意义，但在现实中，更多的是要考虑一定时期内的投资回报和投资承受能力问题，否则，附着在项目背后的融资、效益、投资者报酬、各利益相关者的利益问题，就很难实现预期的目标，所以，它更多的是要考虑现实的、潜在的市场供需关系问题，做到有针对性、一事一议，以中短期利益为导向进行市场定位。一些有能力、有战略发展目标的房地产企业，并想获得项目在长期发展中不断提供的红利，就要着眼未来发展来进行项目的市场定位了。因为，只有这样，才能够实现房地产产业的战略发展目标。

这里，房地产项目具体落实在核心功能板块、配套功能板块，还是延伸功能板块，主要取决于项目本身的功能特性是否与这些功能板块的功能特性相一致，或者相协调，这是一个基本定位问题。其次，就是要考虑长期的发展问题，即要着眼于未来的发展进行项目的市场定位，并重点从以下几个方面来考虑:

1)业态规划问题。这是一个关系到开发商的主营业务发展与城市主体功能特性相吻合的问题，它是项目的内核，是起步阶段进入功能板块的契合点。一般情况下，核心功能板块都是产业地产优先切入的，彰显其项目的功能作用，以便尽快启动功能板块的作用，即便有住宅地产，一般也是产业地产的项目组合模式，或者商业模式。那么，对于产业地产来说，切入核心功能板块，还是配套功能板块，关键的一点就是要结合自身的主营业务，并兼具发展和未来转型的可能来规划多种业态的布局。这个布局有近期的，也有远期的，有主力业态，有辅助业态，有零星的、同一类型的业态整体布局，也有大型的、综合类业态的单独布局等，同时还有开发商自营的，以及招商引进的客户，要具体情况具体对待，但是不论在什么情况下形成的业态，都要有一个事先规划的问题。

2)项目规模问题。也可以称为是“大项目”还是“小项目”的问题，它是起步阶段能否优先进入的关键。这关系到一个功能板块的尽快启动问题，同时也关系到投资承受能力、投资回报的利益问题，更关系到规模效应和排他性的问题，决定项目的成败。这需要进行一个近期和远期发展的统筹考量，也是一个合作理念和能力的发挥问题，同时还是对发展前景的准确判断和信心问题。有了这些方面的通盘考虑，项目的市场定位就会有一个兼具眼前和长远、兼具各业态合理布局、兼具各方利益的统筹规划，就会做到统筹规划设计和分期开发实施。

3)项目组合模式问题。合理的项目组合模式，决定着项目整体的功能发挥，尤其是分布在一期、二期、三期等的不同开发建设时段的项目组合，还决定着项目的要素集聚、经济收益和成败，它是主体功能构建起步阶段所要优先考虑的问题。项目组合模式，主要反映了产业项目与住宅项目的结构比例和布局形式(即分离式布局，还是交叉布局等)，同时也反映了不同产业项目之间的结构比例和布局形式(如信息产业、商业服务产业等)，如果是单纯的住宅项目还涉及一个高中低档次的结构比例和布局形式问题，它是项目在前期策划和规划设计时，要与业态规划和规模确定同时考虑的重大问题，属于项目成功与否的一个策略性和技术操作层面的问题。万达集团开发建设的一些“城市综合体”和“文化旅游”等项目组合，就是一些非常成功的项目组合模式案例，它们基本上满足了一个功能板块上的全部功能，或兼具多个功能板块上的综合功能。比如，文化旅游项目、商业服务项目、住宅项目等项目组合成一个大型的、带有综合性功能作用的项目集群。

4)项目业态可调问题。这是一个长期发展可能遇到诸多的不确定性而采取的应对预案问题，它也是在策划和规划设计阶段所必须考虑的一个动态变化问题。我们知道，房地产项目特别是产业地产项目，从形态上来讲，一般是由建筑物(构筑物)与产业业态共同融合而成，其中，建筑物是外壳，具有承载产业发展的载体作用;产业业态是内核，具有不同类型的功能作用，它们共同构成一个功能项目。但是，时代在变，市场在变，业态也要随之不断地调整变化，而项目中的建筑物载体很难随之大变，除非拆掉翻新，这就要求项目在规划设计期间，对土地和建筑物要在可能的情况下，预留一定的随业态调整而可调的空间，以应对未来变化，适应产业调整升级发展。

