随着市场经济的发展，土地价格有上涨的趋势。尤其是城市中土地价格不断上涨。地价上涨的原因，首先是地租在不断上涨；其次是由于利润率下降趋势引起的利息率呈现下降趋势；最后是对土地的需求日益增加。这些因素都刺激了地价的上涨。
在土地市场中，城市土地价格上涨最具典型。城市土地主要的用途是建设工厂、商店和居民住宅等，而马克思提出的建筑地段地租主要是为建造工厂、商店和居民住宅等使用土地而支付的地租。因此，城市地租理论与建筑地段地租理论基本上是相同的。城市中地租具有以下三大特点：土地位置是级差地租量的决定性因素；土地所有者对建筑地段地租的产生处于被动地位；建筑地段地租也存在垄断地租。
随着现代城市的飞速发展，城市土地的区位因素的重要性日益显著。城市级差地租就是由于城市土地的区位差异导致的土地优劣不同而产生的。其中，城市土地不同区位的级差收益是城市级差地租I的主要来源，同一块城市土地上连续追加投资所造成的级差收益不同产生的超额利润则转化为城市级差地租Ⅱ。随着城市规模的不断扩大，人口的急剧增加，城市级差地租的差幅呈持续增强的趋势。具体表现在，距离城市中心越远的土地，其供给数量相对较多，地租同农业地租比较接近，而越靠近城市中心的土地，其级差地租量就会相对较大。特别是随着一些特大国际城市的出现，其市中心繁华地区随着多年的积累，其级差地租量达到了非常高的程度。城市土地具有相对稀缺性，特别是当经济与人口的增长速度超过了城市规模扩大的速度，城市土地的供给将远远小于需求，这使得城市土地的所有者不论其土地优劣都可以向土地的使用者收取一定的地租，即绝对地租，是城市土地所有权的恰当表现。城市土地绝对地租的来源因城市土地的不同用途而异，从总体上来说都是来自社会总产品价值的一部分。
城市中某些土地具有一定的特殊性，例如地块附近具有某些特殊的设施，地上或者地下具有特殊的资源等，这些特殊的条件可以给该块土地的垄断者带来特定商品与服务的垄断价格，形成垄断利润，从而转化为地租。这就是城市垄断地租的来源。随着城市土地的日益稀缺，土地所有权的垄断性不断增强，城市垄断地租正逐渐成为城市地租的主要部分。
地租和地价的存在，对于促进节约用地，使土地合理利用和布局优化，提高土地的利用效率，起了重要作用。但是，地租和土地价格的存在和不断上涨，会增加资本家购买土地的资本支出，而地租的上涨又会加重劳动者支付房租的负担。所以，地租和地价的上涨，一方面表明土地所有者对劳动人民的剥削日益加深；另一方面也表明土地所有者和资本家争夺剩余价值的矛盾加剧了。
地租和土地价格的以上作用，直接阻碍了市场经济中农业生产的发展。从这里也可以看出，在市场经济社会里，土地所有者不仅和工人阶级存在利益上的对立，而且和农业资本家之间也存在利益冲突。
马克思关于地租的理论，如级差地租的产生条件和原因，级差地租的两种形式，绝对地租的产生条件和原因，垄断地租和土地价格等，对社会主义市场经济中土地市场的建立和完善具有重要的指导意义。
基本概念
级差地租 绝对地租 级差地租Ⅰ
级差地租Ⅱ 垄断地租 矿山地租 建筑地租 土地价格
思考题
1．级差地租I与级差地租Ⅱ有何联系和区别？
2．垄断地租形成的条件和产生的原因是什么？
3．级差地租和绝对地租形成的条件和产生的原因是什么？
4．改革以后，我国对城市土地征收使用费，并按不同地段确定不同的收费标准，试析这样做的理论依据及现实意义。
【注释】
[1]《马克思恩格斯全集》第25卷，人民出版社1974年版，第844页。
[2]同上书，第855页。
[3]《马克思恩格斯全集》第25卷，人民出版社1974年版，第859页。
[4]同上书，第329页。
[5]1．张薰华、俞健主编：《土地经济学》，上海人民出版社1987年版。
2．日本国土厅：《日本第四次全国综合开发计划》，中国计划出版社1989年版。
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