香港特区政府的土地出让制度

专栏3.3　香港特区政府的土地出让制度

对于土地所有者来说，地租是出让一定时期的土地使用权所收取的报偿，对于土地使用者来说，地租是取得一定时期的土地使用权所付出的代价。地租按所有者向使用者的收取方式可以分为“批租制”和“年租制”两类。其中，“批租制”是指一次性收取整个出让期地租的制度，“年租制”是指按年收取地租的制度。

历史上港英政府曾经实行过土地批租制度，其实质是港英政府一次性出让若干年的土地使用权，并一次性收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和，这一总和即土地在出让期限内使用权的报偿，通常被称作土地出让金。1984年，“中英联合声明”对香港土地批租制度的部分内容做了修改，此后香港实行了土地批租制和土地年租制的混合体制。

目前香港特区政府实行的土地出让制度为：首次拍卖时，土地使用者向土地所有者支付地价，地价包括征地费、土地前期开发费和出让期限内各个年度“租金差值”的贴现值总和。土地使用权转让以后，在土地出让期内，土地使用者还必须按年缴纳一笔租金，这笔租金是根据房地产租金市值评估值乘以固定租率确定的实际年租金。

混合体制与单一的土地批租制相比，土地出让的混合制度可以弥补单一制度的不足，在制度安排上更加合理。从使用者的角度看，土地使用者不用一次性支付全部地租，减轻了初始阶段的负担，使土地投资安排更为合理。从政府收入的角度看，虽然每年取得的地租收入较少，但因为可以每年重估应课租值，所以能够持续不断地取得土地增值的收入，使政府的地租收入更为平衡。从宏观经济的角度看，混合体制如果设计得当，可以达到如下良好效果：（1）为地方政府建立合理的激励机制；（2）向土地市场传递相对准确的价格信号；（3）调节土地资源的合理分配与集约化使用；（4）减少土地价格的波动幅度，降低金融系统风险。

根据王晓明：《香港土地出让制度的启示与建议》（载《中国经济时报》，2005年7月22日）编写。