(二)把握快速构建阶段动态特点，实现提升发展目标

在前面的讨论中，我们主要是基于“任何事物的发展变化都会先经历一个从无到有、从小到大的起步阶段”这一规律性原理，来比较全面阐释了城市主体功能的构建处在起步阶段，房地产企业如何去判断、如何去找出优势和劣势、如何去找准空间切入点，并做到着眼于未来发展进行项目的市场定位问题。现在我们讨论快速构建阶段，房地产围绕实现提升发展目标，而如何进入的问题。这里，分两种情况:一是由起步阶段平稳进入快速构建阶段，二是由外部直接进入快速构建阶段。同理，我们基于“任何事物的发展还要经历一个由弱到强、由低级到高级的快速发展阶段”这一规律性原理，来进一步阐释房地产如何“把握快速构建阶段动态特点，实现提升发展目标”问题。实际上，城市主体功能构建处在起步阶段也好，快速构建阶段也好，只是同一事物所处的不同的发展阶段罢了，是一个新生事物从无到有、从小到大、从弱到强、从低级到高级的发展变化过程。在这个过程中会出现一些明显的特征上的差异，或者是一些优势、劣势的消失和转化，但是从主体功能构建的本质内容、基本内涵上来讲，是不会发生根本上的变化的，否则，主体功能的特性就要发生变异，就不在我们的讨论范围内了。因此，在下面的讨论中我们依然遵循起步阶段的思路框架，重点谈谈快速构建阶段的主要特征、优势劣势、空间切入点等问题。至于房地产如何考量、如何进入、如何发展等，那就是具体问题具体分析、判断、决策的事了。

1.城市主体功能快速构建阶段的主要特征

了解主体功能特征的目的就是要通过主要特征来识别快速构建阶段的到来。当然，这一阶段也可进一步细分为初期、中期、后期等几个时间段，这些时间段之间也是有一些区别的，但在实际的讨论中就不按照细分的时间段去阐释了，因为很难分辨得那么细，还是留一点想象的空间吧。总体上讲，在起步阶段向快速阶段过渡的过程中，起步阶段的特征明显的消失就意味着快速构建阶段的到来，或者说快速构建阶段的特征明显的显现，这是一个事物发展变化规律的外在表现。具体表现在以下几个方面:

(1)城市主体功能上升至国家发展战略。这是城市“先干起来”后被国家发展战略选定的结果，有了国家对城市主体功能规划的批复文件，我们就认为城市主体功能构建已经从城市先干起来的起步阶段，进入了由国家支持的快速阶段。至于是初期还是中后期，就不必分得那么清楚了。

(2)城市主体功能区块内的投资规模增速呈两位数，或者倍数增长的态势。这是指每年的基础设施、公共服务设施、产业地产、商业服务业住宅地产等固定资产的投资规模增速，它是快速构建阶段的最明显的、最形象的特征。由每年的统计数据和城市空间物质实体形态的变化来判断，如果说连续3～5年的投资规模增速在两位数或者倍数增长，我们就说城市主体功能构建进入了快速阶段。

(3)城市主体功能区块内的要素集聚快速增长。这些要素包括人才、技术、资本、产业、信息、企业总部等，是集中体现主体功能作用的各要素的集合。因此，它既可以分别用统计数据来衡量，又可以分别用高中端结构比例来说明，还可以用来自于更大范围和不同区域的要素来评价，是一个数量和质量的双重概念，重点是要体现一个综合的集聚速度和集聚水平。当然，如果说这些要素的集聚也是连续3～5年呈两位数，或者倍数增长，那么，我们也可以说城市的主体功能构建进入了快速阶段。

(4)城市主体功能相对完善、辐射带动作用已经明显。这是要素积聚到一定的程度必然要“外溢”的结果，也是主体功能构建重要作用的体现。如果形象一点的比喻，就是此时的主体功能区块已经由要素集聚的“洼地”逐步地向要素输出的“高地”转变提升。或者说，城市主体功能构建进入快速阶段，就是主体功能区块由“洼地”到基本形成“高地”的构建阶段。这一现象可以从一些资料中、数据中分析判断，重点看它的产业链、价值链、服务链等的延伸范围和延伸半径等。

(5)城市主体功能区块范围持续扩张。从内在的原因来讲，它是快速构建阶段市场供需关系倾向于需方，即由卖方市场起主导作用的结果，这是快速阶段之所以快速的重要原因。主体功能区块范围的持续扩张，是城市主体功能构建进入快速阶段后期的最明显的、最形象的特征，它是伴随着投资规模的增速而不断调整扩张，并逐步由先期的优势区位向着后期形成的优势区位推进，它是城市主体功能助推城市发展、城市化发展的必然选择，并且是借助快速构建阶段的集聚能力全力向外扩张。至于核心功能、配套功能、延伸功能板块，是就地扩张，还是平移式扩张，是三大板块同时整体扩张，还是核心功能板块、配套功能板块、延伸功能板块分别扩张，只有具体情况具体分析判断了。

2.城市主体功能快速构建阶段的主要优势和劣势

这是指此阶段对房地产进入所构成的优势条件或劣势制约(或风险)，并且这些优势、劣势对房地产而言都是相对的，对不同的房地产项目而言，其优势、劣势还是可以相互转化的，即对一房地产来说是优势，对另一房地产来说它就是劣势。前面已经说过，进入快速阶段的房地产有两种情况，实际上，这两种情况下所面对的优势条件和劣势制约是不一样的。

(1)由起步阶段平稳进入快速构建阶段的房地产业，面对的优势条件主要有:一是占有优势资源。就是说已经将起步阶段提供选择的优势资源转变成自有资源，可以根据发展情况进行二期、三期的开发建设了，或者是提升发展了。二是占有市场先机。就是说市场已经由培育期进入成长期，即基本完成市场的培育期，向着快速成长期推进，投资资金回笼加快，具备了再次扩张发展的市场条件、资金条件、经验条件。三是资产估值明显上升。这与在起步阶段进入时的“优势资源选择机会较多、开发建设成本较低”有关，到了快速构建阶段，随着要素集聚的速度和水平的提高，这些起初在优势区位、靠低成本建设起来的功能项目就“水涨船高”的升值了，因为这些优势资源已经成为稀有资源。

同理，它面对的劣势制约或风险主要有:一是面临着市场竞争的挑战和压力较大。主要是已经形成的主营业务经营面临着“后来者居上”的挑战和压力，提升和转型的成本较高，速度较慢，受各方面的约束明显。同时，对新增业务、新的增长点的开发也面临着较大的挑战和压力，特别是投资成本增高。二是起步阶段的优势和优惠条件逐步失去，承受能力面临着考验。这是由于起步阶段市场不够成熟，项目的市场定位起点、标准相对较低，主要依靠优势和优惠条件来支撑，进入快速构建阶段后这些条件在不断地失去，同时面临的市场竞争加剧，转型升级发展门槛又高，承受能力面临着考验。

(2)由外部直接进入快速构建阶段的房地产业，面对的优势条件主要有:一是基础设施配套相对完善。此时的基础设施配套已经相对完善，房地产项目的启动时间较快，建设周期较短。二是市场成熟度较高。就是说可以对现实的各要素市场进行考察，而不仅仅是停留在预测和开拓中，能够根据市场运行情况进行相对准确的差异化、排他性定位了。由于此阶段的主体功能作用已经明显的显现，主体功能区块内的各要素市场规模已经达到一定的程度，并且有了较高的知名度，要素市场的高端、中端、低端格局已经形成，市场具备进一步细分的条件，给项目落地的准确定位提供了可能。三是优质资源和优惠政策随项目而定。这非常有利于品牌企业、大项目、高端项目的进入，因为此阶段的优势资源和优惠条件提供是有选择性的，具有导向性作用，它采取一事一议、一项一策的提供方式，具有稀缺性、排他性的竞争优势。

同理，它面对的劣势制约或风险主要有:一是优势资源稀缺。这个道理很简单，资源是有限的，进入的房地产项目多了就显得资源稀缺，选择的余地也就小了。二是市场竞争激烈。此阶段的市场相对成熟、优质资源相对稀缺，房地产项目纷纷进入，就必然要展开竞争，其结果是优胜劣汰。三是起点要求较高。这也是一个不断由低级到高级的升级发展规律，后来者常常是居上的。因此，对项目要求的起点、标准较高。四是开发成本较高。此阶段的优惠条件逐步失去，要求的起点和标准又较高，就必然要推高开发建设成本，投资额度加大，利润空间缩小。

3.找准快速构建阶段的空间切入点

这一点主要针对的是“从外部直接进入快速构建阶段的房地产业”，另一种情况已经是自然的切入了。关于这个问题，我们还是按照起步阶段的4个层面，结合快速构建阶段的基本特征、优势和劣势条件，来简单地梳理一下。

(1)对主体功能特性的判断和选择。与起步阶段进入的考量基本是一致的，无非是进入快速构建阶段更应该找准项目功能与市场需求和城市政府追求的契合度，因为此阶段最需要什么样的项目进入和带动，通过市场和政府都能大体上给出一个比较准确的答案。此阶段还应特别重视配套功能板块、延伸功能板块的特性判断，实现与核心功能的互补和协调，与配套功能的一致和延伸的项目选择。由于核心功能板块率先启动，一般情况下，到了快速构建阶段就会积聚一定的人气，类似于商业住宅、文化旅游休闲等地产项目，就应该选择在快速构建阶段进入，以助推综合功能的完善和主体功能区块的扩张发展。

(2)对主体功能所在城市的判断和选择。同样，与起步阶段的考量是基本一致的，有纵向的层级考量，也有横向的区域中心地位的考量，还有发展潜力特色的考量。由于主体功能区块进入快速构建阶段，就意味着已经纳入国家发展战略层面，城市自身“先干起来”也已经见到成效，可以根据“由近到远，由小到大，由易到难”的原则，在已经确定的大区域范围内实地考察城市主体功能区块的现状和未来发展趋势，结合企业发展战略定位、项目的市场定位、城市政府的追求“三方契合度”，看哪个城市的契合度相对最高，就选择这个城市进入，并追求天时地利人和的效果。

(3)对主体功能所在城市的老城区、新城区、跨城区的判断和选择。与起步阶段考量不同的是，进入快速构建阶段的老城区、新城区基本处在同样的水平上，老城区依然有拆迁的任务和风险，新城区也处在了市场成熟度较高、要素集聚能力较强、辐射带动作用明显的这样一种态势下，房地产在选择进入时，重点还是要看市场需求、资源优势、未来发展等要素，如果符合企业的发展战略定位，符合项目的市场定位，符合城市政府的追求，即“三方契合度”较高，老城区也好，新城区也好，哪里更需要、更便捷、门槛更低、契合度更高就落到哪里，有了天时地利人和的实际效果，其他的方面就没有大的本质区别了。

(4)对构成主体功能区块的核心功能板块、配套功能板块、延伸功能板块的判断和选择。同样，与起步阶段考量不同的是，进入快速构建阶段的核心功能、配套功能、延伸功能板块都有了相对明确的功能作用和市场成熟度，房地产在进入之前可以进行有针对性的市场调研，并且各要素市场的高端、中端、低端格局已经形成，在进一步市场细分的情况下，选择与功能板块契合度最高、市场需求最旺的项目进入，或者具体情况具体分析判断后选择如何进入，如何发展。

总而言之，城市主体功能区块如果是处在快速构建阶段，房地产不管选择什么样的方式，如收购沉淀项目、并购项目公司股权、大资本大项目投入谈判、公开市场竞争等方式，只要有能力选择进入，那么就像处在风口上的“风车”，大都能够转起来，甚至转得飞快，即大多数市场定位准确的房地产项目都能够发展起来。

(三)把握成熟阶段动态特点，实现转型发展目标

现在讨论城市主体功能构建处于成熟阶段，房地产围绕实现转型发展目标，而如何进入的问题。这里，也分两种情况:一是由起步阶段又经历了快速构建阶段而逐步进入成熟阶段，二是由外部直接进入成熟阶段。同理，我们基于“任何事物的发展还要经历一个由弱到强、由低级到高级的快速发展阶段”这一规律性原理，来进一步阐释房地产如何“把握成熟阶段动态特点，实现转型发展目标”的问题。实际上，城市主体功能构建处在起步阶段也好，快速构建阶段也好，还是成熟阶段也好，“它们都是同一事物所处的不同的培育、成长、发展阶段罢了……”因此，在下面的讨论不再重复前面的过程，重点谈谈成熟阶段的一些概念和主要特征，至于房地产如何考量、如何进入、如何发展等，那就是具体问题具体分析、判断和决策的事了。

这里说的城市主体功能构建进入成熟阶段，主要是指主体功能区块空间物质实体形态的构建已经进入相对缓慢，甚至停滞状态，特别是核心功能板块、配套功能板块上的房地产等固定资产投资增速开始呈明显的下降趋势，甚至是零增长、负增长，直至投资总额为零，即进入成熟阶段。接下来就是完全的主体功能运营阶段。

从主体功能的构建角度来讲，这一阶段主要有以下几个方面的特征:

(1)主体功能相对完善并凸显其功能作用。这应该是主体功能构建的成果，是内在的核心内容。它主要表现为要素资源的集聚相对稳定，要素资源的流动相对频繁，实现了人流、物流、财流、技术流、信息流等在更宽的领域、更广的范围、更高层次上的合理流动、有效流动。

(2)核心功能、配套功能板块中的房地产项目投资明显减弱，甚至为零。这是进入成熟阶段的最明显特征，是外在的、能够看得见、摸得着的特征。如果发现核心功能板块、配套功能板块中的房地产在建项目明显减少，或者是看不见了，那么，就预示着主体功能构建成熟阶段的到来。

(3)要素市场供需关系趋于稳定，并倾向于需方。快速构建阶段终结的主要原因，就是市场供需关系发生了由“卖方”市场向“买方”市场的倾斜，尤其是核心功能、配套功能板块上的功能项目，其供需关系已经趋于相对稳定，进入了成熟的构建阶段，那种在快速构建阶段由卖方决定市场的情景，就一去不复返了。

(4)核心功能、配套功能板块交叉存在的现象突出明显。在起步阶段可能还有着比较明显的分界线，但到了快速发展的中后期，这种分界线就越来越模糊，这是由于对发展中存在的诸多不确定性的预判缺失，预留的空间难以满足发展需求，是正常现象。或者说，它是进一步满足发展和调整需要的必然选择和结果，并且到了成熟阶段表现得异常明显。

(5)延伸功能板块有扩张发展的趋势。延伸无止境，可以是内涵式的延伸，也可以是外延式的延伸，它是开拓创新的成果。因为随着主体功能构建的日趋成熟，开拓创新型的功能项目就会提到重要的议事日程，更何况产业链、价值链、服务链等的自然延伸，决定了延伸功能板块有扩张发展的趋势，这也是主体功能辐射带动的要求和结果。像北京的“中关村科技园区”，早已经向昌平区扩张建立了“昌平园东区”，并于2014年7月建成投入使用43.2万平方米的“云谷园”，重点引进科技文化类企业等，这就是典型的延伸功能板块扩张发展的案例。

通过对主体功能构建进入成熟阶段的一些特征的认识和梳理，大家可能有这样一个疑问，既然这个阶段投资在衰退并趋于零投资，房地产挤进去还有什么价值呢?这主要取决于“三方契合度”，因为发展是无止境的，特别是对房地产来讲，还有个转型升级发展的问题，解决这个问题既可以在快速构建阶段进入，也可以在成熟阶段进入，因为延伸功能板块的开拓开发还在等着那些有创新精神和能力的人。像万达集团就是在这个阶段进入武汉、广州等城市，进行大型文化旅游项目开发的。

通过前面的分析判断和梳理，我们大体上能够有一个总的印象，即在一个城市主体功能的构建过程中，起步阶段适合于核心功能板块的产业地产项目进入，快速构建阶段适合于配套功能板块的商业住宅地产项目进入，成熟阶段则适合于延伸功能板块的转型升级产业地产项目进入等，在不同阶段都有一个空间切入点和项目选择问题。同时，还大体上理出了一个选择时间节点的思路:追求长期发展利益适合起步阶段进入，追求短期发展利益适合快速构建阶段进入，追求转型发展利益适合成熟阶段进入。这也只能是一个思路上的、概念性的进入时序和选择，实际操作中要复杂得多，关键还是要取决于“三方契合度”。